Tributación de la liberación de deudor en préstamo hipotecario

El 20 de mayo de 2020 el Tribunal Supremo en el recurso número 3696/2017 se pronunció acerca de la tributación de la liberación de un deudor en una novación de un préstamo hipotecario, determinando que tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (en adelante, AJD).

Esta sentencia es un cambio sustancial en la operativa realizada hasta la fecha y se aplica ya por la Dirección General de Tributos (en adelante, DGT), a pesar de la controversia generada al respecto. Por lo tanto, es necesario analizarla para poder identificar actos que según la misma estén sujetos a tributación.

El caso al que se refiere la sentencia del Tribunal Supremo es un supuesto de extinción de condominio en la que uno de los comuneros recibe un bien que se le adjudica y asume íntegramente el préstamo hipotecario que lo grava, y que posteriormente al acto de la extinción del condominio formaliza en escritura pública con la entidad de crédito, asumiendo personalmente la responsabilidad del préstamo en el que se subroga, libera al resto de deudores y amplía el préstamo hipotecario.

El razonamiento del Tribunal se basa en que, aunque no se altere la garantía hipotecaria sobre la finca, sí se produce una modificación subjetiva de los responsables, que tienen acceso al registro y son beneficiados por dicha liberación, por lo que concurren los requisitos legales para sujetar la escritura al impuesto. Esta liberación es la que entiende el Tribunal Supremo que está gravada por AJD.

Este hecho se produce, aunque sea por la extinción del condominio, liberándose respectivamente de la responsabilidad del préstamo hipotecario los afectados por la extinción, concretando su responsabilidad exclusivamente en las fincas de las que tras la extinción resultan adjudicatarios.

La DGT, en consultas V3116-20 y V3397-20 aplica ya este criterio. En ambos casos se produce una liquidación de gananciales donde se adjudica a uno de los cónyuges un bien inmueble, asumiendo completamente el préstamo hipotecario que la grava, y posteriormente se pretende otorgar escritura con la entidad de crédito por el cónyuge al que se adjudica ese inmueble y se subroga al préstamo hipotecario en su totalidad, lo amplía y libera al otro cónyuge  de la deuda y responsabilidad.

Con base en la Sentencia del Tribunal Supremo, la DGT en ambos casos resuelve que la liberación en escritura pública notarial de un deudor de préstamo hipotecario de un inmueble está sujeta a la modalidad de Actos Jurídicos Documentados del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

El sujeto pasivo será la persona que solicite el otorgamiento del documento notarial, en estos casos el cónyuge titular del bien que consiente liberar a la otra parte de la responsabilidad del préstamo.

La base imponible será la responsabilidad hipotecaria total que se libere, es decir, el capital más intereses y cualquier otro concepto que se incluya en la misma (como costas u otros).

Por lo que se desprende del criterio adoptado, no estaría sujeto a AJD si la liberación se realiza a nivel interno entre los codeudores, sin que se formalice en escritura pública ni comparezca la entidad bancaria. No se realiza ninguna comunicación expresa al Registro y, por lo tanto, no se produce alteración en el régimen aplicable, pues no cumpliría los requisitos de sujeción al impuesto. Además, teniendo en cuenta que el artículo 118 de la Ley Hipotecaria permite la liberación no solo por consentimiento expreso del acreedor, sino también tácito, se excluiría la posible sujeción adicional en AJD.

Es por ello por lo que nuevamente recordamos que es muy importante analizar la operación antes de formalizarse, para reducir dentro de lo posible la carga tributaria, o al menos para estudiar alternativas, o simplemente calcular si la misma puede asumirse económicamente y evitar sorpresas o liquidaciones tributarias inesperadas.

 

Resumen
Tributación de la liberación de deudor en préstamo hipotecario
Título del post
Tributación de la liberación de deudor en préstamo hipotecario
Descripción
En un supuesto de extinción de condominio en la que uno de los comuneros recibe un bien que se le adjudica y asume íntegramente el préstamo hipotecario que lo grava, y que posteriormente al acto de la extinción del condominio formaliza en escritura pública con la entidad de crédito, asumiendo personalmente la responsabilidad del préstamo en el que se subroga, libera al resto de deudores y amplía el préstamo hipotecario.
Autor
Editor
Ruiz Ballesteros
Logo editor

2 comentarios de “Tributación de la liberación de deudor en préstamo hipotecario

  1. César dice:

    Hola Almudena. Yo estoy tramitando junto con una entidad bancaria tres procesos:
    1) una “novación hipotecaria” que corre a cargo del Banco.
    2) una “disolución de condominio” que corre a cargo mío adjudicándome el 100% de un piso, y el cual está sujeto al pago del impuesto ADJ.
    3) una “liberación del deudor” en el cual también, según el Banco, he de volver a pagar nuevamente el impuesto de AJD.

    Mi duda surge precisamente con esta supuesta “doble tributación” del impuesto AJD y si procede pagar dos veces el AJD, ya que mi abogada me asegura que sólo se paga una única vez en el trámite de la “disolución de condominio” y que no es legal que la gestora de la entidad bancaria me lo haga pagar “nuevamente” al gestionar la liberación del deudor.

    Gracias

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimado César,

      nos pondremos en contacto con usted por privado y si lo desea estudiaremos su caso y le enviaremos un presupuesto. También puede contactarnos a través del email conta@jrb.es o por teléfono 952 77 98 74.

      un saludo,

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.

Uso de cookies

Este sitio web utiliza cookies para que usted tenga la mejor experiencia de usuario. Si continúa navegando está dando su consentimiento para la aceptación de las mencionadas cookies y la aceptación de nuestra política de cookies, pinche el enlace para mayor información.

ACEPTAR
Aviso de cookies
Abrir chat
A %d blogueros les gusta esto: