La Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante LIRPF), en su artículo 14, apartado 2. b) en sus reglas especiales de imputación temporal establece que las operaciones con precio aplazado tributarán de la siguiente forma:
Por tanto, si tiene intención de vender un bien y lo va a cobrar de forma aplazada, de tal forma que entre la fecha de venta y el último cobro transcurra más de un año, se le pueden plantear dos opciones:
Es importante señalar que la mencionada ganancia tributará conforme a la escala de la base del ahorro que, si no hay cambios autonómicos sería la que sigue:
| BASE LIQUIDABLE | CUOTA ÍNTEGRA | RESTO BASE LIQ. | TIPO APLICABLE |
| 0,00 | 0,00 | 6.000,00 | 19,00% |
| 6.000,00 | 570,00 | 44.000,00 | 21,00% |
| 50.000,00 | 5.190,00 | 150.000,00 | 23,00% |
| 200.000,00 | 22.440,00 | En adelante | 26,00% |
En este primer supuesto declarará toda la ganancia en el año en el que se produzca la entrega del bien y tributará por ella por la base del ahorro, a un tipo de gravamen entre el 19% y el 26%.
En este segundo caso, se declarará la ganancia a medida que se vayan produciendo los cobros y en proporción a las cantidades cobradas. De esta forma se retrasa el pago del IRPF, con el consiguiente ahorro financiero. Además, el hecho de hacerlo así, hará que la tributación efectiva sea menor, puesto que la carga tributaria se está repartiendo en distintos ejercicios fiscales e incluso el tipo marginal a abonar podría ser inferior, dependiendo de las cantidades.
En el ejercicio 2021 se vende un local comercial por importe de 600.000 euros, obteniendo en dicha operación una ganancia patrimonial de 400.000 euros. En escritura de compraventa se pacta el cobro en cuatro plazos anuales e iguales de 150.000 euros cada uno, produciéndose el primer cobro el día en que se formaliza la escritura de compraventa:
Si declara toda la ganancia en 2021:
| Concepto | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 |
| Ganancia declarada | 400.000,00 | |||
| Cuota IRPF | 96.880,00 | – | – | – |
Si declara la ganancia patrimonial a medida que va cobrando:
| Concepto | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 |
| Ganancia declarada | 100.000,00 | 100.000,00 | 100.000,00 | 100.000,00 |
| Cuota IRPF | 21.880,00 | 21.880,00 | 21.880,00 | 21.880,00 |
El ahorro en IRPF entre una opción y otra como puede comprobarse en el presente ejemplo sería de 9.360,00 euros a lo largo de los 4 años.
Nótese que si se escriturase la venta y el abono de la misma se realiza con mediante pagarés o cheques con fechas de vencimiento distintas, a priori se tributará según esas fechas de vencimiento, pero siempre que se obtienen pagarés estos pueden presentarse en el banco y “endosarse”, es decir, el banco podría adelantarnos el dinero a cambio de una comisión, pero en el momento que se nos adelanta el cobro entonces se devenga también la tributación de dichos cobros aplazados, siendo la fecha efectiva aquella en la que el banco nos adelanta el abono de los pagarés, en este caso tendríamos que declarar todo lo cobrado en la declaración del año en que cobramos.
En el ejemplo anterior, si recibe cuatro pagarés por 100.000 euros cada uno y en 2023 descuenta los de 2023 y 2024, en la declaración de la Renta de 2023 tendrá que declarar por el ingreso de 200.000 euros (100.000 + 100.000).
Por último, en este tipo de operaciones es habitual incluir una condición resolutoria en la escritura pública de compraventa para los casos de impagos, mediante la cual el contrato quedaría resuelto y habría que restituir el bien a su propietario original. Si se da esta situación y se ejecuta la condición resolutoria, habrá que rectificar las declaraciones de IRPF en las que se haya declarado la ganancia por la venta y solicitar la devolución de las cantidades pagadas en exceso.
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Buenas tardes, y gracias por la información proporcionada aquí.
En las ventas aplazadas, ¿hay algún límite en el número de años para completar la operación? Lo digo porque veo en el borrador de la declaración del IRPF que solo hay casillas para 4 años a partir del primer pago. Gracias de antemano por cualquier información o aclaración.
Un Saludo
Ali
Estimado Alistair,
En primer lugar muchas gracias por leer nuestro blog.
En cuanto a su pregunta, no existe un límite legal para los plazos de cobro de este precio aplazado siempre que se cumpla con los requisitos establecidos en la ley aplicable. Adicionalmente, es importante cumplimentar correctamente la declaración de la renta, tanto la ganancia patrimonial como los cobros que se van a producir en cada año. Si lo desea puede escribir a fiscal@jrb.es y le enviaremos presupuesto sin compromiso para ayudarle a realizar la declaración correctamente.
Quedamos a la espera de su respuesta,
Gracias,
He vendido una vivienda con contrato de compa-venta a una inmobiliaria en 2023 que he cobrado íntegramente. Le he dado poderes al comprador para que la escriture a favor de un tercero en 2024. En que ejercicio fiscal debo declararla en IRPF.
Muchas gracias
Estimado Martin,
En primer lugar muchas gracias por leer nuestro blog.
Respecto a su pregunta, sería necesario estudiar la operación en detalle y solicitarle documentación, como el contrato que menciona, para poder indicarle en que año fiscal debe declarar la venta del inmueble. Puede escribirnos a fiscal@jrb.es y le enviaremos presupuesto sin compromiso.
Quedamos a la espera de su respuesta,
Gracias,
Buenos días,
Mis hermanos y yo hemos vendido un local que nos dejó mi padre en herencia.
Está venta la hemos negociado con el comprador a un pago a la firma de escritura y el resto a cuatro años.
Nosotros es su día ya cumplimos con todos los impuestos que se generaron al fallecer mi padre y mi pregunta es...
Mi local estaba tasado en una cantidad mayor que la cantidad que la cantidad que la vendemos ahora y se que tengo que hacer una liquidación con el ayuntamiento,pero como lo declaramos a Hacienda??
Muchas gracias
Estimado Sr. Martínez,
Muchas gracias por leer nuestro blog.
Para poder dar respuesta correcta a su consulta, necesitaríamos estudiar toda la operación de compraventa, empezando por la adquisición del local al momento de aceptar y adjudicarse la herencia los hermanos y, después, con la escritura de venta del local para estudiar los valores declarados en una y otra escritura.
Si lo desea, puede enviarnos esta documentación al correo fiscal@jrb.es y le podemos dar presupuesto para mantener una reunión y dar respuesta a su consulta.
Cualquier otra duda no tenga problema en ponerse en contacto con nosotros.
Buenas tardes, en Agosto realice un contrato de compraventa con pagos aplazados, de un bajo comercial, con una duracion del mismo de un año. Las cantidades que me entraga el comprador como tributan y cuando y de que forma
Muchas gracias
Buenos días Carlos,
Ante todo, muchas gracias por su comentario.
Para poder resolverle sus cuestiones necesitaríamos que nos enviara el contrato para ver que se estipula en el mismo. Si quiere, puede mandárnoslo al email: fiscal@jrb.es y le daremos presupuesto para su estudio y respuesta a su consulta.
Un saludo
Buenos tardes, para el caso de que se haga efectiva la cláusula resolutoria por impago del comprador en el año X, las cantidades entregadas por el comprador en los años anteriores no serán devueltas siendo estas retenidas por el vendedor por daños y perjuicios por incumplimiento de dicha cláusula como se consideran a efectos del IRPF ¿? para mi caso en particular, tengo un inquilino que va comprar el local que le tengo alquilado en 1500 e/mes , si en el año 3 de 7 que consta el aplazamiento se incumple la cláusula por por parte del comprador habiendome abonado en esos tres años, 50.000 euros, cuando llegue el momento de la declaración del IRPF en cuyos tres años he declarado el incremento patrimonial correspondiente a cada anualidad como se ha de considerar esos 50.000 euros en el IRPF , ?
Estimado Sr. Crujeiras,
Gracias por su comentario.
Para poder darle una respuesta concreta necesitaríamos que nos enviase el contrato y ver la redacción del mismo. Si quiere puede hacérnoslo llegar al correo fiscal@jrb.es, lo estudiaremos y le daremos un presupuesto para resolver su consulta.
Cualquier otra duda no tenga problema en ponerse en contacto con nosotros.
Buenas tardes,
Entiendo que serían cuatro cobros de 150.000 euros cada uno, no de 100.000
Buenos días Francisco,
Efectivamente, en el ejemplo que ponemos serían cuatro cobros de 150.000€ cada uno y en el IRPF se declararía la ganancia patrimonial dividida en 4 años (100.000€ cada año).
Muchas gracias por su comentario.