Transmisión de un inmueble – tributación en IRPF: ¿Qué valor de adquisición debo tomar?

Ante la reciente introducción del concepto de valor de referencia, mediante la Ley 11/2021, de 9 de julio, de prevención y lucha contra el fraude fiscal, puede surgir una duda adicional sobre qué valor de adquisición debemos tomar si decidimos vender nuestra vivienda, como pueden ser:

• Valor de la escritura de adquisición.
• Valor comprobado por Hacienda, o
• Valor de referencia.

Principalmente debemos diferenciar entre dos situaciones, dependiendo de si se trata de transmisiones onerosas o lucrativas:

1. Transmisiones onerosas

Esta ganancia o pérdida patrimonial se produce cuando la venta del inmueble genera una variación en el valor del patrimonio del contribuyente, que será la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión.

La duda puede surgir para saber cuál es el valor de adquisición correcto para declarar, puesto que habrá importantes diferencias según se aplique uno u otro, siendo dichos valores los siguientes:

Valor de adquisición satisfecho

Es el importe real por el que se haya adquirido el inmueble, más el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos, y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses satisfechos por el adquirente; y minorado por el importe de las amortizaciones.

Valor comprobado por la Administración

Según la consulta V1157-21 de la Dirección General de Tributos, si se hubiera realizado una comprobación de valores a efectos de ITP y AJD, será el valor comprobado el importe real de valor de adquisición a efectos de terminar la ganancia o pérdida patrimonial, cuando se produzca la transmisión del inmueble en el IRPF.

Valor de referencia

Si el importe satisfecho y escriturado es inferior al valor de referencia, pero no ha sido comprobado por la Administración, este nuevo valor de referencia no afectará a la hora de determinar el valor de adquisición, pues este seguirá siendo el importe real satisfecho.

Así lo establece el artículo 35 de la Ley de IRPF, siendo de la misma opinión la respuesta a la consulta número V1694-22 de la Dirección General de Tributos, en la que concluye que: “…será esta la forma de determinación de los valores de adquisición y transmisión del inmueble transmitido a los efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Y ello con independencia de la determinación de la base imponible que proceda en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD)”.

2. Transmisiones lucrativas

Para analizar este caso, debemos acudir al artículo 36 de la Ley de IRPF, en el que establece que:

(…) Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas de las transmisiones a títulos oneroso, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado (…)

Por lo que, en este caso, el valor de referencia sí tendrá influencia a la hora de determinar un valor mínimo de adquisición. Se considerará que el valor de transmisión se corresponde con el valor que tenga el inmueble a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que no será otro que el valor de referencia de Catastro, cuando el inmueble tenga asignado tal valor o el de escritura si es superior.

De igual forma ocurrirá cuando adquieran un inmueble por donación, si en el futuro lo transmiten, deberán tomar como valor de adquisición el que derive de las normas de este impuesto, es decir, el valor de referencia.