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La convivencia en una comunidad de propietarios se sustenta en el respeto mutuo y en el cumplimiento de las normas que regulan el uso y disfrute pacífico de los bienes comunes y privativos. Sin embargo, no es raro que surjan conflictos derivados de actividades molestas realizadas por algunos vecinos como ruidos excesivos, olores desagradables, aparcar en zonas comunes, arrojar colillas por la ventana que caen al vecino de más abajo, tirar agua por algún desagüe que termina en otro vecino, vibraciones u otras conductas que alteran la tranquilidad y el bienestar colectivo. Ante esta situación, surge la pregunta de ¿Cómo proceder para lograr que el vecino cese en esa actividad perturbadora?
En España, el régimen jurídico de la propiedad horizontal contempla mecanismos específicos para afrontar este tipo de conflictos. Entre ellos, destaca la acción de cesación frente a actividades molestas, previstas en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Esta norma establece la obligación del presidente de la comunidad, ya sea por iniciativa propia o a solicitud de los propietarios afectados, de requerir formalmente al responsable para que cese la conducta perturbadora, advirtiendo que, en caso de persistencia, se podrán iniciar las acciones judiciales pertinentes. Solo si el molesto comportamiento continúa y previa autorización de la Junta de Propietarios convocada al efecto, podrá la comunidad instar judicialmente dicha acción de cesación.
Este mecanismo es fundamental para proteger el derecho de los copropietarios a disfrutar pacíficamente de sus viviendas, pero su eficacia depende, en buena medida, del cumplimiento estricto de los requisitos legales establecidos.
El requerimiento previo: paso indispensable y condicionante
El requerimiento previo fehaciente es el primer paso imprescindible que debe realizar la comunidad antes de acudir a los tribunales. Su finalidad es notificar formalmente al vecino infractor la existencia de una conducta prohibida, brindándole la oportunidad de cesar voluntariamente la actividad molesta y evitar así un litigio.
El cumplimiento de este requisito no es un mero trámite previo sin importancia, sino que es una condición imprescindible, sine qua non, para que la acción judicial sea admitida y pueda prosperar.
La ausencia de este requisito o su incorrecta formulación pueden llevar al archivo de la demanda, como ha ocurrido en numerosos casos recientes.
Por ello, aunque pueda parecer un simple escrito informativo, la correcta redacción y tramitación del requerimiento previo tiene un impacto decisivo en la protección efectiva de los derechos de la comunidad y en el éxito de cualquier posterior actuación judicial.
De la junta de propietarios a la vía judicial: la escalada progresiva
Una vez efectuado el requerimiento previo, y si la conducta molesta persiste, el presidente de la comunidad deberá convocar una junta de propietarios para obtener la autorización expresa para iniciar la acción judicial de cesación.
Esta autorización es otro requisito legal indispensable, ya que, sin el respaldo mayoritario de los propietarios, la comunidad carece de legitimación para litigar.
Con la junta autorizando, y con el requerimiento fehaciente como antecedente, la comunidad podrá presentar demanda ante el juzgado civil.
Los tribunales, en su resolución, podrán dictar medidas cautelares inmediatas para impedir la continuación de la conducta perturbadora y, en caso de condena, imponer la obligación de cesar la actividad, así como indemnizaciones por daños y perjuicios.
La defensa de los derechos de la comunidad de propietarios frente a actividades molestas exige rigor y cumplimiento estricto de los procedimientos legales. En este contexto, el requerimiento previo constituye un pilar fundamental, no solo porque es una exigencia legal, sino porque representa la oportunidad de resolver el conflicto de forma amistosa y evitar los costes y demoras de un proceso judicial. Esta importancia se ve reforzada por la entrada en vigor de la Ley 1/2025, de Eficiencia Procesal, que exige una negociación previa antes de interponer una demanda.
No menos importante es la necesidad de que dicho requerimiento sea redactado y tramitado por un profesional del derecho, que garantice su validez formal y material, y aporte solidez jurídica a la reclamación, así como que pueda mantener confidenciales las posibles negociaciones si el vecino requiere la actuación de otro abogado en su defensa.
Solo así se podrá proteger eficazmente la tranquilidad y el bienestar de la comunidad, promoviendo la convivencia respetuosa y el orden dentro del edificio o conjunto residencial.
