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En la práctica diaria de las comunidades de propietarios surgen muchas dudas sobre jardines delanteros, patios traseros, azoteas o laterales, ¿son de todos los vecinos? ¿puede un propietario apropiárselos? ¿qué ocurre si el promotor me dijo que “ese espacio era mío”?
Estas cuestiones no son menores, de la correcta calificación de un espacio como elemento común o privativo dependen derechos de uso, gastos de mantenimiento, posibilidad de hacer obras e incluso conflictos con vecinos o con la propia comunidad.
La regla general: lo que no es privativo, es común
La Ley de Propiedad Horizontal es clara, todo lo que no aparezca descrito en la escritura de división horizontal como elemento privativo, se presume elemento común. Eso incluye solares, jardines, patios, fachadas y en general todos los espacios que no estén expresamente adjudicados a una vivienda o local.
En consecuencia, si en la escritura de tu casa no consta que el jardín o el lateral formen parte de tu propiedad privativa, como anexo inseparable, entonces son de la comunidad de propietarios en proindiviso, aunque el promotor o el anterior dueño te haya dicho lo contrario.
¿Y si quiero hacerlo mío? La desafectación
La única forma de convertir un elemento común en privativo es mediante desafectación, un procedimiento que exige:
- Unanimidad de la comunidad en junta de propietarios.
- Otorgar escritura pública de modificación del título constitutivo.
- Inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad.
Solo así el espacio pasa a dejar de ser común y se inscribe como anexo privativo de la vivienda correspondiente. A partir de ese momento, el propietario puede usarlo, cerrarlo o incluso venderlo junto con su casa, porque ya forma parte de su propiedad exclusiva.
Diferencia entre uso exclusivo y propiedad
Un error habitual es confundir el uso exclusivo con la propiedad privativa.
El uso exclusivo puede otorgarlo la comunidad, por acuerdo, incluso por mayoría reforzada, pero el jardín o lateral seguirá siendo jurídicamente común.
Para que sea privativo, y conste inscrito en el Registro de la Propiedad como anexo de la vivienda, es imprescindible la desafectación formal.
¿Existen riesgos de no hacerlo correctamente?
Si un vecino cierra un lateral sin desafectación, la comunidad podría obligarle a derribarlo.
Además, si en el futuro vende su vivienda, el nuevo comprador no adquirirá ese espacio como privativo si no está inscrito, aunque el vendedor le diga lo contrario.
Ante un conflicto, siempre prevalecerá lo que figure en la escritura y en el Registro, no lo que “se haya hecho de hecho” en la comunidad.
En conclusión, el régimen jurídico de jardines, patios o laterales en una comunidad de propietarios no debe dejarse a la improvisación. La única vía legal para privatizarlos es la desafectación, con acuerdo unánime, escritura e inscripción.
