Resumen de los cambios normativos en alquileres para 2019

El 14 de diciembre de 2018 se aprobó el Real Decreto Ley 21/2018, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, por medio del cual se establecieron algunos cambios legales que afectan a las obligaciones en materia de arrendamientos de inmuebles. A continuación analizamos los cambios más relevantes tanto para arrendadores como para inquilinos:

1. Se modifica la duración de los contratos y sus prórrogas:

Hasta ahora la duración del arrendamiento era la libremente pactada por las partes y si ésta fuera inferior a 3 años llegado el día del vencimiento del contrato se podría prorrogar hasta que se alcanzase dicho plazo, salvo que el arrendatario manifestase al arrendador su voluntad de abandonar el inmueble. Pues bien, a partir de ahora esos 3 años se elevan hasta 5 si el arrendador es persona física o 7 años si el arrendador es una persona jurídica.

Esto supone que, de aquí en adelante, los inquilinos que arrienden un inmueble podrán disponer de éste mediante su correspondiente pago, pero por un periodo más amplio sin que el arrendador pueda echarlos, amparándoles así la Ley, eso sí, con excepción de los supuestos recogidos en la ley, como por ejemplo: que el arrendador tenga la necesidad de usar dicha vivienda para sí o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge con sentencia de separación, divorcio o incluso nulidad matrimonial, el arrendador deberá proceder con dicho cambio de vivienda en el plazo de 3 meses.

Si llegados los 5 o los 7 años de duración del contrato y ninguna de las partes ha comunicado a la otra su intención de resolver el contrato, el mismo se prorrogará de forma automática durante 3 años más, hasta ahora las prórrogas eran de un año.

2. Se modifica el límite de la fianza:

La fianza del inmueble para uso de vivienda no podrá ser superior a un mes o dos meses si es para uso distinto de vivienda y deberá ser en efectivo. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía en cumplimiento del contrato, de forma adicional a la fianza.

En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder nunca de dos mensualidades de la renta.

3. Se modifica la responsabilidad de los gastos:

En el contrato de alquiler se podrá acordar que los gastos de sostenimiento del inmueble sean a cargo del inquilino (arrendatario), como por ejemplo los gastos de comunidad que se establecen en función de su cuota. Si este concepto se reflejase en el contrato firmado por ambas partes, entonces deberá añadirse la cantidad exacta anual por estos gastos, para evitar cualquier tipo de duda.

Y en lo referente a los honorarios de inmobiliarias y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador cuando este sea persona jurídica, salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario. Se recomienda que estos gastos también sean recogidos en el contrato, haciendo hincapié a la cantidad exacta por ellos.

4. Se modifica la ley de propiedad horizontal para votar por los apartamentos turísticos:

Respecto a los alquileres turísticos se hace una modificación en la Ley de Propiedad Horizontal.

El establecimiento de límites o condiciones en un bloque de pisos o urbanización respecto a los pisos de alquiler turístico requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no podrán tener efectos retroactivos.

5. Se modifican los procedimientos de deshaucio:

Una vez iniciado el procedimiento de desahucio se informará al deudor de la posibilidad que tiene de acudir a los servicios sociales y en consecuencia ceder sus datos para que puedan considerar el asunto como un caso de situación vulnerable. En el supuesto de que la Administración competente apreciase indicios de la existencia de dicha situación, se notificará al órgano judicial inmediatamente.

Recibida esta comunicación, el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de un mes, o de dos meses si el demandante es una persona jurídica. Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites.

Además de las medidas señaladas en los párrafos anteriores, se pretendieron incluir algunas modificaciones sobre los precios de los alquileres, sin embargo, cualquier tipo de medida al respecto ha quedado completamente al margen en este Real Decreto.

Se recomienda realizar con visión de futuro contratos de alquiler, más aún cuando vemos que los plazos bloquean el inmueble durante varios años.

Los contratos firmados antes de la fecha de entrada en vigor de este Real Decreto Ley 21/2018, continuarán rigiéndose por la normativa aplicable en la fecha de firma.

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El 14 de diciembre de 2018 se aprobó el Real Decreto Ley 21/2018, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, por medio del cual se establecieron algunos cambios legales que afectan a las obligaciones en materia de arrendamientos de inmuebles. A continuación analizamos los cambios más relevantes tanto para arrendadores como para inquilinos:
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Ruiz Ballesteros
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