Diferencias tributarias entre alquilar una vivienda a un familiar o a un tercero

Supongamos que el lector dispone de una segunda residencia que no suele utilizar pero que tampoco tiene arrendada, es decir, la tiene a su disposición. En una reunión familiar su hermano le plantea arrendar dicha vivienda. Usted no se lo piensa porque es su hermano, hay total confianza en él y sabe que cuidará de ella, además de que le vienen bien unos ingresos adicionales.

Como bien sabemos, cuando se alquila una vivienda, debemos tener en cuenta varios asuntos: por un lado, los ingresos, determinados en el contrato de alquiler y, por otro lado, los gastos soportados que pudieran ser deducibles, que vienen detallados en el artículo 23 de la Ley de IRPF, a saber:

  • Intereses de la hipoteca y gastos de reparación y conservación. En ningún caso la suma de estos importes podrá ser superior a los ingresos por alquileres, de tal forma que teniendo en cuenta solamente estos gastos, el rendimiento no puede ser nunca negativo. Si fuese así, el exceso que se produzca se podrá deducir en los cuatro años siguientes.
  • Tributos y recargos no estatales, tales como el IBI y las tasas de basura.
  • Los saldos de dudoso cobro en las condiciones establecidas reglamentariamente.
  • Servicios de terceros, como un seguro de hogar.
  • La amortización del inmueble.

Como consecuencia de lo comentado anteriormente no es extraño que el rendimiento neto que arroje el alquiler (Ingresos – Gastos) pueda ser negativo, si bien no es lo habitual. ¿Supone esto algún problema? En principio, no. Este rendimiento negativo puede compensarse con el resto de ingresos positivos que obtenga como puedan ser rendimientos del trabajo o rendimientos de actividades económicas en la declaración del mismo año.

Ahora bien, cuando se trata de alquilar una vivienda a un familiar, la Ley del IRPF nos impone unas limitaciones que no nos hace con un tercero. En concreto, si acudimos a los artículos 24 y 85 de la mencionada Ley nos dice que hay que declarar una renta mínima que resulta del siguiente cálculo:

  • 2% del valor catastral si el valor catastral no ha sido revisado en los últimos diez años.
  • 1,1% del valor catastral si dicho valor catastral sí ha sido revisado en los últimos diez años.

Pongamos un ejemplo para que resulte más sencillo de comprender para el caso de una vivienda con un valor catastral de 150.000 euros revisado hace más de diez años:

Conceptos Hermano Tercero
Ingreso alquiler

12.000,00

12.000,00

Interés hipoteca

6.000,00

6.000,00

Amortización

3.000,00

3.000,00

Otros gastos

1.000,00

1.000,00

Rendimiento neto

2.000,00

2.000,00

Rendimiento neto a declarar (*)

3.000,00

2.000,00

Reducción 60%

-1.800,00

– 1.200,00

Renta declarada

1.200,00

800,00

(*) Podemos ver claramente, como en el caso de un familiar, pese a que el rendimiento neto es de 2.000,00 euros, le obligan a declarar 3.000 euros, importe que resulta de aplicar el 2% al valor catastral no revisado en los últimos diez años (150.000 x 2%).

Ahora bien, es importante reseñar que cuando se cede gratuitamente una vivienda sin que medie contrato de alquiler ni, por tanto, pagos por parte del inquilino, habrá que imputar una renta mínima que resulta del mismo cálculo mencionado anteriormente, esto es 2% o 1,1% del valor catastral, dependiendo de si ha sido revisado o no en los últimos diez años. En este supuesto, no procede la aplicación de la reducción del 60% por no tratarse de rendimientos del capital inmobiliario, sino de imputación de rentas inmobiliarias.

Cuando obtengamos rendimientos del capital inmobiliario, es decir, cuando se alquile realmente a un tercero, es cuando podemos aplicar una reducción del 60% en estos rendimientos, siempre que sean arrendamientos de vivienda (no aplicable con locales u oficinas). Es importante tener en cuenta y en estos términos se manifiesta la Dirección General de Tributos en su consulta vinculante V1993-18, cuando dice que para la aplicación de dicha reducción el destino del inmueble debe ser satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, no siendo aplicable si el arrendamiento se efectúa por temporadas, cursos lectivos (en caso de estudiantes), verano o cualquier otra. En los ejemplos citados, estaríamos hablando de cubrir una necesidad de carácter temporal.

Ahora bien, ¿cómo distinguimos si se cubre una necesidad permanente de vivienda o una necesidad temporal? El criterio para distinguir uno de otro no será el tiempo por el que se pacte el contrato, sino la finalidad a la que se destine el inmueble. Así ha sido señalado en distintas ocasiones por la Dirección General de Tributos, indicando que el requisito de temporalidad o permanencia no guarda relación con el plazo de duración del contrato sino con la finalidad a que se encamina el mismo, esta opinión es la que publican en varias consultas y que coincide con la Resolución del TEAC, 5663/2017, de 8 de marzo de 2018.

Resumen
Diferencias tributarias entre alquilar una vivienda a un familiar o a un tercero
Título del post
Diferencias tributarias entre alquilar una vivienda a un familiar o a un tercero
Descripción
cuando se trata de alquilar una vivienda a un familiar, la Ley del IRPF nos impone unas limitaciones que no nos hace con un tercero. En concreto, si acudimos a los artículos 24 y 85 de la mencionada Ley nos dice que hay que declarar una renta mínima que resulta del siguiente cálculo: 2% del valor catastral si el valor catastral no ha sido revisado en los últimos diez años. 1,1% del valor catastral si dicho valor catastral sí ha sido revisado en los últimos diez años.
Autor
Editor
Ruiz Ballesteros
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