Nueva ley de vivienda 2023: ¿Cuáles son los aspectos más relevantes de la nueva Ley de Vivienda?

La nueva Ley de Vivienda ha sido publicada el 25 de mayo de 2023. Los nuevos cambios influyen en todos los ciudadanos de manera directa o indirecta. Su entrada en vigor después de muchas idas y venidas, y después de muchos debates supone para algunos un avance y para otros una coartada de libertades. Algunas de las novedades más importantes de esta ley son las siguientes:

1. Honorarios de inmobiliaria:

Se acuerda que los honorarios por intermediación en los alquileres de inmuebles sean abonados siempre por el propietario y así cesar con la práctica habitual de exigirle el cobro al inquilino. También se establece como obligatorio a partir de este momento que, los abonos de las mensualidades se realicen por transferencia bancaria, evitando los cobros en efectivo. Lo que cierra aún más el circulo de los movimientos de dinero fuera del ámbito bancario.

2. Definición de gran tenedor:

Se establece una definición de gran tenedor y se considera como tal a aquella persona (física o jurídica) propietaria de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o bien, propietaria de una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial. Se excluyen de esta consideración los garajes y los trasteros. La definición puede ser modificada por la comunidad autónoma y sustituirla por “propietario de más de cinco inmuebles”, cuando así sea motivado por la administración competente.

3. Base de datos de contratos de arrendamiento:

Se creará una base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda. Este registro se formará con información de los registros de fianzas, registros de la propiedad y otras fuentes de información de ámbito estatal, autonómico o local, lo que permitirá a la administración tener aún más información de los alquileres y pagos.

4. Límite al alquiler:

Las administraciones competentes podrán declarar en materia de vivienda “zonas de mercado residencial tensionado”, aquellas áreas en las que exista un especial riesgo de oferta de vivienda insuficiente. La duración de esta declaración será de 3 años, pudiendo prorrogarse anualmente. La declaración de una “zona de mercado residencial tensionado” requerirá la elaboración de una memoria justificativa, indicando que se produce alguna de las siguientes circunstancias:

Que, la carga media de hipoteca o alquiler en la unidad familiar más suministros de los hogares de dicha área, supera el 30% de los ingresos.
Que, el precio de compra o alquiler de la vivienda de la zona ha experimentado en los últimos 5 años un porcentaje de crecimiento de al menos el 3% más que el IPC de la comunidad autónoma.

5. Nuevo índice de referencia:

El Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia, con el objetivo de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.

6. Un recargo para los propietarios de viviendas vacías:

Las diferentes administraciones, cruzando sus datos, podrán comprobar el uso y destino de las viviendas en todo su ámbito territorial. Esta recopilación de información tiene como fin especialmente el análisis de las viviendas desocupadas.

Los Ayuntamientos podrán imponer un recargo de hasta el 50% de la cuota del IBI, a los inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente.

Se considerarán bienes inmuebles desocupados con carácter permanente aquellos que permanezcan desocupados, de forma continuada y sin causa justificada, por un plazo superior a dos años, y pertenezcan a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial, además de otros requisitos añadidos que puedan incluir las ordenanzas municipales.

El recargo que podrán imponer los Ayuntamientos podrá ser de hasta el 100% cuando el periodo de desocupación sea superior a tres años. Incluso podrán aumentar dicho recargo en un 50% más en caso de inmuebles pertenecientes a titulares de dos o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal.

7. Incentivos fiscales en el impuesto sobre la renta:

Se conceden los siguientes beneficios fiscales a los propietarios de inmuebles que se puedan incluir en alguna de estas situaciones:

Deducción del 90% en el rendimiento neto del alquiler. Se aplica esta bonificación a aquellos propietarios de inmuebles en zonas tensionadas que reduzcan el precio del alquiler en más de un 5%.
Deducción del 70% en el rendimiento neto del alquiler. Se aplica esta bonificación a aquellos propietarios que cumplan con las siguientes circunstancias:
- Vivienda situada en zona de mercado residencial tensionado, que se alquila por primera vez y el arrendatario tenga una edad entre 18 y 35 años.
- Que el arrendatario sea una administración pública o entidad sin fines lucrativos y que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler.
Deducción del 60% en el rendimiento neto del alquiler. Se aplica cuando la vivienda hubiera sido objeto de una rehabilitación y que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la celebración del contrato.
Deducción del 50% en el rendimiento neto del alquiler, en los demás casos.