La valoración del alquiler en las Sociedades Patrimoniales

Operación Vinculada con Socios y valorada a precio de mercado

· Sociedad Patrimonial:

El artículo 5 de La Ley del Impuesto sobre Sociedades define como sociedad patrimonial aquella cuyo activo está constituido en más de la mitad por valores o no esté afecto a una actividad económica. Además aclara que, en el caso de arrendamiento de inmuebles, se entenderá que existe actividad económica únicamente cuando para su ordenación se utilice al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

La contratación de la persona debe estar justificada y no responder a una ficción, y la administración fiscal entenderá que la contratación de esa persona responde a una ficción y, por lo tanto, no se cumple la existencia de actividad económica, si el activo de la sociedad solo lo componen uno o dos inmuebles, como en la mayoría de este tipo de sociedades, que se han constituido con la aportación o adquisición de una o dos viviendas, que están siendo utilizadas por los propios socios de estas entidades.

· Operaciones Vinculadas:

El artículo 18 de La Ley del Impuesto sobre sociedades establece que, las operaciones que se efectúen entre personas o entidades vinculadas se valorarán a precio de mercado, es decir, aquel que se hubiera acordado por personas o entidades independientes en condiciones que respeten el principio de libre competencia.

El citado artículo 18 establece que, se consideran personas o entidades vinculadas, entre otras, una entidad y sus socios o partícipes.

En el caso que nos ocupa, suponiendo una empresa propietaria de una sola vivienda, y ésta es utilizada por los propios socios de la compañía, o está a disposición de estos aunque no la utilicen todo el año, se debe formalizar un contrato de arrendamiento entre las partes y establecer un precio por el arrendamiento, que deberá ser precio de mercado.

· Problemática fiscal de estas sociedades patrimoniales:

Por lo tanto, entre otras, para el cumplimiento de sus obligaciones fiscales, estas sociedades patrimoniales deberán declarar como ingresos el importe del arrendamiento acordado, a precio de mercado, teniendo derecho por supuesto a deducir los gastos de comunidad de propietarios, impuesto sobre bienes inmuebles, tasa de recogida de basura, seguro de hogar, amortización, y cualquier otro gasto necesario para la obtención de los ingresos.

No obstante, en muchos casos, estas sociedades patrimoniales, al considerar que eran sociedades de mera tenencia de bienes, y que no obtenían ingresos, no han declarado esos ingresos a la Hacienda Pública, y desde hace unos años, ésta última está llevando a cabo inspecciones y levantando actas que suponen un quebranto económico muy importante para los interesados.

La inspección de los tributos, cuando la sociedad patrimonial no ha declarado ingresos por arrendamiento, está considerando un precio a valor de mercado del arrendamiento de X euros por metro cuadrado y por mes, y que una vez restados los gastos fiscalmente deducibles siempre debe declararse beneficio y pagar impuesto sobre sociedades por este beneficio. Lo cual no tiene sentido si la empresa tiene suficientes gastos o pérdidas acumuladas, pero esto es lo que la inspección está realizando en la práctica.

Además, en muchos casos, aplican lo que llamamos el “Ajuste secundario” del artículo 18.11, de la Ley del Impuesto sobre sociedades, que consiste en considerar como dividendo para el socio, el importe del arrendamiento a precio de mercado, que este último no ha satisfecho.

Para más inri la inspección de hacienda termina abriendo un expediente sancionador por no haber ingresado la deuda tributaria en la fecha pasada exigible. Y, aplicando el “Ajuste secundario”, además, levanta un acta en concepto de impuesto sobre la renta de las personas físicas, con cargo a los socios, con los intereses de demora, y un nuevo expediente sancionador por IRPF al socio por no ingresar el porcentaje correspondiente por IRPF.

Si la sociedad propietaria del inmueble no es residente en España, el tratamiento fiscal puede ser todavía más gravoso, si es residente en un paraíso fiscal, o país sin convenio con España, ya que además del Impuesto de No residente, deberá pagar anualmente  el “Gravamen Especial” consistente en el 3% del valor catastral.

· ¿Tener una sociedad patrimonial supone alguna ventaja fiscal?

En nuestra opinión, el constituir una sociedad patrimonial con aportación o adquisición de alguna vivienda para su uso personal no constituye ninguna ventaja fiscal a la vista de lo expuesto en los apartados anteriores, o cuando menos no puede ser considerado fraude.

Si la propiedad de la vivienda se ostenta en nombre propio y no a través de una sociedad patrimonial, el coste fiscal es menor o nulo, ya que si se trata de vivienda habitual, no hay que declarar ningún ingreso en el IRPF y nos quedaría por calcular el posible “impuesto sobre patrimonio”, que sólo se abona si dicho patrimonio excede de 700.000 euros, por lo que en caso de ser una vivienda cuya titularidad ostenta un matrimonio al 50%, entonces podríamos irnos hasta 1,4 millones de euros y no abonar impuesto sobre patrimonio alguno.

Si se trata de vivienda “a disposición”, es decir una vivienda para las vacaciones o cedida a algún familiar, solo hay que declarar como ingreso la llamada “Imputación de Renta”, es decir el 1,1% o el 2% del valor catastral del inmueble, tanto para la persona física residente en España, como la persona física no residente en España.

· ¿Me conviene mantener o disolver mi sociedad patrimonial?

Si usted es socio de una sociedad patrimonial es preciso realizar los cálculos oportunos para decidir si conviene mantener esa sociedad patrimonial, o es mejor disolverla y adjudicarse la propiedad de los inmuebles. A este respecto solo recordar que en el caso de disolución de sociedad con pago de la cuota liquidatoria a los socios en forma de adjudicación de los bienes inmuebles, se van  a producir varios hechos imponibles:

  1. En el Impuesto sobre sociedades, para la sociedad, se produce una ganancia o pérdida  patrimonial por la diferencia entre el precio de mercado del bien inmueble y el valor contable neto del inmueble que se adjudica al socio.
  2. En el IRPF para el socio que recibe el inmueble se produce una ganancia o pérdida patrimonial por la diferencia entre el precio de mercado del bien inmueble que recibe y el coste de su participación en el capital social de la entidad.
  3. En el Impuesto Sobre el Incremento del valor de los Terrenos de naturaleza Urbana, la llamada “Plusvalía Municipal”, al producirse una alteración en la titularidad catastral, a cargo de la sociedad patrimonial.
  4. En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados se devenga la modalidad de Operaciones Societarias por el 1% del valor que se entrega a los socios, siendo estos los sujetos pasivos y obligados a liquidar dicho porcentaje.
Resumen
La valoración del alquiler en las Sociedades Patrimoniales - Operación Vinculada con Socios y valorada a precio de mercado
Título del post
La valoración del alquiler en las Sociedades Patrimoniales - Operación Vinculada con Socios y valorada a precio de mercado
Descripción
¿Tener una sociedad patrimonial supone alguna ventaja fiscal? En nuestra opinión, el constituir una sociedad patrimonial con aportación o adquisición de alguna vivienda para su uso personal no constituye ninguna ventaja fiscal a la vista de lo expuesto en los apartados anteriores, o cuando menos no puede ser considerado fraude.
Autor
Editor
Ruiz Ballesteros
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