Escisión parcial de sociedad con inmuebles – Impuesto sobre Sociedades

Exención en el Impuesto sobre Sociedades

Este artículo es algo más “especial” que los habituales, pues vamos a tratar de explicar una de las operaciones de reestructuración empresarial que son consideradas “complejas”, pero que bien realizadas pueden ahorrarnos gran cantidad de impuestos y al mismo tiempo conseguimos reorganizar nuestro patrimonio societario y personal.

Advertimos que cada caso debe ser tratado de forma única y especial, sin asimilarlo a alguno que nos pueda hacer pensar que es igual o parecido, pues normalmente los pequeños detalles marcan grandes diferencias en cualquier proceso de reestructuración empresarial.

Lo mejor es tratarlo con un ejemplo real:

Supongamos una “Sociedad A” integrada por dos socios, personas físicas al 50% y ambos administradores solidarios, la sociedad se dedica a la prestación de servicios de asesoramiento financiero, siendo además titular de varios inmuebles.

Los socios, posiblemente para evitar situaciones de crisis presentes o futuras, quieran separar los inmuebles de la actividad de asesoramiento financiero.

Se pretende realizar una operación de reestructuración para que el traspaso de los inmuebles a una nueva sociedad tenga el menor coste “tributario” posible, es decir, que se pague la menor cantidad de impuestos al transmitir dichos inmuebles.

Tened en cuenta que lo normal en una transmisión (venta o cambio) de inmuebles es que se devenguen los siguientes impuestos:

  • Impuesto sobre la Renta de las personas físicas si los socios poseen una empresa patrimonial o Impuesto sobre Sociedades si es una empresa no patrimonial la que transmite los inmuebles.
  • Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD), dependiendo de si es primera o segunda transmisión del inmueble, de si está afecto a la actividad económica de la empresa o de si es posible renunciar, o no, a la exención del IVA.
  • Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía municipal).

Es decir, que a poco que transmitamos uno o dos inmuebles, los impuestos pueden ser un impedimento absoluto para realizar esta operación societaria, por ello, existe el régimen especial de operaciones de fusión, escisión, aportación de activos, canje de valores y cambio de domicilio social de una Sociedad Europea a otro Estado Miembro, que bien aplicado nos evita el pago de estos impuestos o de varios de ellos, si lo hacemos junto con la aplicación de otra normativa tributaria.

Pues bien, en el ejemplo relatado se optaba por realizar una escisión parcial con reducción de capital y amortización de acciones, trasladando todos los inmuebles de la mercantil por su valor neto contable a una “Sociedad B”, de nueva creación que recibiría los inmuebles y tendría idéntica composición accionarial, es decir, los dos socios personas físicas al 50%.

La Sociedad “A”, tras la operación, dispondría de todos los bienes afectos a la actividad de servicios financieros, esto es, mobiliario, ordenadores, software y personal experto en la materia, manteniendo además los clientes; mientras que la Sociedad “B”, la que se crea nueva, pasa a realizar la actividad de arrendamiento de bienes inmuebles con parte del patrimonio escindido y contando para ello con una persona contratada a jornada completa.

¿Cómo tributa entonces la operación en el Impuesto sobre Sociedades, en el IVA, en el ITP-AJD? Y ¿Cómo tributan los socios en su IRPF?

IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES:

La Ley del Impuesto sobre Sociedades (LIS), considera escisión parcial la operación por la cual: “una entidad segrega una o varias partes de su patrimonio social que formen ramas de actividad y las transmite en bloque a una o varias entidades de nueva creación o ya existentes, manteniéndose en su patrimonio al menos una rama de actividad en la entidad transmitente, o bien participaciones en el capital de otras entidades que le confieran la mayoría del capital social de estas, recibiendo a cambio valores representativos del capital social de la entidad adquirente, que deberán atribuirse a sus socios en proporción a sus respectivas participaciones, reduciendo el capital social y reservas en la cuantía necesaria, y, en su caso, una compensación en dinero.”

A su vez, la Ley 3/2009, de 3 de Abril, sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles, establecen el concepto y los requisitos de las operaciones de escisión en el ámbito mercantil.Concretamente “se entiende por escisión parcial el traspaso en bloque por sucesión universal de una o varias partes del patrimonio de una sociedad, cada una de las cuales forme una unidad económica, a una o varias sociedades de nueva creación o ya existentes, recibiendo los socios de la sociedad que se escinde un número de acciones, participaciones o cuotas sociales de las sociedades beneficiarias de la escisión proporcional a su respectiva participación en la sociedad que se escinde y reduciendo ésta el capital social en la cuantía necesaria.”

Para más inri, “se entenderá por rama de actividad el conjunto de elementos patrimoniales que sean susceptibles de constituir una unidad económica autónoma determinante de una explotación económica, es decir, un conjunto capaz de funcionar por sus propios medios. Podrán ser atribuidas a la entidad adquirente las deudas contraídas para la organización o el funcionamiento de los elementos que se traspasan.”

Así pues, entiende la Dirección General Tributaria en muchísimas respuestas a consultas que los requisitos a cumplir para poder aplicar el régimen especial en operaciones de escisión parcial serían:

  • Que el patrimonio segregado constituya una unidad económica autónoma.
  • Que este patrimonio escindido permita por sí mismo el desarrollo de una explotación económica, tanto en sede de la adquirente (Sociedad B) como en sede de la transmitente (Sociedad A).
  • Que la transmitente (Sociedad A), mantenga bajo su titularidad elementos patrimoniales que igualmente constituyan una o varias ramas de actividad.
  • Que la autonomía de la actividad venga motivada por la diferente naturaleza de las actividades desarrolladas (en nuestro caso el asesoramiento financiero y el arrendamiento de inmuebles).
  • Que exista una organización de medios materiales y personales diferenciados para cada actividad en sede de la entidad escindida (Sociedad A) con anterioridad a la realización de la operación.

En el ejemplo concreto, la empresa tenía inmuebles que eran fincas, garajes, naves industriales y apartamentos, pero no se determinaba una actividad económica diferenciada de forma evidente, al menos, tal y como la sociedad explicaba su situación y organización, ya que no parecía disponer de medios materiales y humanos necesarios para el desarrollo de la actividad de arrendamiento, por lo que, en principio, no podía aplicar el régimen especial en el Impuesto sobre Sociedades, de manera que, de realizar esta operación habría tributado por los beneficios obtenidos en la transmisión de los inmuebles, al no cumplir los requisitos establecidos en el mismo.

Al no ser de aplicación el régimen fiscal especial, habrá que acudir a lo señalado en el artículo 17 de la LIS que establece y valorar a “valor de mercado” los elementos patrimoniales transmitidos en virtud de una escisión total o parcial, integrando en su base imponible la diferencia entre el valor de mercado y su valor fiscal.

En próximos artículos trataremos el resto de impuestos que deben tenerse en cuenta en estas operaciones:

Resumen
Escisión parcial de sociedad con inmuebles - Impuesto sobre Sociedades
Título del post
Escisión parcial de sociedad con inmuebles - Impuesto sobre Sociedades
Descripción
los pequeños detalles marcan grandes diferencias en cualquier proceso de reestructuración empresarial. Lo mejor es tratarlo con un ejemplo real: Supongamos una “Sociedad A” integrada por dos socios, personas físicas al 50% y ambos administradores solidarios, la sociedad se dedica a la prestación de servicios de asesoramiento financiero, siendo además titular de varios inmuebles.
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Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales
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8 comentarios de “Escisión parcial de sociedad con inmuebles – Impuesto sobre Sociedades

  1. ANÓNIMO dice:

    Buenas tardes Jesús;
    Ante lo que dices se me plantea una cuestión. Imaginemos que una sociedad se está planteando la escisión para salvaguardar unos inmuebles de una ejecución, que como bien sabe será al valor del 50% de la deuda.
    Esta sociedad no tiene el dinero disponible para la transmisión de los inmuebles, que además están en arrendamiento.
    ¿Sería posible, realizar una escisión de solamente la actividad de alquiler para la empresa B, quedando las propiedades en la empresa A, y gravando el resto de los inmuebles para que, el banco no fuese a por el otro 50% de la deuda por los inmuebles que pretende ejecutar?

    Gracias.

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimado Usuario,

      En primer lugar gracias por leernos y por la pregunta.

      Los casos de reestructuraciones empresariales son, probablemente, de los más complejos que podemos encontrar en nuestro sistema tributario y casi siempre pueden ser interpretable de una u otra forma, incluso las respuestas que nos encontramos de la DGT son siempre abiertas para dejar cancha a que los inspectores de hacienda puedan decidir libremente sobre la operación una vez realizada.

      En el caso que planteas, con la poca información que tenemos de unas líneas, te diría: es importante que antes de realizarse la transmisión de los inmuebles puedas demostrar que existe actividad económica de arrendamiento de inmuebles en la empresa que va a sufrir la Escisión, si lees el caso concreto que hemos expuesto, no se consideraba que existía actividad económica previa, por lo que no se podía aplicar el régimen especial.

      Como posible, sí es posible realizar la escisión de la actividad, siempre que se cumplan los requisitos, tributariamente podríamos ver si se cumplen o no, pero en el caso que comentas se debe estudiar también las consecuencias jurídicas (civiles-mercantiles), es decir, dónde queda la titularidad de los inmuebles y la titularidad de las hipotecas; pero es que además, deberías contemplar no estar cometiendo un delito de alzamiento de bienes, recuerda que ahora las empresas también pueden cometer delitos. En el caso de realizar la transmisión de los bienes con el único fin de evitar su embargo y, por tanto, con el único fin de evitar pagar tus deudas, podrías estar cometiendo delito de alzamiento.

      Como ves, las posibilidades y consecuencias pueden ser muy variadas, recomiendo acudir a especialistas en esta materia si los tienes, y si no, pues nosotros mismos podríamos estudiar vuestro caso.

      Recibe un cordial saludo,

      Jesús Ruiz Ballesteros.

  2. Jorge Ruiz Molina dice:

    Buenas tardes Jesús.

    En el caso de que la operación de la escisión, imaginemos que es por valor de 200.000 €¿Habría obligación de declarar esta operación de escisión parcial a través del modelo 232 (Operaciones vinculadas)? ya que podría entenderse como una transmisión de un negocio y superaría los limites establecidos para operaciones especificas.

    Muchas gracias.

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimado Sr. Ruiz Molina,

      Gracias por su comentario en nuestro blog.

      Ciertamente el nuevo modelo 232 de Operaciones Vinculadas ha generado mucha polémica porque la información recibida desde la Agencia Tributaria no era del todo coherente con la información publicada en el BOE, lo que puede generar dudas para algunas partidas concretas.

      Ante la duda siempre sería recomendable incluir la operación en la declaración de dicho modelo.

      Fíjese que hay un apartado que incluye, y obliga por tanto a, declarar aquellas “operaciones específicas” que superan los 100.000 euros.

      Si entendemos que la escisión es una operación específica entonces habría que incluirla en dicho modelo, concretamente la Agencia Tributaria comunica por escrito que considera específicas las siguientes operaciones:

      1) Operaciones con personas físicas que tributen en estimación objetiva que la participación individual o conjuntamente con sus familiares sea ≥ 25% del capital o fondos propios
      2) Transmisión de negocios, valores o participaciones en los fondos propios de entidades no admitidos a negociación o admitidos en paraísos fiscales
      3) Transmisión de inmuebles y operaciones sobre intangibles

      Como puede observarse, la transmisión de negocios está incluida, y ésta bien puede ser una escisión, ya sea total o parcial, pues se divide un negocio en dos o más y se transmite a una nueva sociedad cuyas participaciones sociales son propiedad, o deben ser, de los mismos socios que tenían la empresa escindida. Sin embargo, si entiendes que la escisión realmente no incluye una transmisión de negocio, entonces no habría que incluirla ¿por qué puede no considerarse una transmisión de negocio? Porque no se transmite la propiedad si los socios continúan siendo los mismos en el mismo porcentaje que tenían antes de la escisión.

      En puridad: una escisión que se acoge al régimen especial de operaciones de reestructuración fiscal para no generar tributación alguna debe mantener los porcentajes de titularidad de participaciones intactos, por tanto, para estas escisiones, bajo nuestro punto de vista no habría de incluirse la operación en el modelo 232 de operaciones vinculadas, puesto que no consideramos que sea una transmisión de negocio, valores o participaciones, ni transmisión de inmuebles, al menos mientras los porcentajes se mantengan intactos en las nuevas sociedades que pudieran crearse al escindir la empresa matriz.

      Esperamos haberle ayudado, en cualquier caso recuerde que esta respuesta es muy genérica, todas, absolutamente todas las operaciones deben estudiarse por separado como si fuesen únicas.

      Nota: no puede considerar esta respuesta como adecuada para un caso concreto, pues debe estudiarse de forma pormenorizada.

  3. Maria Jose dice:

    Buenos dias, estoy interesada en hacer una escision de una empresa, cuyos inmuebles se dedican al alquiler, que es su actividad. La idea es hacer escision del 50%, ya que es propiedad de dos familias y quisieramos dividir. Creo que se acoge sin problema a la escision, pero no me queda claro la Plusvalía Municipal, no se si se rige por la Ley de Sociedades, ya que en mi localidad no esta regulada por ninguna ordenanza el caso de escision. Muchas gracias.

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimada María José,

      Las operaciones de reestructuración empresarial, como la escisión, son probablemente las más difíciles de realizar, tanto tributaria como mercantilmente hablando. Conllevan el cumplimiento de ciertos plazos obligatorios, actas de los acuerdos, certificados, informes de administrador, escritura perfectamente estructurada, motivación económica y acogimiento al régimen especial, para nada es recomendable tratarlas sin la debida diligencia pues cualquier error implicaría que, entre otras cosas, Hacienda entendiese que hay una transmisión de los inmuebles, y si eso ocurre los impuestos a satisfacer se multiplican, tanto en el IVA o ITP-AJD como en la Plusvalía, y por supuesto en el Impuesto sobre Sociedades por las diferencias entre valores de mercado y coste de adquisición.

      Si lo desea puede ponerse en contacto privado con nosotros y le podemos ofrecer un presupuesto, pero previamente necesitaremos bastante información y siempre realizaremos un estudio previo de cuál es la mejor opción para su operación en concreto, usted habla de escisión, pero quizás necesitemos realizar un canje de valores o una aportación no dineraria, o bien la escisión, no se sabe hasta que no se estudia en profundidad, esa es la verdad.

      Quedamos a su disposición.
      Nuestro teléfono es 952 779 874 y puedes escribirnos a nuestro correo administracion@jrb.es

  4. Marcos Luis dice:

    Buenas tardes,

    Muchas gracias por su post.

    En el ejemplo que usted expone, que sucede si algunos de los inmuebles tiene hipoteca??

    Saludos

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Buenos días Marcos,

      Gracias por su pregunta, es muy interesante.

      En el caso de que algún inmueble tenga hipoteca esta no desaparece ni se transfiere, la hipoteca es un derecho real sobre ese inmueble y permanecerá en el mismo, por ello cuando se hacen estas operaciones de reestructuración o compraventa de empresas, debe realizarse una buena “due dilligence”, es decir, un estudio en profundidad de la situación de la empresa, tanto fiscal como laboral, mercantil y administrativa, para no tener sustos posteriores.

      La hipoteca continuaría en el mismo inmueble y el responsable de pagarla podría ser una nueva sociedad, esto es algo a tener en cuenta, si bien, siempre puede negociarse con la entidad financiera (banco) para saber si admite el cambio de titular de la hipoteca, si no lo admite no pasa nada, la operación puede hacerse igualmente, el banco tendrá la garantía de la hipoteca transmitente, pero siempre que ésta no se extinga, es decir, si el banco no admite el cambio de titular y la operación se realiza de tal forma que la empresa transmitente piensa extinguirse, entonces no puede realizarse con extinción de dicha sociedad, pues no se puede extinguir una empresa con deudas, salvo mediante el concurso de acreedores o por decisión judicial.

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