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Ante la reciente introducción del concepto de valor de referencia, mediante la Ley 11/2021, de 9 de julio, de prevención y lucha contra el fraude fiscal, puede surgir una duda adicional sobre qué valor de adquisición debemos tomar si decidimos vender nuestra vivienda, como pueden ser:
- Valor de la escritura de adquisición.
- Valor comprobado por Hacienda, o
- Valor de referencia.
Principalmente debemos diferenciar entre dos situaciones, dependiendo de si se trata de transmisiones onerosas o lucrativas:
1. Transmisiones onerosas
Esta ganancia o pérdida patrimonial se produce cuando la venta del inmueble genera una variación en el valor del patrimonio del contribuyente, que será la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión.
La duda puede surgir para saber cuál es el valor de adquisición correcto para declarar, puesto que habrá importantes diferencias según se aplique uno u otro, siendo dichos valores los siguientes:
Valor de adquisición satisfecho
Es el importe real por el que se haya adquirido el inmueble, más el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos, y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses satisfechos por el adquirente; y minorado por el importe de las amortizaciones.
Valor comprobado por la Administración
Según la consulta V1157-21 de la Dirección General de Tributos, si se hubiera realizado una comprobación de valores a efectos de ITP y AJD, será el valor comprobado el importe real de valor de adquisición a efectos de terminar la ganancia o pérdida patrimonial, cuando se produzca la transmisión del inmueble en el IRPF.
Valor de referencia
Si el importe satisfecho y escriturado es inferior al valor de referencia, pero no ha sido comprobado por la Administración, este nuevo valor de referencia no afectará a la hora de determinar el valor de adquisición, pues este seguirá siendo el importe real satisfecho.
Así lo establece el artículo 35 de la Ley de IRPF, siendo de la misma opinión la respuesta a la consulta número V1694-22 de la Dirección General de Tributos, en la que concluye que: “…será esta la forma de determinación de los valores de adquisición y transmisión del inmueble transmitido a los efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Y ello con independencia de la determinación de la base imponible que proceda en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD)”.
2. Transmisiones lucrativas
Para analizar este caso, debemos acudir al artículo 36 de la Ley de IRPF, en el que establece que:
(…) Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas de las transmisiones a títulos oneroso, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado (…)
Por lo que, en este caso, el valor de referencia sí tendrá influencia a la hora de determinar un valor mínimo de adquisición. Se considerará que el valor de transmisión se corresponde con el valor que tenga el inmueble a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que no será otro que el valor de referencia de Catastro, cuando el inmueble tenga asignado tal valor o el de escritura si es superior.
De igual forma ocurrirá cuando adquieran un inmueble por donación, si en el futuro lo transmiten, deberán tomar como valor de adquisición el que derive de las normas de este impuesto, es decir, el valor de referencia.
Hola, compré una vivienda mediante una hipoteca de 90.000€, a los años rehipoteco hasta los 160.000€ entre otras cosas para reformarla, ahora quiero venderla por 180.000.
Me siguen quedando 90.000€ de hipoteca, cuál sería la cantidad de IRPF por la que tocaría tributar?? Gracias
Estimado Daniel,
En primer lugar, muchas gracias por leer nuestro blog.
En cuanto a su pregunta, para poder darle respuesta tendríamos que realizarle una simulación de IRPF en la que le calcularíamos la tributación por la venta de este inmueble, ya que ello requiere de un cálculo de forma individualizada.
Si le parece bien, puede escribirnos a [email protected] y le daremos presupuesto sin compromiso, solicitándole la información que necesitamos para ello.
Quedamos a la espera de su respuesta,
Gracias de antemano,
Un familiar me vende un piso por debajo el precio de referencia de mercado, el ITP sé que tengo que pagarlo sobre la base de dicha referencia si o si, no por menos, pero mi duda está en el IRPF. ¿Hay que declarar por el precio de escritura o en la RENTA también se basan en ésta referencia mínima? Entiendo que será, y toda la vida ha sido así, sobre el precio escriturado, pero me gustaría salir de dudas porque nadie sabe la respuesta, ni la propia Agencia tributaria… Muchas gracias. Saludos
Estimado Daniel,
En primer lugar gracias por leer nuestro blog.
Respecto a la consulta que plantea, efectivamente es una cuestión que suscita mucha confusión debido a los diferentes valores de la operación, tanto para el pago del impuesto como para su declaración en el IRPF. Si lo desea podemos darle respuesta en su caso concreto, puede escribirnos a [email protected] y le enviaremos presupuesto sin compromiso.
Esperamos su respuesta,
Gracias de antemano,
Hacienda comprueba usualmente el valor de adquisición en el irpf por venta de un inmueble o principalmente solocomprueba el valor de venta?
Buenos días Jordi,
En primer lugar, muchas gracias por su comentario.
No podemos confirmarle lo que la Agencia Tributaria pueda comprobar pero, en la mayoría de los casos, comprobarán la ganancia o pérdida patrimonial declarada, lo que incluye, entre otros datos, la revisión tanto del valor de adquisición como el de venta.
En tal caso, con toda probabilidad, le requerirán que aporte las escrituras de adquisición y de transmisión así como, entre otros, aquellos gastos inherentes a ambas operaciones.
Muchas gracias.
He heredado una vivienda con un valor de referencia de 100.000 euros.
El valor de mercado no puede saberse con exactitud hasta que no te pones a venderlo efectivamente, pero obviamente es bastante mayor pudiendo estimarse por encima de 150000.
En el Impuesto de SyD hemos puesto 200000 euros.
Cuando se venda esa vivienda, por ejemplo dentro de 10 años, pongamos que por 250.000, ¿cuál sería el valor de adquisición?
Estimado José Luis
El valor de adquisición es el consignado en la escritura de adjudicación y aceptación de la herencia.
No nos queda muy claro, pero entendemos que ustedes en escritura han puesto un valor superior al de referencia y es por el que han tributado.
Siempre y cuando ese valor sea real de mercado no debería tener problema.
Para poder darle respuesta en firme tendríamos que estudiar la escritura de la herencia y el impuesto liquidado. [email protected] Si está usted interesado podemos pasarle presupuesto.