El IVA en los impagos de alquileres de inmuebles

¿Qué ocurre con el IVA si el inquilino de mi local no me paga?

¿Dejo de emitir facturas?

Cuando el arrendatario deja de pagar el alquiler de un local los propietarios suelen cometer varios errores, veamos cuáles son:

  1. El primer error que se suele cometer es dejar de emitir facturas. Es cierto que se genera un perjuicio económico que le supone tener que ingresar al final de cada trimestre unas cuotas de IVA que no ha cobrado, y además deberá tributar por los ingresos no recibidos, ya sea en Renta o en el Impuesto sobre Sociedades, según se trate de persona física o jurídica. Pero no debe dejar de emitir las facturas correspondientes.
  1. Otro error habitual es el hecho de emitir las facturas según las vaya cobrando cuando se producen retrasos en el cobro, tal y como ha señalado la Dirección General de Tributos en su consulta vinculante V1047-14 de 14 de abril de 2014.

¿Por qué tengo que seguir emitiendo facturas si no estoy cobrando?

(Para más inri el que se beneficia es el inquilino, que sí se puede deducir las cuotas de IVA e imputar el gasto como deducible en su actividad)

El contrato de arrendamiento, en tanto en cuanto no se resuelva mediante sentencia judicial y desahucio, o bien por acuerdo escrito entre las partes, seguirá vigente. No se puede resolver de manera unilateral el contrato y dejar de emitir facturas.

¿Qué puedo hacer entonces?

La Ley 37/92, del IVA, en su artículo 80. Cuatro y en lo dispuesto en el artículo 24 de su Reglamento, establece unos requisitos para poder recuperar las cuotas de IVA ingresadas en Hacienda y no cobradas.

¿Cuándo se considera que un crédito correspondiente a cuotas repercutidas es total o parcialmente incobrable?

A efectos del IVA se considerará un crédito incobrable cuando se cumplan los siguientes requisitos:

  1. Que haya transcurrido un año desde el devengo del impuesto repercutido sin que se haya obtenido el cobro de todo o parte del crédito derivado del mismo. Este plazo será de seis (6) meses, cuando el propietario tenga una facturación anual inferior a 6.010.121,04 euros.
  1. Que estas facturas estén debidamente contabilizadas.
  2. Que el inquilino actúe en la condición de empresario o profesional.
  3. Que el propietario haya instado su cobro mediante reclamación judicial al deudor o por medio de requerimiento notarial al mismo.

Si cumplo con los requisitos anteriores, ¿cómo hago para recuperar las cuotas de IVA?

Una vez transcurrido el plazo indicado de seis meses, o un año, se abre un segundo plazo de tres meses para emitir la factura rectificativa (abono) correspondiente en la que se anule total o parcialmente la cuota de IVA repercutida. Nada impide rectificar varias facturas a la vez, a efectos de recuperar las cuotas de IVA, reduciendo tiempo y trámites si controlamos muy bien los plazos señalados.

Emitida la factura rectificativa, estaremos obligados a remitirla al inquilino. Es importante que se tenga justificante de que se le ha hecho llegar, por ejemplo mediante burofax.

A partir de la fecha de emisión de la factura rectificativa se abre un tercer plazo de un mes para comunicar dicha modificación a Hacienda. Esta comunicación debe hacerse de manera telemática desde la página web de la Agencia Tributaria y mediante un formulario habilitado al efecto, para lo cual es requisito indispensable disponer de certificado digital.

He realizado facturas de abono, pero al final he cobrado algunas ¿Tengo que ingresar el IVA?

En este caso dependerá de lo siguiente:

Si he iniciado una demanda judicial y llega a un acuerdo con la parte contraria en el que desiste de la demanda porque le abona las cantidades, entonces tendrá que emitir facturas por esas cantidades en el plazo de un mes desde el desistimiento de dicha reclamación judicial o el acuerdo de cobro.

Si interpuesta la demanda obtiene sentencia estimatoria entonces no tendrá que emitir las facturas.

Se me ha pasado el plazo para poder recuperar las cuotas de IVA ¿Lo tengo todo perdido?

No está todo perdido, nos explicamos:

Debemos separar los efectos en IVA de los efectos en el Impuesto sobre Sociedades o en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante, IRPF):

  1. En el IVA: aquí sí se pierden las cuotas de IVA ingresadas en Hacienda y no cobradas, afectando, por tanto, a su tesorería.
  1. En cuanto al Impuesto sobre Sociedades: si se trata de una persona jurídica podrá deducir como gasto las pérdidas generadas como consecuencia del impago de su inquilino, siempre y cuando concurra alguna de las siguientes circunstancias, tal y como establece el artículo 13.1 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades:
  • Que haya transcurrido el plazo de seis meses desde el vencimiento de la obligación.
  • Que el deudor esté declarado en situación de concurso de acreedores.
  • Que el deudor esté procesado por el delito de alzamiento de bienes.
  • Que las obligaciones hayan sido reclamadas judicialmente o sean objeto de un litigio judicial o procedimiento arbitral de cuya solución dependa su cobro.
  1. En cuanto al IRPF: si se trata de una persona física tendrán la condición de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del arrendamiento todos los gastos necesarios para su obtención. Entre dichos gastos, el Reglamento del IRPF en su artículo 13. e) establece:

Los saldos de dudoso cobro siempre que esta cir­cunstancia quede suficientemente justificada. Se en­tenderá cumplido este requisito:

  1. Cuando el deudor se halle en situación de concurso.
  2. Cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la fina­lización del período impositivo hubiesen transcurrido más de seis meses, y no se hubiese producido una renovación de crédito.

 

Ante cualquier duda recomendamos acudir a los profesionales, abogados y economistas expertos en derecho fiscal de su confianza. En Ruiz Ballesteros estaremos encantados de atenderle.

Teléfono 952 77 98 74  Consúltenos

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