Actualización en la Ley de Arrendamientos Urbanos, en vigor desde el 6 de marzo de 2019

Con relación a las idas y venidas de la Ley de Arrendamientos Urbanos en este último año 2018, queremos actualizar la situación. Por ello les indicamos que vuelven a aplicarse algunas de las medidas señaladas al final del año 2018.

Tras la derogación, se aprobó otra normativa, en concreto el Real Decreto 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que es el que está vigente desde el 6 de marzo de 2019.

En dicho Decreto se aplican las siguientes modificaciones que son ahora las referentes, entre otras, en cualquier contrato de alquiler:

1. Se modifica la duración de los contratos y sus prórrogas.

Hasta ahora la duración del arrendamiento era la libremente pactada por las partes y si ésta fuera inferior a 3 años llegado el día del vencimiento del contrato se podría prorrogar hasta que se alcanzase dicho plazo, salvo que el arrendatario manifestase al arrendador su voluntad de abandonar el inmueble. Pues bien, a partir de ahora esos 3 años se elevan hasta 5 si el arrendador es persona física o 7 años si el arrendador es una persona jurídica.

Esto supone que, de aquí en adelante, los inquilinos que arrienden un inmueble podrán disponer de éste mediante su correspondiente pago, por un periodo más amplio, sin que el arrendador pueda echarlos, amparándoles así a los inquilinos la Ley, eso sí, con excepción de los supuestos recogidos en la ley: que el arrendador tenga la necesidad de usar dicha vivienda para sí o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge con sentencia de separación, divorcio o incluso nulidad matrimonial, el arrendador deberá proceder con dicho cambio de vivienda en el plazo de 3 meses.

Si llegados los 5 o los 7 años de duración del contrato, sin que ninguna de las partes haya comunicado a la otra su intención de resolver el contrato, con 4 meses de antelación el arrendador y 2 meses el arrendatario, el mismo se prorrogará de forma automática anualmente hasta un máximo de 3 años más.

2. Se modifica el límite de la fianza y el depósito.

La fianza del inmueble para uso de vivienda no podrá ser superior a un mes y dos meses para un inmueble con uso distinto de vivienda. Ambas deberán ser en efectivo.

Se crea la posibilidad de que el arrendador solicite una garantía adicional en los arrendamientos de vivienda. Cuando el arrendador sea una persona jurídica, el importe complementario solicitado no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

Las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores depositen el importe de la fianza, sin intereses, a disposición de la Administración Autonómica o de un ente público.

Si transcurrido un mes desde la finalización del contrato, el ente público no procediera a la devolución de la cantidad depositada, ésta devengará el interés legal correspondiente.

Hasta los 5 o 7 años la fianza no estará sujeta a actualización. Una vez iniciadas las prórrogas el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario puede pedir que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga, si no se ha señalado en el contrato. Lo acordado sobre la actualización de la renta se presumirá aplicable también para la actualización de la fianza.

Una vez resuelto el contrato si no se devuelve la fianza al inquilino en el plazo de un mes, la misma devengará intereses.

3. Se modifica la responsabilidad de los gastos.

En el contrato de alquiler se podrá acordar que los gastos de sostenimiento del inmueble sean a cargo del inquilino, como por ejemplo los gastos de comunidad que se establecen en función de su cuota. Si este concepto se reflejase en el contrato firmado por ambas partes, entonces deberá añadirse la cantidad exacta anual por estos gastos para evitar cualquier tipo de duda.

Y en lo referente a los honorarios de inmobiliarias y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario. Se recomienda que estos gastos también sean recogidos en el contrato, haciendo hincapié en la cantidad exacta que estos suponen.

4. Se modifica la Ley de Propiedad Horizontal para votar por los apartamentos turísticos.

Respecto a los alquileres turísticos se hace una modificación en la Ley de Propiedad Horizontal. Serán los vecinos en Junta de Propietarios los que decidirán sobre la posibilidad o no de alquilarse como apartamentos turísticos sus viviendas, así como el resto de condiciones.

El establecimiento de límites o condiciones en un bloque de pisos o urbanización respecto a los pisos de alquiler turístico requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no podrán tener efectos retroactivos.

5. Se modifican los procedimientos de desahucio.

Una vez iniciado el procedimiento de desahucio se informará al deudor de la posibilidad que tiene de acudir a los servicios sociales y en su caso, de ceder sus datos para que puedan considerar el asunto como un caso de situación vulnerable. En el supuesto de que la Administración competente apreciase indicios de la existencia de dicha situación se le notificará al órgano judicial inmediatamente.

Recibida esta comunicación, el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de un mes, o de dos meses si el demandante es una persona jurídica. Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites normales.

6. Obras.

Si el arrendador ha llevado a cabo obras de mejora en el inmueble, transcurrido el plazo inicial de 5 ó 7 años, se le concede derecho al arrendador, salvo pacto en contrario en el contrato, de elevar la renta. Podrá elevar la renta en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero incrementado en tres puntos, sin exceder del 20% de la renta en ese momento.

7. Actualización de la renta.

La renta solo podrá ser actualizada a la resolución del contrato o en sus posteriores prórrogas en los términos establecidos en el contrato. Si no se ha establecido nada no se podrá actualizar la misma.

Si se señala esta posibilidad y salvo que se indique algún índice especifico, el referente aplicado será el Índice de Garantía de Competitividad.

Por tanto, si no se indica específicamente en el contrato, el IPC no se podrá utilizar para actualizar las rentas.