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Los contratos de arrendamiento de locales de negocio suelen prolongarse durante muchos años. Durante ese tiempo pueden surgir incidencias que afectan al normal desarrollo de la actividad, por ejemplo, humedades, filtraciones, averías en las instalaciones, problemas estructurales o incluso limitaciones administrativas que impiden utilizar parte del inmueble.
Cuando esto ocurre, es habitual que aparezcan dos posturas enfrentadas: el arrendatario entiende que no debe seguir pagando la renta por un local que no puede utilizar en las condiciones pactadas. El propietario, por su parte, considera que el contrato continúa vigente y que el pago del alquiler sigue siendo exigible. La realidad jurídica, sin embargo, es bastante más compleja.
El contrato genera obligaciones para ambas partes
El propietario debe entregar el inmueble en condiciones adecuadas para el uso pactado y conservarlo durante toda la vigencia del contrato, realizando aquellas reparaciones que legal o contractualmente le correspondan.
Por su parte, el arrendatario debe destinar el local al uso convenido, utilizarlo diligentemente y satisfacer la renta en la forma y plazos establecidos.
Precisamente porque ambas obligaciones son recíprocas, los conflictos suelen comenzar cuando una de las partes considera que la otra ha incumplido el contrato.
No todos los desperfectos justifican dejar de pagar el alquiler
Una de las dudas más frecuentes entre empresarios y autónomos es si pueden suspender el pago de la renta cuando aparecen defectos importantes en el local.
La respuesta depende de cada caso. No es lo mismo una incidencia puntual que puede repararse en pocos días que un defecto que impida completamente desarrollar la actividad para la que el inmueble fue arrendado.
Adoptar la decisión de dejar de pagar el alquiler sin un análisis jurídico previo puede tener consecuencias importantes, entre ellas una reclamación de rentas o incluso un procedimiento de desahucio.
Por ello, antes de tomar cualquier decisión, conviene valorar la entidad del problema, las obligaciones asumidas en el contrato y la respuesta que haya dado el propietario tras ser requerido para su reparación.
El propietario tampoco responde de cualquier incidencia
Desde la perspectiva del arrendador, también existen errores frecuentes.
No todas las averías o desperfectos son responsabilidad del propietario.
En muchos contratos de arrendamiento de local de negocio las partes distribuyen expresamente quién debe asumir determinadas reparaciones, el mantenimiento ordinario de las instalaciones o incluso determinadas obras de conservación.
Además, cuando los daños derivan del uso inadecuado del inmueble o de la actividad desarrollada por el arrendatario, la responsabilidad puede recaer sobre este último.
Por ello, antes de aceptar una reclamación o asumir el coste de unas obras, resulta imprescindible analizar el contrato y determinar cuál era realmente la obligación de cada parte.
La importancia del contrato de arrendamiento
A diferencia de lo que ocurre con los arrendamientos de vivienda, los contratos de locales de negocio se rigen, en gran medida, por la autonomía de la voluntad de las partes. Esto significa que muchas de las cuestiones que generan conflicto ya están reguladas en el propio contrato.
Cláusulas sobre obras, conservación, distribución de gastos, responsabilidad por instalaciones, causas de resolución o limitaciones de responsabilidad pueden resultar decisivas para resolver una controversia.
Por ese motivo, no es posible ofrecer una respuesta válida para todos los supuestos sin estudiar previamente el contenido del contrato.
¿Cómo debe actuar cada parte ante un conflicto?
Cuando aparece un problema en un local de negocio, tanto el propietario como el arrendatario deben evitar decisiones precipitadas.
Lo recomendable es documentar adecuadamente la incidencia, comunicarla por escrito, conservar todas las pruebas y tratar de alcanzar una solución antes de que el conflicto termine en los tribunales.
No existen soluciones automáticas en los arrendamientos de locales de negocio.
La gravedad del defecto, el uso pactado del inmueble, el contenido del contrato, la actuación de ambas partes y las consecuencias reales del incumplimiento son circunstancias que deben analizarse de forma conjunta antes de adoptar cualquier decisión.
