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Supongamos que el lector dispone de una segunda residencia que no suele utilizar pero que tampoco tiene arrendada, es decir, la tiene a su disposición. En una reunión familiar su hermano le plantea arrendar dicha vivienda. Usted no se lo piensa porque es su hermano, hay total confianza en él y sabe que cuidará de ella, además de que le vienen bien unos ingresos adicionales.
Como bien sabemos, cuando se alquila una vivienda, debemos tener en cuenta varios asuntos: por un lado, los ingresos, determinados en el contrato de alquiler y, por otro lado, los gastos soportados que pudieran ser deducibles, que vienen detallados en el artículo 23 de la Ley de IRPF, a saber:
- Intereses de la hipoteca y gastos de reparación y conservación. En ningún caso la suma de estos importes podrá ser superior a los ingresos por alquileres, de tal forma que teniendo en cuenta solamente estos gastos, el rendimiento no puede ser nunca negativo. Si fuese así, el exceso que se produzca se podrá deducir en los cuatro años siguientes.
- Tributos y recargos no estatales, tales como el IBI y las tasas de basura.
- Los saldos de dudoso cobro en las condiciones establecidas reglamentariamente.
- Servicios de terceros, como un seguro de hogar.
- La amortización del inmueble.
Como consecuencia de lo comentado anteriormente no es extraño que el rendimiento neto que arroje el alquiler (Ingresos – Gastos) pueda ser negativo, si bien no es lo habitual. ¿Supone esto algún problema? En principio, no. Este rendimiento negativo puede compensarse con el resto de ingresos positivos que obtenga como puedan ser rendimientos del trabajo o rendimientos de actividades económicas en la declaración del mismo año.
Ahora bien, cuando se trata de alquilar una vivienda a un familiar, la Ley del IRPF nos impone unas limitaciones que no nos hace con un tercero. En concreto, si acudimos a los artículos 24 y 85 de la mencionada Ley nos dice que hay que declarar una renta mínima que resulta del siguiente cálculo:
- 2% del valor catastral si el valor catastral no ha sido revisado en los últimos diez años.
- 1,1% del valor catastral si dicho valor catastral sí ha sido revisado en los últimos diez años.
Pongamos un ejemplo para que resulte más sencillo de comprender para el caso de una vivienda con un valor catastral de 150.000 euros revisado hace más de diez años:
| Conceptos | Hermano | Tercero |
| Ingreso alquiler |
12.000,00 |
12.000,00 |
| Interés hipoteca |
6.000,00 |
6.000,00 |
| Amortización |
3.000,00 |
3.000,00 |
| Otros gastos |
1.000,00 |
1.000,00 |
| Rendimiento neto |
2.000,00 |
2.000,00 |
| Rendimiento neto a declarar (*) |
3.000,00 |
2.000,00 |
| Reducción 60% |
-1.800,00 |
– 1.200,00 |
| Renta declarada |
1.200,00 |
800,00 |
(*) Podemos ver claramente, como en el caso de un familiar, pese a que el rendimiento neto es de 2.000,00 euros, le obligan a declarar 3.000 euros, importe que resulta de aplicar el 2% al valor catastral no revisado en los últimos diez años (150.000 x 2%).
Ahora bien, es importante reseñar que cuando se cede gratuitamente una vivienda sin que medie contrato de alquiler ni, por tanto, pagos por parte del inquilino, habrá que imputar una renta mínima que resulta del mismo cálculo mencionado anteriormente, esto es 2% o 1,1% del valor catastral, dependiendo de si ha sido revisado o no en los últimos diez años. En este supuesto, no procede la aplicación de la reducción del 60% por no tratarse de rendimientos del capital inmobiliario, sino de imputación de rentas inmobiliarias.
Cuando obtengamos rendimientos del capital inmobiliario, es decir, cuando se alquile realmente a un tercero, es cuando podemos aplicar una reducción del 60% en estos rendimientos, siempre que sean arrendamientos de vivienda (no aplicable con locales u oficinas). Es importante tener en cuenta y en estos términos se manifiesta la Dirección General de Tributos en su consulta vinculante V1993-18, cuando dice que para la aplicación de dicha reducción el destino del inmueble debe ser satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, no siendo aplicable si el arrendamiento se efectúa por temporadas, cursos lectivos (en caso de estudiantes), verano o cualquier otra. En los ejemplos citados, estaríamos hablando de cubrir una necesidad de carácter temporal.
Ahora bien, ¿cómo distinguimos si se cubre una necesidad permanente de vivienda o una necesidad temporal? El criterio para distinguir uno de otro no será el tiempo por el que se pacte el contrato, sino la finalidad a la que se destine el inmueble. Así ha sido señalado en distintas ocasiones por la Dirección General de Tributos, indicando que el requisito de temporalidad o permanencia no guarda relación con el plazo de duración del contrato sino con la finalidad a que se encamina el mismo, esta opinión es la que publican en varias consultas y que coincide con la Resolución del TEAC, 5663/2017, de 8 de marzo de 2018.
Hola,
Recientemente he comprado una vivienda en Málaga con hipoteca, ¿doy por sentado que dicho valor está actualizado antes de los diez años?
Si alquilo una habitación a un hermano, que gasto adicional tendría respecto a si no lo alquilase?
Gracias
Estimada Matilde.
Ante todo muchas gracias por visitar nuestro blog y dejarnos un comentario.
Para poder darle respuesta a su consulta tendríamos que solicitarle documentación previamente, todo ello con vistas a poder responder conforme a su situación en concreto. Tenga en cuenta que aunque en el artículo se da respuesta, esta es de forma genérica, no adaptada a las distintas situaciones que se puedan presentar.
Si está usted interesada puede contactarnos a fiscal@jrb.es y podemos prepararle un presupuesto sin compromiso para atender su caso.
Hola, mi esposa y yo tenemos una 2da vivienda para destinarla al alquiler, es de 4 dormitorios actualmente la tenemos 2 dormitorios alquilados por habitación a no familiares y queremos saber si al alquilar una de las habitaciones a su hermano y su esposa, el tema fiscal cambia mucho respecto al que tenemos con los otros 2, y si tenemos que aplicar el criterio de una renta mínima que resulta del siguiente cálculo: 2% del valor catastral si el valor catastral no ha sido revisado en los últimos diez años. 1,1% del valor catastral si dicho valor catastral sí ha sido revisado en los últimos diez años.” proporcional para el valor de alquiler de las habitaciones. Muchas Gracias
Gracias por su comentario,
En respuesta al mismo indicarle lo siguiente:
Los arrendamientos de habitación son algo especiales, incluso el rendimiento que generan en el propietario no tiene porque ser el de un rendimiento de capital inmobiliario. Deberíamos poder comprobar en primer lugar los contratos que está realizando para poder asesorarle, si los tiene y nos los quiere enviar a fiscal@jrb.es podríamos revisarlos y darle presupuesto al respecto para su solución y tranquilidad.
En cuanto a los arrendamientos a familiares hay que comprobar la relación familiar, si existe contrato y qué precio tiene este, siendo efectivamente el mínimo fiscal el del 1,1% o 2% dependiendo de si el valor catastral ha sido revisado o no en los últimos diez años en el municipio concreto, para lo cual necesitaríamos tener datos del inmueble, como una nota simple mínimo, así como los contratos que pudiera haber firmado con su hermano. Teniéndolo todo le daríamos un presupuesto para asesorarle debidamente.
Sin otro particular, reciba un cordial saludo.
Buenas tardes,
tengo junto a mi mujer una vivienda alquilada a mi hermano desde julio 2023 y me surgen varias dudas:
– en la renta 2023, al no ser el año completo ¿se aplica la parte proporcional de días al cálculo del 2% del valor catastral?
– si hacemos declaraciones individuales ¿me aplica a mi solo (es mi hermano) o también a mi mujer?
– al ser la vivienda de ambos y hacer declaraciones individuales ¿se aplica el 50% del valor catastral o el 100%?
Muchas gracias, un saludo
Buenas tardes Jorg,
En primer lugar, muchas gracias por contactar con nosotros.
Si la vivienda está alquilada, hay que revisar que se cumplan con todos los requisitos establecidos por la Agencia Tributaria, como, por ejemplo, que la fianza esté depositada en el órgano correspondiente.
Posteriormente, como indica, si la vivienda ha estado alquilada y, el resto del tiempo, se ha encontrado vacía, habría que prorratear los días y aplicar el tipo impositivo según el año de revisión del valor catastral.
Si lo desea, nos puede facilitar la documentación en fiscal@jrb.es referente al inmueble y estaremos encantados de enviarle presupuesto.
Muchas gracias
Buenas tardes,
Tengo intención de alquilar un piso de mi propiedad a mi hijo. Según entiendo yo, al ser familiar pagaríamos lo correspondiente a la imputación de rentas inmobiliarias (2% del valor catastral) o lo que es lo mismo, pagaríamos lo mismo que, de todas maneras, tendríamos que pagar por tener el piso vacío.
Ahí es donde se me plantean las dudas.
¿Te pueden poner pegas si el alquiler está muy por debajo del precio de mercado para que el rendimiento del capital inmobiliario sea negativo y lo único que pagues sea el correspondiente a la renta imputada?
Gracias
Estimada Rosi.
Muchas gracias por visitar nuestra web.
La norma es muy clara al respecto, el rendimiento neto que se devengue por el alquiler, cuando se trata de familiares, no puede ser inferior al que correspondería si, estando vacío, se calculara la imputación de rentas según el valor catastral de la vivienda. Por tanto, ha de ser positivo y, como mínimo, por el valor que indicamos.
Tengo cedida una vivienda a un familiar y cada año pago el 2% del valor catastral. ¿Si le hago un contrato de alquiler podria aplicarle la deduccion del 60%?
Estimado Miguel,
En primer lugar, muchas gracias por su comentario y por visitar nuestra web.
Respecto a la cuestión que nos plantea, la aplicación de la reducción del 60% por destino a vivienda es posible si se dan los requisitos necesarios para su aplicación. Necesitaríamos estudiar el contrato de alquiler que usted tenga intención de firmar con dicho familiar o bien, se lo podemos preparar nosotros, si a usted le parece bien.
Si lo desea, podemos darle presupuesto sin compromiso por estudiar su caso en particular y ayudarle a preparar el contrato de alquiler para que la aplicación de dicha reducción sea correcta. fiscal@jrb.es
Gracias,
SIguiendo con tema de alquiler a familiares de una vivienda:
Tengo una vivienda alquilada en 2013 a una persona, que posteriormente en 2015 se casó con un hijo mio.
El importe mensual de renta es de 1.200 euros anuales y el valor del 1,1 % asciende a 1.072 euros.
Los gastos de comunidad, hipoteca, IBI, etc los pago yo, por lo que en esta vivienda sale una renta negativa de 6.000,- euros aproximadamente.
Ahora Hacienda me realiza una inspección reducida, y me imputa los ingresos minimos, pero no me permite deducir ningún gasto de los mencionados, por lo que mi renta pasa de ser «cero» a reclamarme 1.300,- euros.
Mi pregunta es la siguiente ¿realmente no puedo deducir ningún gasto?
Gracias por su tiempo y saludos
Buenos días José Antonio,
En primer lugar, muchas gracias por su comentario.
De acuerdo con el artículo 23 de la Ley de IRPF, podrían ser considerados como deducibles todos aquellos gastos que sean necesarios para la obtención de los rendimientos de capital inmobiliario, debiendo demostrar que están afectos a dicha actividad.
Necesitamos ver el requerimiento que le ha llegado y los motivos por los que no permiten la deducibilidad de dichos gastos, así como las propias facturas.
Si lo desea, nos puede enviar la información a fiscal@jrb.es y estaremos encantados de darle un presupuesto para defender su procedimiento.
un saludo,
Buenas noches, Javier
Mi pregunta es, ¿cómo sabe hacienda que el arrendamiento es a un familiar? Si nos alquila la casa la abuela de mi marido, no comparten apellidos. Si ella no declara que es familiar nuestro en ningún lado y nosotros tampoco ¿cuál sería la diferencia con alquilarsela a un tercero?
Muchas gracias,
Carmen
Estimada Carmen,
Gracias por su comentario y por seguirnos, en respuesta a su consulta indicarle que, la Agencia Tributaria cada vez obtiene más información y cruza un mayor número de datos, por lo que sus sistemas pueden alcanzar a niveles importantes de intercambios de información de muchas administraciones. En cualquier caso indicarle que la diferencia con alquilarla a un tercero es que al tercero se le pone el valor de mercado normalmente y al familiar, aunque no se le cobre, Hacienda entenderá siempre que el alquiler se valora en el mínimo valor que se obtiene del siguiente cálculo:
• 2% del valor catastral si éste no ha sido revisado en los últimos diez años.
• 1,1% del valor catastral si dicho valor catastral sí ha sido revisado en los últimos diez años.
Esperamos haberle ayudado, para más consultas siempre podemos darle un presupuesto y estudiar su caso concreto. fiscal@jrb.es
hola,
al hilo de lo que comenta «cuando se trata de alquilar una vivienda a un familiar, la Ley del IRPF nos impone unas limitaciones que no nos hace con un tercero. En concreto, si acudimos a los artículos 24 y 85 de la mencionada Ley nos dice que hay que declarar una renta mínima que resulta del siguiente cálculo: 2% del valor catastral si el valor catastral no ha sido revisado en los últimos diez años. 1,1% del valor catastral si dicho valor catastral sí ha sido revisado en los últimos diez años.» seria de aplicación en el caso de tener una vivienda arrendada a un familiar para que ejerza allí una actividad profesional y no lo use como vivienda sino como oficina?
Gracias
Estimada María, la normativa habla de bienes inmuebles urbanos, no distinguiendo entre vivienda o local comercial.
Entendemos, por tanto, que es aplicable lo indicado en el artículo para locales comerciales.
No obstante, no puede usted considerar nuestra respuesta como definitiva puesto que no hemos podido estudiar a fondo su caso al no tener ninguna documentación para ello. Si usted lo desea puede enviarnos la documentación de que disponga a fiscal@jrb.es y le daremos un presupuesto para resolver su conducta sobre su situación personal y concreta.