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La figura del usufructo es una figura jurídica usada habitualmente, si bien, alguna de las situaciones más comunes en las que podemos encontrarla es en las herencias y divorcios. En todos los casos suelen surgir dudas habituales, como, por ejemplo, saber si se puede transmitir, ya sea gratuitamente o mediante precio, siendo en cualquier caso el usufructo aquello que nuestro Código Civil describe como derecho a disfrutar de los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia.
Así pues, veamos cuales son las preguntas habituales que surgen a la hora de transmitir el usufructo.
¿Se puede vender un usufructo?
Sí, el usufructo puede venderse e incluso traspasarse gratuitamente, siempre que se respete el contenido del derecho y las condiciones con las que fue constituido.
Ahora bien, la venta no crea un derecho nuevo ni amplía su duración. El comprador se coloca en la posición del usufructuario transmitente, con sus mismas facultades, límites y obligaciones.
¿Qué ocurre si se vende un usufructo vitalicio?
Si el usufructo es vitalicio, como sucede con el disfrute de la vivienda al cónyuge viudo, la venta del derecho no lo convierte en un usufructo ligado a la vida del comprador.
Es decir, si un usufructuario vitalicio vende su derecho, el usufructo se extinguirá cuando fallezca el usufructuario originario que lo vendió, no cuando fallezca quien lo compró. Así pues, si una persona de 78 años tiene el usufructo vitalicio de una vivienda y lo vende a un tercero de 45 años, el usufructo no durará toda la vida del comprador, sino que el derecho al uso y disfrute estará ligado a la vida del transmitente/vendedor, que en este caso es el de mayor edad.
¿Cómo se fija el precio del usufructo?
El precio lo pactan libremente las partes, pero debe responder al derecho que realmente se transmite. No vale lo mismo un usufructo temporal de pocos años que un usufructo vitalicio, ni tendrá el mismo valor si el inmueble está arrendado, ocupado, deteriorado o sujeto a cargas.
Esta capacidad para pactar entre las partes nos permite ver cláusulas como el pago aplazado del usufructo, esto quiere decir, que se puede pactar un precio pero el abono del mismo las partes acuerdan que se realizará en una fecha posterior y que, hasta la misma, el usufructuario original siga disfrutando del mismo.
En los usufructos vitalicios, la edad del usufructuario originario es especialmente relevante, porque de ella dependerá la duración del derecho.
¿Puede aquel que ostenta la nuda propiedad comprar el usufructo?
Esta cuestión es común en herencias en las que, el cónyuge viudo adquiere el usufructo de la vivienda y los herederos la nuda propiedad. En este caso, y siempre que las partes hayan llegado a un acuerdo, no hay ninguna distinción con lo que venimos contando, incluso, si ambas partes están de acuerdo en el momento de la aceptación de la herencia, este pacto puede venir reflejado en la misma escritura. Es decir, sí, se puede adquirir la nuda propiedad y consolidar el dominio en quien ya tenía el usufructo.
¿Qué debe reflejarse en la escritura de venta del usufructo?
Más que modificar la escritura original de propiedad, lo habitual será otorgar una nueva escritura pública de compraventa o cesión del derecho de usufructo.
En el caso de inmuebles, conviene regular quién asume los gastos ordinarios, qué ocurre con los gastos de comunidad, qué limitaciones existen para realizar obras, si el inmueble está arrendado y cómo se coordinará el nuevo usufructuario con el nudo propietario o, en caso de que se pacte un pago a futuro, las condiciones para la inscripción del mismo en el registro.
La aclaración de estos límites y condiciones es más que esencial, y para demostrarlo mejor partamos de un ejemplo en el cual, el usufructuario vende su derecho al que ostenta la nuda propiedad, pactan, de forma sencilla, que será traspasado en 2 años y cuyo precio será 80.000€. Si en dicho pacto no se establece de forma clara qué ocurre si pasados esos 2 años no se ha pagado la cantidad acordada, el usufructo puede ser registrado a nombre del nudo propietario por no haber establecido bien las condiciones; y en este caso la deuda deberá ser reclamada civilmente, pero la inscripción podría producirse igualmente.
Conclusión
La venta del derecho de usufructo es posible, El comprador adquiere un derecho limitado de uso y disfrute, sometido a la duración y condiciones del usufructo original.
Antes de firmar conviene revisar bien la escritura de compra del inmueble donde se adquiere el pleno dominio, comprobar la situación registral y fijar correctamente el precio. Esta revisión es especialmente importante en usufructos vitalicios, operaciones familiares, herencias o viviendas que generan rentas.
