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Es habitual que la Agencia Tributaria revise el valor de un inmueble cuando éste se aporta como bien no dinerario al capital social de una entidad, lo que puede generar una ganancia patrimonial en el IRPF del aportante persona física.
Lo que muchos contribuyentes desconocen es que, la forma en que se realiza esa valoración por parte de la Agencia Tributaria, puede ser clave para determinar si la liquidación que le puedan hacer en el IRPF para calcular esa ganancia patrimonial es correcta o si, por el contrario, puede ser anulada.
Valoración del inmueble por parte de Hacienda
La Administración puede utilizar varios métodos para comprobar el valor de un inmueble, pero uno de los más frecuentes es el dictamen de peritos de la Administración, regulado en el artículo 57.1.e) de la Ley General Tributaria. Es decir, un técnico de la Agencia Tributaria realiza una tasación que sirve de base para calcular el impuesto correspondiente, fundamentando la valoración del inmueble en criterios técnicos, además la tasación debe individualizarse en cada caso.
Nótese que, para operaciones de compraventa de inmuebles de segunda transmisión o para herencias y donaciones, si el sujeto pasivo utiliza el valor de referencia para marcar el valor mínimo del inmueble en la declaración, entonces la Agencia Tributaria no podrá comprobar el valor del inmueble.
¿Es obligatorio que el perito de la administración visite el interior?
La respuesta a esta pregunta es que sí. La regla general es que el perito debe realizar una inspección ocular completa, tanto del exterior como del interior del inmueble. Solo en casos muy concretos y debidamente justificados puede omitirse esta visita como, por ejemplo, la negativa del propietario a la entrada del perito al inmueble.
El artículo 160.2 del Reglamento General de las actuaciones y procedimientos de gestión e inspección tributaria (RGAT) establece que:
“En el dictamen de peritos, será necesario el reconocimiento personal del bien valorado por el perito cuando se trate de bienes singulares o de aquellos de los que no puedan obtenerse todas sus circunstancias relevantes en fuentes documentales contrastadas. La negativa del poseedor del bien a dicho reconocimiento eximirá a la Administración tributaria del cumplimiento de este requisito.”
En otras palabras, la visita interior es la regla general, salvo que se justifique su omisión de forma razonada y documentada.
No basta con tomar unas fotos desde la calle o consultar el Catastro. El estado de conservación, las reformas realizadas, los materiales de construcción, la distribución, entre otros, son elementos que sólo pueden conocerse si el perito tiene acceso al interior del inmueble.
¿Qué pasa si no se hace la visita interior?
Si el perito no entra y no explica por qué, la valoración del inmueble puede considerarse no motivada. Y si no está motivada, la liquidación basada en ella puede ser anulada.
Además, la Agencia Tributaria no puede presumir que el valor es correcto solo porque así lo diga un funcionario de la Administración. La carga de la prueba es suya, y debe demostrar que el valor asignado es el adecuado.
¿Qué puedo hacer si me afecta una valoración así?
Si has recibido una liquidación basada en una tasación sin visita interior, puedes:
- Solicitar una tasación pericial contradictoria.
- Impugnar la liquidación por falta de motivación.
- Exigir que se justifique por qué no se realizó la visita.
Y si estás en un procedimiento de inspección, guardar toda la documentación que demuestre el estado real del inmueble.
¿Qué dice la jurisprudencia?
El Tribunal Supremo ha sido claro al respecto: la visita al interior del inmueble es obligatoria, salvo que se justifique su omisión de forma razonada y documentada.
En reciente sentencia del Tribunal Supremo, STS 2874/2025, se ha anulado precisamente una liquidación por este motivo: el perito valoró el inmueble desde el exterior presumiendo que el estado de conservación del interior iba acorde con su aspecto exterior, indicando que no accedió al interior del inmueble, pero en el que en ningún momento señala por qué no tuvo acceso al mismo.
