Régimen especial de arrendamiento de viviendas (II): Características y Tributación

Este artículo completa el post que escribimos con el mismo título, Parte I del régimen especial de arrendamiento de viviendas (requisitos), con ambos documentos se completa toda la información necesaria a saber para aplicar este régimen y las características de las que podemos aprovecharnos, es muy bueno si se pueden tener ocho o más viviendas en alquiler.

Características y Tributación del régimen especial

1. Opción por el régimen fiscal especial.

Este régimen fiscal especial exige que el sujeto pasivo opte voluntariamente por su aplicación, debiendo comunicarse a la Administración tributaria la opción por el mismo, sin que exista ninguna regulación específica sobre la forma de poner de manifiesto dicha opción, a diferencia de lo establecido para otros regímenes especiales en los que la comunicación y renuncia se formaliza a través del modelo 036 de declaración censal.

El cumplimiento de la obligación de comunicación es un requisito esencial y no formal, dado que la Ley del Impuesto sobre Sociedades establece que el régimen tiene efectos desde el periodo impositivo que finalice con posterioridad a la comunicación, por lo que su incumplimiento impide aplicar el régimen especial.

2. Incompatibilidades

La entidad no podrá aplicar este régimen especial de arrendamiento de viviendas, puesto que así lo indica expresamente la Ley, si se encuadra en cualquier otro régimen especial, excepto el de consolidación fiscal, transparencia fiscal internacional y el de las fusiones, escisiones, aportaciones de activo, canje de valores y el de determinados contratos de arrendamiento financiero.

Las entidades que sean consideradas empresas de reducida dimensión según la LIS, podrán optar entre aplicar dichos incentivos o aplicar el régimen especial de arrendamiento de viviendas, pero no ambos al mismo tiempo.

3. Tipo de gravamen

Las sociedades dedicadas al arrendamiento de viviendas que opten por aplicar el régimen especial están sujetas al tipo de gravamen general del 25%. Es decir, el tipo de gravamen aplicable sería directamente el 25%, sin bonificación de ningún tipo, pues ya se estaría aplicando la bonificación a cada inmueble del 85% de reducción, lo que supone una tributación efectiva en el impuesto sobre sociedades del 3,75%, que es mucho mejor que cualquier régimen de empresas de reducida dimensión.

4. Bonificaciones

Las entidades que apliquen este régimen especial de arrendamiento de viviendas, podrán aplicar las siguientes bonificaciones en la cuota íntegra del Impuesto sobre sociedades:

  • Bonificación del 85% de la parte de cuota íntegra correspondiente a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas que cumplan los requisitos exigidos para aplicar este régimen fiscal[1].
  • Están sujetas al tipo reducido del 4% en el IVA las viviendas adquiridas por las entidades que apliquen este régimen especial, siempre que a las rentas derivadas de su posterior arrendamiento les sea aplicable las bonificaciones comentadas anteriormente, para lo cual la entidad adquirente debe comunicar esta circunstancia al sujeto pasivo con anterioridad al devengo de la operación.

Esta bonificación es incompatible con la reserva de capitalización del artículo 25 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, si bien esta bonificación, en condiciones normales, supone un mayor ahorro que aplicar la reserva de capitalización.

En cuanto al IVA, es el Artículo 91.Dos.1.6º de la Ley 37/92, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, el que regula la posibilidad de adquirir viviendas comprando las mismas con un 4% de IVA, para lo cual, la entidad adquirente debe comunicar al vendedor dicha práctica, mediante un procedimiento regulado en el reglamento del IVA[2].

Artículo 91.Dos.1.6º: Se aplicará el tipo del 4 por ciento a las operaciones siguientes:

1.6º: “Las viviendas que sean adquiridas por las entidades que apliquen el régimen especial previsto en el capítulo III del Título VII del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, siempre que a las rentas derivadas de su posterior arrendamiento les sea aplicable la bonificación establecida en el apartado 1 del artículo 54 de la citada Ley. A estos efectos, la entidad adquirente comunicará esta circunstancia al sujeto pasivo con anterioridad al devengo de la operación en la forma que se determine reglamentariamente”.

Actualmente este capítulo III al que hace referencia la Ley está modificado y se corresponde con los artículos 48 y 49 de la LIS.

4.1. Distribución de dividendos

Para explicar esta distribución de beneficios asumiremos que la empresa cumple todos los requisitos y está registrada correctamente en el régimen especial del arrendamiento de viviendas. En este caso la distribución de dividendos tendría la siguiente aplicación fiscal:

  • El dividendo procede de beneficios generados en períodos en los que fue de aplicación este régimen especial. En este caso tendremos:
    • Que el socio “persona física” integrará el dividendo en su base imponible del ahorro sin ninguna particularidad respecto de cualquier otro dividendo. Este dividendo está sujeto a retención a cuenta, debiendo practicar la retención correspondiente la sociedad que lo distribuye, actualmente el 19%.
    • Que el socio “persona jurídica” integrará el dividendo en su base imponible, pudiendo aplicarse la deducción para evitar la doble imposición, pero sólo al 50% de la cuota íntegra que corresponda a la base imponible imputable a esos dividendos, cualquiera que sea el porcentaje de participación tenido en el capital de la sociedad. Si la entidad obtiene tanto rentas bonificadas como otras rentas en el mismo periodo impositivo, a efectos de aplicar la deducción por doble imposición se entenderá que el primer beneficio distribuido procede de rentas no bonificadas.

En cuanto a la retención en la distribución cuando el dividendo es distribuido por una sociedad a otra persona jurídica (española), no debería practicarse dicha retención dado que, le sería de aplicación la excepción establecida en la Ley del Impuesto sobre Sociedades, siempre que corresponda a dividendos procedentes de la sociedad de arrendamiento en las que el porcentaje de participación, directo o indirecto, sea igual o superior al 5%, y dicho porcentaje se haya tenido de manera ininterrumpida durante el año anterior al día en que sea exigible el dividendo que se distribuya o, en su defecto, se mantenga hasta completar ese plazo.

[1] La aplicación de esta bonificación determina que el tipo efectivo de gravamen sobre las rentas obtenidas por la entidad sea del 3,75% (este es el resultado de calcular el 85% de 25%).

[2] Art. 26 bis del Reglamento: A estos efectos, las circunstancias de que el destinatario tiene derecho a aplicar el régimen especial, podrán acreditarse mediante una declaración escrita firmada por el referido destinatario dirigida al sujeto pasivo, en la que aquél haga constar, bajo su responsabilidad, su cumplimiento.

Resumen
Régimen especial de arrendamiento de viviendas (II): Características y Tributación
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Régimen especial de arrendamiento de viviendas (II): Características y Tributación
Descripción
Este artículo completa el post que escribimos con el mismo título, Parte I del régimen especial de arrendamiento de viviendas (requisitos), con ambos documentos se completa toda la información necesaria a saber para aplicar este régimen y las características de las que podemos aprovecharnos, es muy bueno si se pueden tener ocho o más viviendas en alquiler.
Autor
Editor
Ruiz Ballesteros
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