Este artículo completa el post que escribimos con el mismo título, Parte I del régimen especial de arrendamiento de viviendas (requisitos), con ambos documentos se completa toda la información necesaria a saber para aplicar este régimen y las características de las que podemos aprovecharnos, es muy bueno si se pueden tener ocho o más viviendas en alquiler.
Este régimen fiscal especial exige que el sujeto pasivo opte voluntariamente por su aplicación, debiendo comunicarse a la Administración tributaria la opción por el mismo, sin que exista ninguna regulación específica sobre la forma de poner de manifiesto dicha opción, a diferencia de lo establecido para otros regímenes especiales en los que la comunicación y renuncia se formaliza a través del modelo 036 de declaración censal.
El cumplimiento de la obligación de comunicación es un requisito esencial y no formal, dado que la Ley del Impuesto sobre Sociedades establece que el régimen tiene efectos desde el periodo impositivo que finalice con posterioridad a la comunicación, por lo que su incumplimiento impide aplicar el régimen especial.
La entidad no podrá aplicar este régimen especial de arrendamiento de viviendas, puesto que así lo indica expresamente la Ley, si se encuadra en cualquier otro régimen especial, excepto el de consolidación fiscal, transparencia fiscal internacional y el de las fusiones, escisiones, aportaciones de activo, canje de valores y el de determinados contratos de arrendamiento financiero.
Las entidades que sean consideradas empresas de reducida dimensión según la LIS, podrán optar entre aplicar dichos incentivos o aplicar el régimen especial de arrendamiento de viviendas, pero no ambos al mismo tiempo.
Las sociedades dedicadas al arrendamiento de viviendas que opten por aplicar el régimen especial están sujetas al tipo de gravamen general del 25%. Es decir, el tipo de gravamen aplicable sería directamente el 25%, sin bonificación de ningún tipo, pues ya se estaría aplicando la bonificación a cada inmueble del 85% de reducción, lo que supone una tributación efectiva en el impuesto sobre sociedades del 3,75%, que es mucho mejor que cualquier régimen de empresas de reducida dimensión.
Las entidades que apliquen este régimen especial de arrendamiento de viviendas, podrán aplicar las siguientes bonificaciones en la cuota íntegra del Impuesto sobre sociedades:
Esta bonificación es incompatible con la reserva de capitalización del artículo 25 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, si bien esta bonificación, en condiciones normales, supone un mayor ahorro que aplicar la reserva de capitalización.
En cuanto al IVA, es el Artículo 91.Dos.1.6º de la Ley 37/92, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, el que regula la posibilidad de adquirir viviendas comprando las mismas con un 4% de IVA, para lo cual, la entidad adquirente debe comunicar al vendedor dicha práctica, mediante un procedimiento regulado en el reglamento del IVA<a href=”#_ftn3″ name=”_ftnref3″”>[3].
Artículo 91.Dos.1.6º: Se aplicará el tipo del 4 por ciento a las operaciones siguientes:
1.6º: “Las viviendas que sean adquiridas por las entidades que apliquen el régimen especial previsto en el capítulo III del Título VII del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, siempre que a las rentas derivadas de su posterior arrendamiento les sea aplicable la bonificación establecida en el apartado 1 del artículo 54 de la citada Ley. A estos efectos, la entidad adquirente comunicará esta circunstancia al sujeto pasivo con anterioridad al devengo de la operación en la forma que se determine reglamentariamente”.
Actualmente este capítulo III al que hace referencia la Ley está modificado y se corresponde con los artículos 48 y 49 de la LIS.
Para explicar esta distribución de beneficios asumiremos que la empresa cumple todos los requisitos y está registrada correctamente en el régimen especial del arrendamiento de viviendas. En este caso la distribución de dividendos tendría la siguiente aplicación fiscal:
En cuanto a la retención en la distribución cuando el dividendo es distribuido por una sociedad a otra persona jurídica (española), no debería practicarse dicha retención dado que, le sería de aplicación la excepción establecida en la Ley del Impuesto sobre Sociedades, siempre que corresponda a dividendos procedentes de la sociedad de arrendamiento en las que el porcentaje de participación, directo o indirecto, sea igual o superior al 5%, y dicho porcentaje se haya tenido de manera ininterrumpida durante el año anterior al día en que sea exigible el dividendo que se distribuya o, en su defecto, se mantenga hasta completar ese plazo.
[1] Actualización: El 28 de diciembre de 2021 se publicó la Ley de Presupuestos Generales del Estado, en la cual se modificó el porcentaje de bonificación aplicable a este régimen especial, bajándolo del 85% al 40% actual, con efectos de 1 de enero de 2022.
[2] La aplicación de esta bonificación determina que el tipo efectivo de gravamen sobre las rentas obtenidas por la entidad sea del 15% (este es el resultado de calcular el 60% de 25%).
[3] Art. 26 bis del Reglamento: A estos efectos, las circunstancias de que el destinatario tiene derecho a aplicar el régimen especial, podrán acreditarse mediante una declaración escrita firmada por el referido destinatario dirigida al sujeto pasivo, en la que aquél haga constar, bajo su responsabilidad, su cumplimiento.
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Hola, gracias por el artículo.Te lanzo una pregunta por si pudieras responderla:
A efectos de calcular el 40% de bonificación, ¿se hace sobre la totalidad de las rentas, incluidas las negativas? o las viviendas que tuviesen un resultado negativo quedarían excluidas del cálculo, a efectos de determinar la cuota íntegra?
Estimada Sra. Romagosa,
En primer lugar gracias por leernos y por su comentario.
En respuesta a su consulta indicarle que, la bonificación se calcularía sobre cada uno de los inmuebles de manera individual, este régimen requiere un gran control contable de la sociedad, realizando contabilidad analítica de la misma por cada inmueble, no pudiendo compensar cuotas de inmuebles en pérdidas con los de inmuebles en ganancias, si bien hay que determinar, contablemente, qué cantidades se llevan a gastos generales y cuáles a gasto de cada inmueble.
Para profundizar más, ya tendríamos que estudiar casos concretos, si fuese el suyo podríamos darle presupuesto sobre su sociedad, sin compromiso ninguno. fiscal@jrb.es
Reciba un cordial saludo,