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La venta de un bien inmueble genera en la parte vendedora una ganancia o pérdida patrimonial cuyo valor vendrá determinado por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión. Por lo que respecta al valor de adquisición habrá que ver si ha sido a título oneroso o lucrativo.
En el primer caso, si se realizó a título oneroso conforme al artículo 35 de la LIRPF, el valor de adquisición estará formado por la suma de:
- El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado y,
- El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
Respecto a los gastos y tributos inherentes a la adquisición, de acuerdo con el criterio de la Dirección General de Tributos en diferentes consultas tributarias (consultas vinculantes V2584-16 y V0131-04), éstos son aquellos tales como, los gastos de notaría, registro de la propiedad, gestoría, abogado, Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (coloquialmente conocido como plusvalía municipal), correspondiente a la vivienda y satisfecho en la adquisición, y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
Conviene precisar en lo que respecta al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana que, el adquirente tendrá que acreditar que, pese a no ser sujeto pasivo de dicho impuesto, pactó con el vendedor que asumía el pago de dicho tributo. Dicha acreditación deberá realizarse por cualquier medio de prueba admitido en Derecho (incluir el texto en la propia escritura de compraventa sería suficiente).
En el segundo, caso, si se realizó a título lucrativo, conforme al artículo 36 de la LIRPF, se tomará como valor de adquisición el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, así como las cuotas por dicho impuesto que hubiesen gravado la adquisición de este.
Volviendo al artículo 35, apartado b) de la LIRPF, éste dice que se incluye en el valor de adquisición las “inversiones y mejoras” efectuadas en los bienes adquiridos, pero ahí se queda, sin definir qué son inversiones y mejoras.
Para ello hay que acudir a la Resolución de 1 de marzo de 2013, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que se dictan las normas de registro y valoración del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias.
La mencionada Resolución define “mejora” como el conjunto de actividades mediante las que se produce una alteración en un elemento del inmovilizado, aumentando su anterior eficiencia productiva. Asimismo, dicha Resolución define el concepto de ampliación como “un proceso mediante el cual se incorporan nuevos elementos a un inmovilizado, obteniéndose como consecuencia una mayor capacidad productiva”. Con lo cual, en base a esto, ha de entenderse que constituyen reparaciones y conservaciones las destinadas a mantener la vida útil de la vivienda y su capacidad productiva o de uso, mientras que cabe considerar como ampliaciones o mejoras las que redundan, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, bien en un alargamiento de su vida útil. Por el contrario, los gastos de reparación y conservación de la vivienda que vienen recogidos en el art. 13 del RD 439/2007 (Reglamento IRPF), como gastos deducibles en la determinación del rendimiento del capital inmobiliario no forman parte del valor de adquisición.
En reciente Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, de fecha 16 de diciembre de 2019, esta viene a decir que:
“Esta norma, que se ha ido recogiendo en los sucesivos reglamentos del Impuesto, es interpretada por la jurisprudencia partiendo de la premisa de que la calificación de unas concretas obras como de mejora o de reparación es aleatoria y difícil por depender de diferentes factores, si bien con carácter general se considera que los gastos de reparación y conservación son los que tienen por finalidad mantener los inmuebles en condiciones originales de uso siempre que no provoquen la modificación de la estructura, configuración o superficie habitable de la finca, constituyendo mejora el adicionamiento de elementos estructurales o de uso que supongan un mayor valor de adquisición porque implican su incorporación al inmueble como un elemento más del mismo. En síntesis, obras de reparación son las que tienen por objeto arreglar y corregir daños para que el inmueble esté en condiciones normales de uso, mientras que las obras de conservación son las que tienden a mantener el inmueble en estado correcto y a evitar daños en el mismo…”
Ahora bien, en caso de comprobación fiscal, será el contribuyente quien conforme al artículo 105 de la Ley General Tributaria, soporte la carga de la prueba a la hora de acreditar que las obras realizadas en la vivienda son de mejora y no de reparación.
Me divorcie hace 20 años, aún estoy en la vivienda con dos hijas ya mayor de edad, no he podido hacerle nada a la casa por falta de liquidez, ya que estoy en paro, pero hace dos años puse aire acondicionado en las habitaciones de mis hijas porque no se podía parar ahí de la calor que hacía. Mi pregunta es.,
Cuando venda la vivienda, esas mejoras que haga o las que pueda hacer después de la separación, cómo se reparten?? . Gracias
Estimado Mati,
En primer lugar muchas gracias por leer nuestro post.
Respecto a su pregunta, para determinar qué mejoras o reformas pueden considerarse mayor valor de adquisición de la vivienda, a tener en cuenta en una posible ganancia patrimonial que se pueda generar cuando se venda la vivienda, debemos analizar el caso en concreto, pidiéndole documentación e información al respecto. Si lo desea puede escribirnos a [email protected] y le enviaremos presupuesto sin compromiso.
Quedamos a su disposición,
Trabajo celestial.
Enhorabuena!
Me han notificado una comprobacion de valores por la compra de una casa en 2018.
Es en Lugo Gálicia.
Podría ud. defenderme en sede administrativa y en sede judicial?
Un saludo
Estimado Mikel,
En primer lugar, muchas gracias por su comentario.
Respecto a su pregunta, por supuesto podemos ayudarle con el procedimiento de comprobación de valores que nos comenta. Puede enviarnos los detalles de su caso junto a la documentación recibida y las escrituras de la casa a la dirección de email [email protected] y le daremos presupuesto sin compromiso.
Muchas gracias,
En 2018 compre una casa nueva que no tenia los muebles de cocina, los cuales tuve que comprar, incluida la grifería. No incluyo electrodomésticos. ¿se puede incluir el coste en mas valor de la compra a efectos de la plusvalía?.
Asimismo enlosé parte de patio, ya que todo estaba de tierra, para poder utilizarlo. También cambié la malla de cerramiento por un muro. ¿se puede incluir el coste en mas valor de la compra a efectos de la plusvalía?.
Estimado Antonio,
En primer lugar, muchas gracias por su comentario.
Como bien sabe, la forma para el cálculo del impuesto se ha visto modificada, ya que el Tribunal Constitucional declaró inconstitucionales ciertos aspectos de la norma. En la actualidad, existen dos métodos para su obtención, para que el contribuyente elija la opción más ventajosa.
Una de ellas, que es quizás a la que usted se está refiriendo, es la diferencia entre el precio de compra y el precio de transmisión. Si bien, existen ciertas leyes que indican que se entiende por mayor valor de la vivienda, ya que todas las reformas u obras no entran en dicho concepto, deben cumplir una serie de requisitos específicos.
Por lo que, si usted está interesado, nos puede enviar toda la documentación en referencia a esta operación, escritura de compra, así como todas las facturas de los distintos cambios que ha realizado en el inmueble a [email protected] y le pasaremos presupuesto para el estudio y la posible aplicación de las mismas.
Muchas gracias