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Cuando una empresa que se dedica a la promoción inmobiliaria vende un inmueble amueblado, surgen múltiples dudas sobre cómo debe tributar esa operación ¿Es necesario separar el valor del mobiliario? ¿Se aplica IVA a los muebles? ¿Tributan por IVA o por ITP como parte del inmueble? ¿Qué documentación conviene aportar para evitar riesgos en una inspección?
Aunque en apariencia pueda parecer una cuestión menor, el tratamiento fiscal del mobiliario incluido en la venta puede tener un impacto significativo, tanto a nivel de tributación como en la seguridad jurídica de la operación.
En este artículo, abordamos cómo deben tributar los muebles incluidos en la venta de inmuebles desde el punto de vista de una empresa promotora o comercializadora, y qué criterios está aplicando actualmente la Administración Tributaria.
¿Es una actividad separada o forma parte de la promoción inmobiliaria?
Uno de los primeros aspectos que conviene analizar es si la inclusión de mobiliario en la vivienda supone una actividad económica autónoma. La respuesta, en la mayoría de los casos, es NO, pero por supuesto dependerá de la realidad del negocio, nosotros pretendemos analizar en este artículo esas operaciones en las que los muebles se compran como ornamento para poder vender el inmueble más rápidamente y a mejor precio, pero no son una operación separada dentro de una actividad de compraventa de muebles.
Según el artículo 4 de la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido (LIVA), se entiende por actividad económica “la ordenación por cuenta propia de medios de producción materiales y humanos con el fin de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios”.
En el caso de muchas promotoras inmobiliarias, la adquisición de muebles no responde a un negocio autónomo de venta de mobiliario, sino a una mejora del producto inmobiliario que se pone en el mercado, se adquieren para decorar y que la venta del inmueble sea más atractiva, puro marketing.
Por tanto, si la empresa promotora no vende muebles de forma independiente ni los adquiere con ánimo de reventa separada, sino que los incorpora al inmueble como un valor añadido para facilitar su comercialización, entonces no existe una actividad económica separada que justifique una tributación específica.
Criterio del TEAC: los muebles no son una operación independiente
El criterio actual de la Administración Tributaria se recoge claramente en la Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) de 23 de febrero de 2023, ratificada posteriormente en septiembre de ese mismo año.
En dicha resolución, el TEAC establece que, cuando el mobiliario no se vende de forma autónoma, ni se factura de forma independiente, ni constituye el objeto principal de la operación, no estamos ante dos transmisiones separadas, sino ante una única operación inmobiliaria.
De este modo, los muebles se consideran un accesorio del inmueble, y la operación tributa en su conjunto bajo el régimen fiscal correspondiente a la transmisión del bien inmueble, sin que proceda aplicar el IVA de forma separada al mobiliario.
Nótese que aplicar el IVA al mobiliario significaría venderlo al tipo del 21%, mientras que los inmuebles de primera transmisión se transmiten al 10% de IVA. Así lo expresa también la Dirección General de Tributos en su consulta vinculante V0579-24, donde establece que: “Las entregas de mobiliario con el que opcionalmente puede ir dotada la vivienda a que se refiere el escrito de consulta tributarán por el Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo general del 21 por ciento, aunque se efectúen conjuntamente con la entrega de la vivienda propiamente dicha”.
¿Y qué ocurre con el IVA?
Uno de los puntos más sensibles en estas operaciones es el tratamiento del IVA, especialmente cuando la operación inmobiliaria está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD), en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (en adelante, TPO), como ocurre habitualmente en segundas transmisiones.
En este contexto, hay que tener en cuenta el artículo 78 LIVA, que permite desglosar la base imponible cuando se entregan bienes de distinta naturaleza, por ejemplo, inmuebles y muebles, pero solo si son claramente diferenciables y se valoran de forma separada.
Si el mobiliario se vende así como un bien accesorio, entonces, no se genera un hecho imponible autónomo a efectos de IVA, y toda la operación queda sujeta al régimen del inmueble. Es decir, no procede repercutir IVA de forma separada por el mobiliario cuando su transmisión no constituye una operación autónoma, sino parte del conjunto de la entrega del inmueble.
Por tanto, en una operación sujeta a TPO (como es el caso de una segunda entrega de vivienda), el mobiliario no altera el régimen de tributación, siempre que no se desglose ni se facture por separado[1].
Recomendaciones documentales para evitar riesgos
Una vez tenemos claro que, desde el punto de vista fiscal, los muebles incluidos en la venta de un inmueble no constituyen una operación independiente, es esencial prestar atención a cómo se documenta la transacción. La redacción de la escritura de compraventa debe dejar claro que el mobiliario forma parte del inmueble, sin asignarle un valor separado ni facturarlo aparte. Esto refuerza que se trata de una única operación inmobiliaria, no de dos ventas sujetas a distintos impuestos.
También conviene evitar cualquier desglose del mobiliario en presupuestos, facturas u otros documentos comerciales. Aunque a veces se haga con fines internos, la Agencia Tributaria podría interpretarlo como una venta independiente sujeta a IVA. Toda la documentación debe ser coherente con el criterio de que los muebles complementan el inmueble y no son un bien autónomo.
Este enfoque ha sido respaldado por resoluciones del TEAC (como la de febrero de 2023) y por la Dirección General de Tributos, cuyo criterio indica que, si no hay valoración ni facturación separada, no procede aplicar el IVA al mobiliario, especialmente en segundas transmisiones sujetas a TPO.
Por tanto, si eres una empresa promotora que comercializa viviendas amuebladas, es fundamental que no solo tengas claro el criterio fiscal, sino que lo reflejes adecuadamente en toda la operación. La coherencia entre el fondo y la forma es clave para evitar conflictos con Hacienda. Con una documentación bien preparada, asesoramiento adecuado y una planificación fiscal ajustada a la normativa vigente, este tipo de operaciones pueden realizarse con total seguridad jurídica, optimizando los resultados sin asumir riesgos innecesarios.
Para más inri, si eres una empresa revendedora que aplica la bonificación del 2% en las compras de inmuebles y revendes amueblado, con más razón tendrás que tener en cuenta estos detalles, para que la Agencia Tributaria no pretenda aplicarte una prorrata de IVA por pensar que vendes inmuebles y, por separado, los muebles, ya que en ese caso los muebles se venderían con IVA del 21% y el inmueble con TPO del 7% (en Andalucía).
[1] Recuerde el lector que hacemos referencia en este artículo a las empresas promotoras o revendedoras de inmuebles y no a transmisiones entre particulares en las que se devenga TPO al 7% en Andalucía para la venta de inmuebles.
