Comprar propiedad en España. ¿Puedo ponerla a nombre de una empresa para ahorrar impuestos?

Muchos compradores de inmuebles cuando compran viviendas de alto valor se preguntan si sería bueno constituir una sociedad para que sea la dueña de la vivienda y así ahorrar impuestos ¿esto es así o es contraproducente tener la casa a nombre de una empresa?

Para poder responder con claridad a estas preguntas es necesario antes comprender la fiscalidad de distintos impuestos, especialmente la del Impuesto sobre el Patrimonio, que se aplica para Residentes y para No Residentes fiscales. Además, para los no residentes será interesante conocer la aplicación del IRNR[1], y por último ver cómo incide la sociedad (Impuesto sobre Sociedades) para el caso de comprar el inmueble en nombre de una empresa.

Impuesto sobre patrimonio

En España el impuesto sobre el patrimonio deja exentos los primeros 700.000 euros para cada persona, es decir, que si compramos el inmueble entre un matrimonio tendremos exentos hasta 1.400.000 euros, por lo que muchos ponen en estos precios el límite para poner la vivienda a nombre suyo personal o a nombre de una empresa. Lo cierto es que esta no es una razón de peso como vamos a ver a continuación.

Lo importante es comprender que si compramos con una empresa vamos a crear un ente jurídico que tendrá personalidad propia y que los socios ostentarán, dentro de su patrimonio, las participaciones de la empresa. Estas participaciones tienen un valor, que se corresponderá con el valor de la empresa, o bien estarán exentas si se cumplen ciertos requisitos.

Por tanto, para no tributar por el inmueble deberemos cumplir con los requisitos de exención de participaciones en Patrimonio. Para que resulte de aplicación la exención deben cumplirse los siguientes requisitos a fecha 31 de diciembre de cada ejercicio:

1. Que la entidad realice una actividad económica y no tenga por actividad principal la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario (en este sentido los inmuebles que no estén afectos a una actividad económica se entenderán excluidos de la sociedad).
2. Que la participación en la sociedad sea de al menos el 5% individualmente o el 20% de forma conjunta con cónyuge, ascendientes, descendientes o colaterales de segundo grado.
3. Que el contribuyente ejerza funciones de dirección (acreditándolo con el correspondiente contrato).
4. Que por las funciones de dirección perciba una remuneración que represente más del 50% del total de sus rendimientos del trabajo y actividad económica.

Es decir, que si ponemos una empresa para ser dueña del inmueble sólo evitamos pagar impuesto sobre el patrimonio por el valor de ese inmueble cuando cumplamos los requisitos aquí indicados.

De tal forma que, si no cumplimos los requisitos, la Administración Tributaria considerará que el inmueble no está afecto a la sociedad ni a una actividad económica a efectos tributarios, de tal manera que su valor contable (el precio de compra) lo tomará como valor a efectos del patrimonio de los socios en la misma proporción que tengan las participaciones de la empresa y hará tributar por dicho precio en el impuesto sobre patrimonio de la persona física. Haciendo inútil en este caso la creación de una sociedad si es sólo para ser la dueña de la vivienda.

Actividad económica

Si la empresa que hemos creado realiza algún tipo de actividad económica y el inmueble está afecto a la misma, entonces sí podemos dejar sin tributación del inmueble en la persona física, siempre que, además, se cumplan los requisitos anteriores de ejercer funciones de dirección y cobrar por ello.

A estos efectos la empresa debe realizar alguna actividad, el inmueble debe estar afecto a esa actividad o ser una mercadería/existencia. Es decir, puedo dedicarme a comprar y vender inmuebles, siendo el inmueble uno de los que compro y vendo, en cuyo caso estará afecto a la actividad económica. Y si me dedico a alquilarlos entonces para que se considere actividad económica la ley me exige tener una persona contratada a tiempo completo con contrato laboral.

¿Qué busca realmente Hacienda? – Riesgos

La Agencia Tributaria realmente está al tanto de la práctica común que supone poner una vivienda a nombre de una empresa para evitar pagar impuesto sobre patrimonio, por lo que esto precisamente es lo que trata de buscar y declarar como un fraude.

De esta forma, el tratamiento que le da Hacienda a un inmueble, que es el único que tiene una empresa y que realmente se utiliza para que vivan los socios de la empresa en dicho inmueble, es el siguiente:

Hacienda entenderá que la vivienda debe estar alquilada a los socios de la empresa, la empresa debe cobrar un alquiler a los socios por el uso de esta vivienda al estar realizándose un arrendamiento encubierto y, por tanto, la sociedad estaría generando unos ingresos por alquileres que deberán ser valorados a precio de mercado. Estos ingresos se contabilizan como tales en el balance de la sociedad y ésta tendrá que abonar el impuesto sobre sociedades al 25% por el beneficio que obtendría dicha sociedad por el alquiler del inmueble, pudiendo compensar ciertos gastos.

Pero es que además, Hacienda podría interpretar que, el remanente del beneficio, al no estar en la cuenta bancaria de la sociedad por no haberse abonado nunca, estaría directamente en las cuentas de los socios, por lo que el funcionamiento sería el mismo que el de haber distribuido dividendos, y por ello debiera practicarse la retención correspondiente, por lo que finalmente nos reclamarían el impuesto sobre sociedades, la retención, los intereses desde cuando debimos haberlos abonado y además podrían abrir un expediente sancionador a la empresa por haber dejado de ingresar las cantidades anteriores.

A todo esto, debemos unir que, el mantenimiento de una empresa es mucho más costoso anualmente que el realizar una sola declaración anual por el impuesto sobre la renta de no residentes, o por incluir el inmueble en el IRPF.

Supongamos por otro lado que un No Residente compra una vivienda a su nombre personal en Andalucía para ser su casa de vacaciones, costando la casa un millón de euros. En este caso el propietario tendrá que hacer dos declaraciones anuales de impuestos (i) impuesto sobre la renta de no residentes, e (ii) impuesto sobre el patrimonio.

En el caso del impuesto sobre la renta de no residentes, la cantidad a abonar dependerá del valor de compra o del valor catastral de la vivienda, multiplicando por 1,1 ó 2% dicha cantidad, y finalmente por el 19% ó 24%, dependiendo de la residencia fiscal del propietario, si es de la Unión Europea tributará al 19%, mientras que si es de fuera de la Unión Europea tributará al 24%.

Supongamos que el valor de la vivienda es de un millón de euros, como hemos dicho, y que se aplica el 1,1% por haber sido actualizado el valor catastral en los últimos diez años, siendo el valor catastral de 300.000 euros, en este caso, si el propietario fuese ruso (fuera de la Unión Europea), el impuesto a pagar anualmente sería de 792 €. Es decir, una vivienda que en el mercado vale un millón de euros puede suponer un impuesto anual de menos de 800 euros[2].

Además de este impuesto, en este ejemplo de una vivienda de un millón de euros, al superarse los 700.000 euros, el propietario deberá realizar la declaración del impuesto sobre el patrimonio. Pero estando exentos los primeros 700.000 euros, sólo tendrá que abonar por un patrimonio de 300.000 euros, lo que supondría un impuesto aproximado de 733€ para un inmueble sito en Andalucía. Este impuesto además podría reducirse en dos casos:

1. Si el inmueble se compró con hipoteca, puesto que el valor restante de la hipoteca reduciría el patrimonio del declarante.
2. Si los propietarios fuesen dos personas, un matrimonio, que hubiese comprado al 50%, no tendrían que abonar impuesto sobre el patrimonio porque la exención de los 700.000 euros opera para cada declarante de manera individual.

Como puede observarse la decisión no es sencilla y siempre dependerá del caso en cuestión que se pueda plantear, por lo que la recomendación es siempre realizar un estudio previo analizando toda la casuística posible antes de realizar la compra y/o la constitución de una sociedad cuando esta constitución es sólo a efectos de ser la propietaria de este inmueble. Sí podría ser recomendable cuando se pretende realizar inversiones inmobiliarias, es decir, se compra para vender o alquilar y se pretende realizar con más de un inmueble, en estos casos podría ser bueno, pero en cualquier caso siempre es importante estudiar la operación antes de realizarla.

[1] Impuesto sobre la Renta de No Residentes. En este artículo tratamos únicamente la fiscalidad de personas físicas No Residentes fiscalmente en España. Aunque para Patrimonio también será aplicable al Residente fiscal.

[2] Por supuesto los datos son inventados, las cantidades siempre deberán calcularse para cada inmueble y cada propietario de manera individual.