Tener una vivienda alquilada, disponer de un inmueble vacío o vivir de alquiler puede tener consecuencias fiscales muy diferentes a partir de las últimas modificaciones aprobadas por el Gobierno.
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, introduce una serie de medidas que afectan principalmente al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
Entre las novedades encontramos reducciones fiscales que pueden llegar al 100 % para determinados propietarios que alquilan sus viviendas, nuevas deducciones para inquilinos y cambios en la tributación de los alquileres turísticos y de corta duración.
Pero ¿significa esto que todos los propietarios van a pagar menos impuestos? ¿Y qué ocurre con quienes tienen una vivienda vacía o la destinan al alquiler turístico?
Pues bien, vamos a analizar las principales modificaciones y cómo pueden afectar a cada contribuyente.
Una de las principales novedades afecta a las personas físicas que obtienen ingresos por alquilar una vivienda destinada a residencia habitual.
Hasta ahora, la Ley del IRPF establecía distintas reducciones sobre el rendimiento neto positivo del alquiler, que podían ser del 90 %, 70 %, 60 % o 50 %, dependiendo de las circunstancias del inmueble y del arrendatario.
Con la nueva regulación, uno de los aspectos que adquiere especial importancia es el precio que se establece en el nuevo contrato de arrendamiento.
Es decir, el propietario podrá tener una reducción fiscal diferente dependiendo de si decide bajar, mantener o subir el precio del alquiler.
¿Qué ocurre si el propietario reduce el alquiler más de un 5 %?
Cuando un propietario que no tenga la consideración de gran tenedor formalice un nuevo contrato y reduzca el precio inicial del alquiler en más de un 5 % respecto de la última renta del contrato anterior, podrá aplicar distintas reducciones sobre el rendimiento neto positivo.
Estas reducciones serán las siguientes, siempre que se cumplan los requisitos establecidos:
Además, existen reducciones específicas para las viviendas que se alquilan por primera vez, los inmuebles rehabilitados y determinados arrendamientos sociales.
También se contempla una reducción del 80 % para determinados supuestos de prórroga tácita del contrato, con los requisitos establecidos legalmente.
¿Y si el propietario decide mantener o subir el alquiler?
En este caso también cambia la tributación.
Cuando se formalice un nuevo contrato de una vivienda que ya estaba arrendada, y el propietario no sea gran tenedor, las reducciones podrán ser las siguientes:
| Variación del alquiler | Reducción |
| Se mantiene o disminuye hasta un 5 % | 50 % |
| Aumenta hasta un 5 % | 40 % |
| Aumenta más de un 5 % y hasta un 10 % | 30 % |
| Aumenta más de un 10 % y hasta un 15 % | 25 % |
| Aumenta más de un 15 % y hasta un 20 % | 20 % |
| Aumenta más de un 20 % | 15 % |
Veamos un ejemplo.
Imaginemos un propietario que finaliza un contrato de alquiler y decide formalizar uno nuevo incrementando el precio un 8 %.
Si cumple los demás requisitos, la reducción aplicable sobre el rendimiento neto positivo del arrendamiento será del 30 %.
Sin embargo, si mantiene el importe de la renta anterior, la reducción podría ser del 50 %.
Por tanto, antes de modificar el precio de un alquiler, conviene analizar no solamente el ingreso adicional que vamos a obtener, sino también cómo puede afectar a nuestra declaración de la renta.
Es importante recordar que estas reducciones se aplican sobre el rendimiento neto positivo del arrendamiento, y no sobre la totalidad del alquiler cobrado.
Asimismo, deberá tenerse en cuenta la fecha del contrato, el régimen transitorio correspondiente y las limitaciones legales que puedan existir sobre la fijación o actualización de las rentas.
Hasta ahora, las deducciones por alquiler de vivienda habitual dependían principalmente de la comunidad autónoma donde residía el contribuyente, salvo determinados contratos antiguos que todavía podían acogerse al régimen transitorio estatal.
Pues bien, con la nueva regulación se introduce una deducción estatal para los contribuyentes que viven de alquiler y cumplen determinados requisitos.
En concreto, quienes tengan una base imponible inferior a 33.007,20 euros anuales podrán deducirse el 10 % de las cantidades satisfechas por el alquiler de su vivienda habitual.
No obstante, la deducción tiene unos límites:
Por ejemplo, una persona con una base imponible de 22.000 euros que pague 800 euros mensuales por su vivienda habitual habrá abonado 9.600 euros de alquiler durante el año.
Si cumple todos los requisitos, podrá aplicar una deducción de 960 euros.
Pero hay otra cuestión importante que debemos tener en cuenta.
Para aplicar esta deducción, durante al menos la mitad del período impositivo, ni el contribuyente ni los miembros de su unidad familiar podrán ser titulares, en los términos establecidos por la norma, de otra vivienda situada a menos de 50 kilómetros de la vivienda arrendada.
Existen excepciones, como los supuestos en los que una resolución administrativa o judicial impida utilizar esa otra vivienda como residencia.
En cualquier caso, habrá que estudiar también las deducciones autonómicas y los posibles regímenes transitorios aplicables a cada contribuyente.
Otra de las medidas aprobadas afecta a los propietarios que transmitan una vivienda a determinadas entidades públicas dedicadas a la promoción y gestión de viviendas sociales o asequibles.
En estos casos, la ganancia patrimonial obtenida por la venta puede quedar exenta de tributación en el IRPF, total o parcialmente.
Ahora bien, no basta con vender el inmueble a una entidad pública.
Uno de los principales requisitos es que la vivienda haya permanecido desocupada, de forma continuada y sin causa justificada, durante los dos años inmediatamente anteriores a la transmisión.
Además, la exención dependerá del precio de venta:
Esta medida tiene carácter temporal y se aplica a las transmisiones que reúnan los requisitos legales realizadas desde la entrada en vigor del real decreto-ley hasta el 31 de diciembre de 2027.
También se contempla la posibilidad de aplicar determinados beneficios por reinversión sobre la parte de la ganancia que no haya quedado exenta, siempre que se cumplan las condiciones exigidas.
Normalmente, cuando una persona tiene una segunda vivienda que no constituye su residencia habitual y que tampoco está alquilada, debe declarar una imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF, siempre que concurran los requisitos legales.
Es decir, aunque el inmueble no genere ingresos, Hacienda considera que existe una renta inmobiliaria que debe integrarse en la declaración.
Hasta ahora, con carácter general, esa renta se calculaba aplicando un porcentaje del 2 % o del 1,1 % sobre el valor catastral, según las circunstancias del inmueble.
Sin embargo, a partir del 1 de enero de 2027, se introduce una escala progresiva que tiene en cuenta la suma de los valores catastrales de los inmuebles sujetos a imputación.
Los porcentajes serán los siguientes:
| Suma de valores catastrales | Porcentaje |
| Hasta 100.000 € | 1,1 % |
| De 100.000 a 500.000 € | 1,5 % |
| De 500.000 a 1.000.000 € | 2 % |
| Más de 1.000.000 € | 3 % |
Cabe destacar que se trata de una escala progresiva.
Esto significa que no se aplica un único porcentaje sobre todo el valor catastral acumulado, sino que cada tramo tributa conforme al porcentaje que le corresponde.
Por ejemplo, si un contribuyente tiene varios inmuebles sujetos a imputación cuya suma de valores catastrales asciende a 200.000 euros, el cálculo sería el siguiente:
Por tanto, la renta inmobiliaria imputada sería de 2.600 euros, suponiendo que todos los inmuebles estuvieran sujetos a imputación durante el año completo.
Conviene aclarar que esta cantidad no es el impuesto que el propietario tendrá que pagar, sino una renta que se incorpora a su declaración del IRPF.
En consecuencia, las personas que tengan varias viviendas sin alquilar deberán revisar cómo les afecta esta modificación a partir de 2027.
Hasta ahora, el alquiler de una vivienda destinada a uso turístico podía estar exento de IVA cuando el propietario no prestaba servicios complementarios propios de la industria hotelera.
Por ejemplo, un propietario que alquilaba una vivienda amueblada a turistas, sin prestar servicios hoteleros durante la estancia, podía encontrarse ante una operación sujeta, pero exenta de IVA.
Pues bien, esta situación cambia desde el 1 de diciembre de 2026.
La nueva normativa establece que los arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas cuya duración a favor de un mismo inquilino no supere las 30 noches estarán sujetos y no exentos de IVA.
En estos casos, el tipo aplicable será del 10 %.
Existe una excepción para determinados alojamientos realizados en la vivienda en la que el propio arrendador tenga su residencia habitual, conforme a los requisitos previstos legalmente.
Veamos un ejemplo.
Un propietario alquila un apartamento turístico durante diez noches por un precio de 1.000 euros, sin prestar servicios complementarios propios de la industria hotelera.
Con la regulación anterior, la operación podía encontrarse exenta de IVA.
Sin embargo, desde el 1 de diciembre de 2026, si el arrendamiento cumple los requisitos de la nueva regulación, estará sujeto al 10 %.
Por tanto, si los 1.000 euros son el precio antes de impuestos, deberá repercutir 100 euros de IVA, resultando un importe total de 1.100 euros.
Cabe destacar que los arrendamientos en los que se prestan servicios propios de la industria hotelera ya tenían un tratamiento específico en el IVA.
Este cambio afectará especialmente a los propietarios que explotan viviendas turísticas o inmuebles destinados a estancias de corta duración, puesto que deberán revisar sus obligaciones de facturación, declaración y repercusión del impuesto.
Otra de las modificaciones afecta al Impuesto sobre Bienes Inmuebles, conocido como IBI.
Los ayuntamientos podrán establecer determinados recargos para viviendas que permanezcan desocupadas de forma continuada y sin causa justificada durante los períodos establecidos legalmente.
En municipios que no tengan la consideración de zona de mercado residencial tensionado, este régimen contempla, con carácter general, a titulares de cuatro o más inmuebles residenciales, siempre que concurran los demás requisitos.
Los recargos podrán alcanzar:
Por otra parte, para los municipios declarados como zonas de mercado residencial tensionado se establece un régimen específico, con sus propias condiciones.
Ahora bien, esto no significa que cualquier propietario que tenga una vivienda vacía vaya a pagar automáticamente un IBI más elevado.
Para ello, deben cumplirse los requisitos establecidos en la normativa y en la correspondiente ordenanza municipal.
Además, existen circunstancias que pueden justificar que una vivienda permanezca desocupada.
Por tanto, habrá que analizar cada caso concreto antes de determinar si procede aplicar el recargo.
La reforma también introduce la posibilidad de que determinados ayuntamientos establezcan recargos específicos sobre las viviendas destinadas al alojamiento turístico.
Esta medida se contempla para municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado.
Los recargos máximos serán:
Imaginemos que una persona tiene varias viviendas turísticas en un municipio declarado zona de mercado residencial tensionado.
Si el ayuntamiento aprueba el correspondiente recargo mediante ordenanza fiscal y se cumplen los requisitos establecidos, el coste anual del IBI de esas viviendas podría aumentar de forma considerable.
Pero debemos destacar una cuestión importante: estos recargos no se aplican automáticamente por el simple hecho de que se haya aprobado el real decreto-ley.
Será necesario que el ayuntamiento correspondiente los establezca y regule mediante su ordenanza fiscal.
En consecuencia, dos propietarios con viviendas turísticas similares, pero situadas en municipios diferentes, podrían encontrarse con una tributación distinta.
Aunque el Real Decreto-ley 29/2026 entró en vigor el 8 de octubre de 2026, no todas las modificaciones fiscales comienzan a aplicarse en la misma fecha.
En concreto, debemos distinguir las siguientes situaciones:
Por tanto, tendremos que analizar la situación concreta de cada inmueble y, especialmente, el momento en el que se formalizó el contrato de arrendamiento.
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Muchas gracias por este artículo tan interesante.
Tengo un apartamento alquilado como vivienda habitual en Francia. Hasta ahora se aplica una reducción del 50 % sobre los ingresos del alquiler.
Con la nueva ley, ¿sabes si los requisitos para beneficiarse de la reducción del 70 % también se aplican a los inmuebles situados en el extranjero, al menos dentro de la Unión Europea?