Es frecuente la situación en que varias personas son titulares de forma conjunta de uno o varios bienes y, muy a menudo, uno de éstos es un inmueble. Normalmente esto se debe a que el activo ha sido adquirido por varios sujetos a la vez, pertenece a una sociedad de gananciales o proviene de una herencia en el que un elemento se ha asignado a varios herederos en “pro-indiviso”. El problema viene cuando queremos disolver dicha comunidad y nos surgen las dudas: ¿cómo adjudicamos los bienes? ¿tengo que tributar por ello?
Con motivo de la extinción del condominio se asignan a los comuneros la totalidad de bienes y derechos que conforman la comunidad en función de su cuota de participación; si bien, es muy común, que termine existiendo un exceso de adjudicación a favor de alguno de ellos, algo que normalmente se compensa en metálico.
Para aclarar los aspectos sobre cómo tributan y cuánto este tipo de operaciones, debemos antes explicar algunos conceptos:
Es importante conocer cómo define el Código civil el concepto de Comunidad de bienes, éste en su artículo 392 dice: “hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece «pro indiviso» a varias personas”.
Por tanto, es simple, la copropiedad de una cosa implica la existencia de una comunidad, aunque ésta no se haya constituido explícitamente, por lo que una vez aclarado este concepto indicaremos ¿qué impuestos intervienen en caso de disolver esa comunidad?
Si la disolución del condominio se lleva a cabo de forma que se le adjudican bienes o derechos a cada comunero en proporción exacta a su cuota de participación en la cosa común, no existiría transmisión alguna, al tratarse de un reparto de una cuota que ya pertenecía al sujeto. En consecuencia, esta operación no tributaría por transmisiones patrimoniales Onerosas, estando únicamente sujeta a la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados, que suelen ser cantidades pequeñas y que se pagan junto con la factura del notario al realizarse la operación en escritura pública.
Sin embargo, si existe un exceso de adjudicación para alguno de ellos, algo común en la práctica, entonces se produce un hecho imponible distinto por lo que respecta a la parte del exceso:
No obstante lo anterior, y es importante tener en cuenta que si ese exceso de adjudicación resulta inevitable porque el bien a adjudicar es indivisible, de acuerdo a lo estipulado por el artículo 1.062 del Código Civil “cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero”, en ese caso el exceso no estaría sujeto a la modalidad de transmisión patrimonial onerosa, tributando por Actos jurídicos Documentados de la misma forma que lo hace la propia extinción del condominio.
A este respecto, y si bien hay que valorar en cada caso si nos encontramos o no ante un bien indivisible o que desmerece mucho con la división, son numerosas las Resoluciones de los Tribunales Económico-Administrativos que vienen considerando a los inmuebles como “un bien que, si no es esencialmente indivisible, si desmerecería mucho por su división”, tal y como se refiere en la Consulta Vinculante 0952-18 de 14 de abril.
Por último, conviene traer a colación la reciente Sentencia del Tribunal Supremo nº 1484/2018 de fecha 9 de octubre que, contrariamente al criterio sostenido por la Administracion, ha determinado que ante un caso de disolución de la sociedad de gananciales, la base imponible para liquidar el AJD es la parte del valor del bien que correspondía al comunero y que se “transmite” con motivo de la operación de extinción del condominio, esto es, en el caso indicado, el 50% del valor del bien y no el valor total del mismo como viene aplicando la Agencia Tributaria.
Esta doctrina jurisprudencial es extensiva a otras situaciones de indivisos que se extinguen con adjudicación del bien a un único comunero quien ya ostentaba alguna participación en el mismo y además abre la puerta a solicitar la devolución de lo ingresado indebidamente por los contribuyentes en las declaraciones presentadas en los 4 últimos años no prescritos, si hubiesen liquidado la extinción del condominio sobre la totalidad del valor de los bienes a adjudicar, tal y como exige la Administración.
La normativa de IRPF aplica un razonamiento similar, considerando que no existe alteración del patrimonio del sujeto pasivo en los supuestos de división de la cosa común, disolución de comunidad de bienes o disolución del régimen de gananciales (art 33.2 Ley IRPF).
No obstante, si nos encontramos ante un exceso de adjudicación porque a alguno de los comuneros se le adjudique un importe superior al que le correspondería a su cuota indivisa, sí existiría alteración patrimonial y habría que analizar si existe o no ganancia patrimonial.
A modo de ejemplo, en el supuesto frecuente de asignación de bienes inmuebles, sería preciso determinar si hay diferencia entre el valor del inmueble adjudicado a la fecha de extinción del condominio y el valor en la fecha en que se adjudicó o adquirió por parte de la comunidad de bienes, tal y como refiere el Tribunal Económico-Administrativo Central en su reciente Resolución de 7 de junio de 2018.
Por ello cabría agrupar varios supuestos ante la adjudicación de un bien inmueble:
El Impuesto del incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía municipal) aplica una lógica similar a la ya analizada para IRPF e ITP-AJD, de tal forma que si la extinción del condominio supone que los bienes y derechos que se le asignan a cada comunero es en proporción a su cuota de participación, sin que se produzca exceso de adjudicación, esta división se considera que tiene efectos declarativos y no traslativos de dominio porque realmente no se está atribuyendo a los comuneros algo que no tuvieran previamente. En ese caso, no se produciría el hecho imponible de la plusvalía municipal y, por tanto, la operación no estaría sujeta a dicho tributo.
Asimismo, si debido a la indivisibilidad de la cosa común, que recordemos queda regulado en el precepto 1.062 del Código Civil, la única forma de extinguir la comunidad de bienes es adjudicando la cosa a uno de los comuneros con compensación en metálico al resto; se entiende que también se estaría materializando un derecho en abstracto y no se conceptuaría como una transmisión de bien inmueble y por tanto no devenga la citada plusvalía municipal.
En cualquier otro caso, si el exceso de adjudicación no viene originado por esos motivos, el mismo sí estaría sujeto al impuesto de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, tal y como se indica en la Consulta Vinculante 1479-17 de 12 de junio que indica que “solo cuando el “exceso de adjudicación” hubiera podido evitarse o al menos minorarse con una adjudicación distinta de los bienes, existirá una transmisión de la propiedad del resto de los comuneros al adjudicatario y, por tanto, se producirá la sujeción al IIVTNU.”
Por último, es importante destacar que si solo se adjudica un elemento del total de bienes y derechos que conforman la comunidad de bienes, no estamos ante una extinción del condominio como tal; sino ante una transmisión de un bien y, en este caso, estará sujeto a ITP-AJD en la modalidad de Transmisiones patrimoniales Onerosas, devengaría el impuesto de plusvalía municipal si se trata de un bien inmueble y podría dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial según los valores de adquisición y transmisión del bien.
Como se puede ver, son múltiples las casuísticas que se pueden plantear ante una extinción del condominio, en la que pueden intervenir distintos sujetos pasivos (que pueden ser a su vez varias comunidades de bienes creadas en momentos distintos), diferentes tipos de bienes y multitud de formas de asignar los activos a los comuneros, por lo que aconsejamos siempre contactar con un profesional de su confianza con anterioridad a realizar estas operaciones.
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Hemos pedido una hipoteca al banco para hacer una extensión de condominio con su hermano le vamos a dar la mitad de la casa pero haciendo la extensión de condominio y luego haciendo una aportación a la sociedad de vienes gananciales esto sería fraude a hacienda estoy casado en vienes gananciales
Buenos días José Manuel,
En primer lugar, muchas gracias por dejar su comentario en nuestra web.
La extinción de condominio es una operación que le permite disolver una copropiedad que se tiene con otra persona para que una de las partes se convierta en el único propietario del bien que tienen en común.
Dicha extinción de condominio tributa por Transmisiones Patrimoniales Onerosas, modalidad de Actos Jurídicos Documentados. La tributación depende de en qué comunidad autónoma esté situado el inmueble, oscilando este entre el 1% - 1,5%.
Tras leer su comentario queremos indicarle que necesitaríamos mayor información de la operación que nos plantea para poder darle respuesta.
Si lo desea, nos puede enviar la información oportuna a fiscal@jrb.es y estaremos encantados de enviarle presupuesto sin compromiso.
Hola buenas tardes. Quería saber quien debe pagar por ley los gastos de extinción de condominio de fincas rústicas en Castilla y León? Yo soy la, que quiere quedarse con la totalidad de las fincas rústicas y no sé si me conviene decir que a medias con mi hermana o por ley es todo una de las dos partes. Gracias
Estimada Ana.
Muchas gracias por visitar nuestro blog.
La extinción de condominio es una operación que queda sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD), en concreto en su vertiente AJD.
El sujeto pasivo de esta operación es el comunero que recibe el bien, en este caso usted según nos indica, por lo que el impuesto por AJD correría a su cargo.
Si desea usted que le estudiemos la operación en detalle, para lo cual le solicitaríamos documentación previamente, puede escribirnos a fiscal@jrb.es y le podemos preparar presupuesto sin compromiso.
Interesante artículo, felicidades.
Si no existe matrimonio, por lo que no puede haber divorcio, al hacerse la extinción de condominio, el propietario que adquiere el 100%, tributará por el 50% adquirido por ITP? Tengo claro que si hay matrimonio, es por AJD, pero no me queda claro si no existe esta contingencia.
Gracias
Estimada Eva,
Muchas gracias por su comentario.
En relación a su consulta le comentamos que, en principio, la extinción de condominio siempre es por AJD, ya que la relación civil de los sujetos no debe influir. Esta relación habrá que tenerla en cuenta para el Impuesto sobre la Renta porque podría crearse una ganancia patrimonial.
Igualmente, si está interesada en que se le haga un estudio sobre la operación para poder tener claro el impacto fiscal de la misma, no dude en escribirnos a fiscal@jrb.es y estaremos encantados de mandarle un presupuesto para hacerle el informe.
Un saludo,
Buenas tardes,
Mi caso es el siguiente:
Mi hermana y yo tenemos un piso que se hizo donación en vida a nuestro nombre, mi padre falleció y mi madre está como usufructo, en el caso de que yo me quiera quedar con la parte de mi hermana, compensándole con un valor económico superior a la que está puesto en la escritura en el momento de la donación ( En escritura donación está a 120.000 TOTAL y tengo que compensar por 130.000(SU MITAD).
- En este caso, hay algún problema que mi madre esté como usufructo? Ella está de acuerdo en cederme el piso si también recibe una parte económica.
- Mi hermano tendría que tributar IRPF por la diferencia de 140000? O se podría dejar para el futuro si yo algún día vendo el piso?
Muchas gracias.
Estimado Daniel
Muchas gracias por su comentario en nuestra web
Respecto a su consulta, podemos estudiar su caso y darle respuesta acerca de la tributación de la operación. Si lo desea póngase en contacto con nosotros en fiscal@jrb.es y le daremos un presupuesto para su estudio.
Buenos días, el año pasado mi hermana y yo hicimos una extinción de condominio, me quede toda la propiedad, ahora se la voy a donar a mis hijos. mi pregunta es la siguiente. Cuando pague la plusvalía, el titulo que cogerán será de cuando firmamos las ultimas escrituras o el 50% de la primera adquisición y el 50% de cuando hicimos la extinción de condominio?
Gracias
Estimada Carmen,
En primer lugar muchas gracias por contactar con nosotros.
Respecto a su consulta, necesitaríamos examinar la documentación del asunto, en este caso las escrituras y los impuestos abonados por el condominio, de cara a darle una respuesta correcta para su caso.
Puede ponerse en contacto con nosotros en la dirección de correo fiscal@jrb.es y le daremos presupuesto sin compromiso
Quedamos a la espera de su respuesta,
Gracias de antemano,
En una extinción de condominio, para calcular los gastos de la notaría, ¿que base imponible debe de aplicarse, la del porcentaje del bien que se transmite o el total del bien?
Gracias.
Estimada Cris,
Nosotros podemos indicarle cómo tributa la operación siempre que nos encarguen el asunto y le demos antes presupuesto, para lo cual estaremos encantados.
Sin embargo, para la minuta del notario tendrá que preguntar directamente en una notaría porque los aranceles y costes que llevan los notarios tienen una normativa específica.
Hola
Hace unos 5 años mi expareja accedió a la disolución del condomino de un piso a mi favor.
En compensación me quedé con la carga hipotecaria prácticamente en su totalidad más de 160K €.
Actualmente estoy interesado en venderlo.
Mi duda es si para Hacienda aplica el impuesto de plusvalía sobre el 50% de la parte que me fue cedida.
En el momento de la disolución yo me quedé íntegramente con el préstamo hipotecario prácticamente íntegro.
Estimado Sr. Bautista.
Muchas gracias por visitar nuestra web y dejar su comentario.
En relación a su comentario, entendemos que tiene usted al día de la fecha el 100% del pleno dominio de la vivienda.
El día que enajene la vivienda se le computará ganancia patrimonial por el 100% de la misma, caso de que se produzca ganancia en lugar de pérdida patrimonial.
Habría que analizar también si se va o no a producir reinversión del importe de la venta, caso de que se trate de la vivienda habitual, asunto que no nos indica, entre otros datos.
Si desea que estudiemos su caso concreto escríbanos, por favor, a fiscal@jrb.es y le daremos un presupuesto sin compromiso.
Buenas tardes,
Soy Montse, mi hermana y yo hemos echo una extinción de condominios siendo yo la parte vendedora. Mi hermana me ha pagado el 50% y se ha echo mediante transferencia bancaria a una cuenta a mi nombre y a la de mi marido. Somos de Cataluña y el régimen que tenemos es separación de bienes. Ahora nos ha surgido la duda, que al estar el dinero en nuestra cuenta común, no se si de cara a hacienda implica algo. Yo se que tengo que declarar en la renta del año próximo el 20% del beneficio de la venta, pero ¿esto afecta a mi marido a la hora de hacer la declaración de renta el próximo año?
Muchas Gracias
Estimada Montse,
Muchas gracias por su comentario. En relación con la consulta que nos plantea, siempre y cuando usted tenga todo debidamente justificado y declare el 100% de la operación como corresponde, no tendría por qué tener su marido ningún problema. Si tiene otra cuenta en la que usted sea solo titular, puede transferirlo a esa cuenta y así evitar cualquier posible revisión.
Buenos días, quería hacer una consulta
MI mujer y sus dos hermanos van a heredar por el fallecimiento de su padre dos fincas rústicas y una vivienda con idéntico valor cada uno y en proindiviso, mi duda en si en el futuro cuando se disuelva el proindiviso y cada uno de ellos se adjudique un elemento con el mismo valor para cada uno (sin excesos de adjudicación) ¿puede la Oficina liquidadora entienda que al hacer tres elementos los considere como tres comunidades de bienes diferentes y liquide por ITP?
Un saludo y gracias
Buenos días Sr. Baltasar,
Lo primero de todo, muchas gracias por su comentario.
Para poderle dar una respuesta necesitaríamos ver la documentación de la herencia y estudiar el caso. Si quiere, mándenos la documentación al email: fiscal@jrb.es y le mandaremos presupuesto para la resolución de la consulta.
Muchas gracias,
Si se extingue una comunidad hereditaria o condominio de tres personas, adjudicándose uno de los miembros el bien en cuestión que es un inmueble pagándoles a los otros su parte correspondiente, previa valoración del inmueble, quisiera saber, por favor, a efectos de tributación fiscal como se grava y además del ITP, y si se pueden deducir alguno de los gastos (notaría, registro propiedad, etc...) de la disolución del condominio. Y si luego lo cede a la sociedad de gananciales, por haberse oficializado, previamente, en el Registro Civil una pareja, ¿tributará fiscalmente en el IRPF, al año siguiente como ganancia o pérdida patrimonial? Muchas gracias y un saludo.
Buenas tardes Fernando,
En primer lugar, gracias por su comentario.
Con respecto a la extinción del condominio con compensación económica tenemos que ver qué hechos imponibles se dan respecto a ITP-AJD, modalidad TPO (Transmisiones Patrimoniales Onerosas), así como respecto a AJD (Actos Jurídicos Documentados), y también revisar posible devengo de Plusvalía Municipal, o no, así como quién sería el sujeto pasivo de todo ello.
Del mismo modo deberíamos estudiar si se produce una alteración patrimonial en los herederos que transmiten su porcentaje y en qué términos opera la compensación que se les ofrece.
Seguidamente habría que ver si los gastos incurridos como notaría, registro de la propiedad y los distintos tributos satisfechos alteran el valor patrimonial del inmueble adquirido.
Por todo ello, si lo desea, puede enviarnos toda la información a fiscal@jrb.es y estaremos encantados de darle un presupuesto para realizar el estudio sobre la tributación por extinción de condominio por compensación económica y cuál sería la forma más eficiente de proceder.
Un saludo.