Estimado lector, si tiene intención de vender una vivienda, sepa que la venta de la misma generará en usted una ganancia o pérdida patrimonial a tenor de lo señalado en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas, (en adelante, LIRPF).
El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado, según el artículo 34.1.a) de la misma Ley “por la diferencia entre los respectivos valores de adquisición y de transmisión” de la misma, esto es la diferencia entre valor de venta y valor de compra, incluyendo los gastos inherentes a cada operación.
Ahora bien, si usted tiene más de 65 años puede no existir ganancia patrimonial cuando transmita su vivienda habitual. En estos términos se manifiesta el artículo 33.4.b) de la LIRPF cuando dice que están exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto “con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia”.
Se entiende por vivienda habitual aquella edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, también se considera vivienda habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido tres años, concurran causas de fuerza mayor, tales como el fallecimiento del contribuyente, separación matrimonial, desplazamiento por trabajo o cualquiera otra que impidan la ocupación de la vivienda.
Cumplidos los requisitos anteriores, esto es, ser mayor de 65 años y tratarse de la vivienda habitual, la venta de la misma estaría exenta de tributación en caso de producirse una ganancia patrimonial.
Ahora bien, hay que tener en cuenta la letra pequeña a la hora de aplicar esta exención y es que tiene que ser propietario del pleno dominio del inmueble, aunque sea compartido. En consulta vinculante V3931-16 del 19 de septiembre de 2016, la Dirección General de Tributos se manifiesta en dichos términos en respuesta a la pregunta de un matrimonio que tiene la propiedad de la siguiente manera: el consultante tiene el 100% de la nuda propiedad y el cónyuge el 100% del usufructo, sin que ninguno de ellos tenga el pleno dominio. En el caso señalado este matrimonio no tiene derecho a aplicar la mencionada exención por no ser propietario ninguno de ellos del pleno dominio del inmueble que es lo que se ha de transmitir para proceder a su aplicación, por lo que en ese caso tributarían por ganancia patrimonial.
Un segundo caso que se puede presentar es un matrimonio en el que fallece uno de los cónyuges y, mediante la adjudicación de herencia, el cónyuge supérstite recibe el otro 50% del pleno dominio de su vivienda habitual (en lugar de recibir el usufructo), de tal forma que dispone a día de hoy del 100% del pleno dominio. En este caso, si vendiese la vivienda habitual (siendo mayor de 65 años), solamente podría aplicar la exención al 50% de la ganancia patrimonial que pudiese devengarse, puesto que el otro 50% lo acaba de recibir y no han pasado tres años para ser considerada vivienda habitual.
También se puede dar un tercer caso en el que unos padres, mayores de 65 años, quieran donar su vivienda habitual a su hijo, en cuyo caso también estaría exenta de tributación por cumplir con los requisitos señalados. En estos términos se manifiesta la Dirección General de Tributos en consulta vinculante V2583-20 del 29 de julio de 2020.
Evidentemente la casuística es muy amplia, por lo que conviene siempre revisar cada caso de manera independiente sin presumir que son todos iguales y que pudieran aplicar la exención directamente.
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Buenos días la consulta es sobre la permuta de una vivienda que fue dañada por el Ayuntamiento en el año 2014 se ha permutado en el 2022 está viviendo en una residencia tiene 87 años no a tenido desde entonces otra vivienda se podría aplicar la exención del incremento patrimonial por ser mayor de 65 años ya que no pudo utilizar su vivienda por declararse en ruinas gracias
Estimado Sr. Del Pino,
Muchas gracias por visitar nuestro blog.
En relación a su consulta, comentarle que para poder darle respuesta necesitaríamos estudiar toda la documentación relacionada con la permuta.
Es muy importante, para poder aplicar la exención en la posible ganancia patrimonial que se pueda devengar, ver si se considera vivienda habitual o no el inmueble objeto de la permuta. Analizado este punto podríamos ver si la ganancia patrimonial está exenta o no.
Si está usted interesado podemos pasarle presupuesto sin compromiso por darle respuesta a su consulta. Puede contactar con nosotros en fiscal@jrb.es por privado o llámenos al teléfono 952 77 98 74
Buenos dias.
Llevo viviendo en mi vivienda habitual mas de 20 años. Cumplo 65 años en diciembre de este año. ¿ En el caso de venderla unos meses antes de cumplir los 65 (pongamos por ejemplo en octubre), podría beneficiarme de la exención, o para ello debería esperar y venderla después de cumplir los años?
Muchas gracias.
Estimado Juan,
Gracias por su comentario y por seguirnos.
En respuesta a su consulta indicarle que es un caso muy concreto que requiere estudio y la más que probable búsqueda de Jurisprudencia o consultas que aclaren la interpretación de un caso así, por lo que si lo desea puede enviarnos la documentación de que disponga y le daremos un presupuesto personalizado para dicho estudio sin compromiso. fiscal@jrb.es
Buenas
Voy a vender mi vivienda habitual. Cumplo el requisito de los 3 años pero cumplo los 65 en diciembre. Mi pregunta es: ¿si vendo ahora en el mes de agosto por ejemplo, podre acogerme al año que viene cuando haga la declaracion de la renta a la exención para mayores de 65 años? ¿ Se me considera ya todo este año como mayor de 65 años a efectos fiscales? Por favor digan algo. Gracias
Estimado José Jesús,
Muchas gracias por su comentario en nuestra web
Respecto a su consulta, podríamos estudiar su caso y posibles consultas tributarias porque la diferencia es muy importante y la normativa puede dar lugar a error. Si quiere póngase en contacto con nosotros en fiscal@jrb.es y le daremos un presupuesto para su estudio.
Buenas tardes.
Voy a vender mi vivienda habitual. Cumplo el requisito de los 3 años pero cumplo los 65 en diciembre. Mi pregunta es: ¿si vendo ahora en el mes de agosto por ejemplo, podre acogerme al año que viene cuando haga la declaracion de la renta a la exención para mayores de 65 años? ¿ Se me considera ya todo este año como mayor de 65 años a efectos fiscales?
Muchas gracias.
Estimado Manuel
Muchas gracias por su comentario en nuestra web
Respecto a su consulta, podemos estudiar su caso y hacerle una simulación de la declaración para la situación que nos comenta. Si quiere póngase en contacto con nosotros en fiscal@jrb.es y le daremos un presupuesto para su estudio.
Buenas tardes:
Mi madre ha tenido que trasladarse, en régimen de alquiler, al no poder vivir en su vivienda, de la que es propietaria, por falta de accesibilidad (escaleras) y de municipio (para estar más cercana a centros de salud). Por ello, paga 450 e de mensualidad y hemos alquilado su vivienda por 400. Hay alguna forma de desgravar este ingreso extra, dadas las circunstancias? Muchas gracias
Buenas tardes, Concha.
En primer lugar gracias por seguirnos y por su comentario.
Con respecto a la pregunta que escribe, indicarle que, a priori, sin más estudio previo, la renta que obtendría su madre por alquilar su vivienda habitual tributaría como un rendimiento del capital inmobiliario en la declaración de la renta.
Los ingresos procedentes de este tipo de rentas no se pueden desgravar, pero los rendimientos que se obtienen sí podrían disminuirse con los gastos inherentes a los mismos, como el IBI, la tasa de basura o algunos otros.
En cualquier caso le recomendamos que visite a su asesor fiscal para ver si existen particularidades en su asunto, cosa que ya habría que estudiar y presupuestar previamente.
Muchas gracias,
Buenas tardes, Una pareja de extranjeros residentes en españa quieren vender su propiedad habitual y son mayores de 65 años. Son residentes desde hace 7 años pero NO son residentes fiscales ya que tributan sus pensiones en sus paises de origen, ahora se encuentran con la sorpresa que hacienda les va a retener el 3% del precio de venta por no ser residentes fiscales. la pregunta es afecta tambien a la plusvalia generada por la venta el no ser residentes fiscales...o se siguen ahorrando impuestos por ser residentes y luego reclamaran la devolucion del 3% a hacienda. Gracias.
Buenos días Francisco,
En primer lugar, gracias por su comentario.
Con respecto a la residencia fiscal, si esta pareja lleva siete años viviendo en España, y por lo tanto, permanecen más de 183 días aquí, son residentes fiscales en España, aunque sus pensiones tributen en sus países de origen. La tributación de las pensiones puede deberse a los Convenios de Doble Imposición entre España y los países que le abonen las pensiones a esta pareja.
Habría que estudiar en primer lugar la residencia fiscal y, posteriormente, analizar la tributación generada por la venta y la plusvalía, eliminando la retención del 3%, si es que finalmente el vendedor no está sujeto al Impuesto Sobre la Renta de no Residentes. En cualquier caso, sepa que tanto residentes como no residentes tienen que declarar una ganancia o pérdida patrimonial con la venta, pero tienen distintos porcentajes y casuística, por ello, si lo desea, puedes mandarnos toda la información a fiscal@jrb.es y estaremos encantados de darle un presupuesto para realizar el estudio de residencia y lo que sería ideal, proceder nosotros a realizar la operación de venta del inmueble si lo ven conveniente.
Un saludo.
Mi madre que tiene 71 años esta empadronada desde hace 40 años en la vivienda que quiere ahora vender, pero la ha tenido alquilada 2 años y ahora vuelve a tener como vivienda habitual esa vivienda, si ahora la vende como tributaria???
Estimada Patricia,
En primer lugar, muchas gracias por contactar con nosotros y plantearnos su consulta.
Sería necesario que nos facilitara un poco más de información, en concreto el contrato o contratos que ha tenido de alquiler durante los 2 años que indica, así como las pruebas de que dispone para justificar que vuelve a ser su residencia habitual y desde qué fecha. Puede enviarnos la documentación a fiscal@jrb.es
Una vez nos remita la documentación lo revisaremos y le confirmaremos presupuesto para resolver si puede o no estar exenta la Ganancia derivada de la venta.
Esperamos su aceptación y documentación para su revisión.
Buenos días tengo un caso especial, matrimonio que tenía su vivienda habitual durante más de 20 años. Se trasladaron a otra residencia, sólo de uno de los cónyuges, desde la jubilación. Ahora han vendido la que fue su vivienda habitual. ¿se puede considerar exenta esta venta? ¿que tiempo tiene que pasar desde que deja de ser su vivienda habitual? Nunca ha estado alquilada, ni han tenido rendimiento por ella.
Estimado Sr. Artillo,
Gracias por su comentario en nuestro blog.
En respuesta al mismo indicarle que tributariamente su caso puede ser difícil discernir, habría que conocer los detalles y las fechas exactas, así como las razones, si es que las hay, por las que se ha mudado uno de los cónyuges (en ocasiones es por un cambio de trabajo), por tanto, si lo desea pueden enviarnos documentación que justifique las fechas y le daríamos un presupuesto para responder a su consulta de forma privada.
fiscal@jrb.es - 952 77 98 74
Soy mayor de 65 años, he vendido mi vivienda habitual, ¿debo hacerlo constar en mi declaración, y en que casillas? Gracias.
Estimado Eduardo.
Muchas gracias por visitar nuestra web.
Si desea podemos confeccionarle la declaración de la Renta. Podemos pasarle presupuesto sin compromiso.
Buenos días,
Si se tiene 64 años y se firma contrato de reserva para efectuar la venta nada más se cumplan los 65 años. En ese momento se recibe una cantidad previa como reserva. ¿Seguirá teniendo efectos esta exención?
Muchas gracias
Estimado Raúl.
Para poder dar respuesta a su consulta, necesitaríamos ver qué tipo de contrato va a formalizar o ha formalizado con el comprador.
Siempre recomendamos que se ponga en manos de profesionales que puedan estudiar su caso para dar una respuesta conforme a su caso concreto.
Si está interesado nos puede enviar la documentación por correo electrónico a fiscal@jrb.es para que podamos pasarle presupuesto.