Qué ocurre cuando el propietario del local que arriendas pasa a ser acreedor hipotecario

Sentencia 783/2021, de 15 de noviembre de 2021, Sala de lo civil, Rec. Nº 2284/2021

Qué sucede cuando el arrendador de un inmueble, con uso distinto al de la vivienda, enajena el bien en sede de un procedimiento de ejecución forzosa, por ejemplo, una ejecución hipotecaria ¿Se subroga el nuevo propietario en la posición de arrendador? ¿O queda resuelto el contrato de arrendamiento?

El Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre este particular en la Sentencia 783/2021, de 15 de noviembre de 2021, en la que el nuevo arrendador de un bien de uso distinto al de vivienda, en concreto un local comercial, tras haber adquirido esta posición por haberse adjudicado el bien en una ejecución hipotecaria, reclama el pago de las rentas debidas al arrendatario del local.

Es importante la distinción entre arrendamiento para vivienda y arrendamiento para uso distinto al de vivienda, puesto que la protección que hace la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, “LAU”), es distinta atendiendo a la finalidad económica de los arrendamientos, tal y como vamos a ver.

Por una parte, el art. 29 LAU dispone lo siguiente:

“El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.”

CUESTIÓN PLANTEADA AL TRIBUNAL SUPREMO: Existen dos posiciones en la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales sobre si el adquirente de un inmueble por medio de una ejecución hipotecaria ha de subrogarse en la posición de arrendador del contrato de alquiler que constaba en la finca, con fines distintos al de vivienda habitual, en este caso, un local comercial.

Como este supuesto no tiene una regulación específica en la LAU puesto que se trata de una finca con un uso distinto al de la vivienda habitual, para algunos autores y juristas, resultaba de aplicación lo dispuesto por el artículo 1.571 Código Civil (“venta quita renta”), es decir, que el contrato se extingue tras la enajenación forzosa, salvo si el arrendamiento consta inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la hipoteca o carga que se ejecuta.

Para otros, resulta de aplicación el artículo 13 LAU, según el cual el arrendatario seguía teniendo derecho a continuar con el arrendamiento hasta que se cumplan los 5 primeros años de vigencia del contrato.

Y, para un tercer sector, el precepto que resulta aplicable es el artículo 29 LAU, que regula la enajenación de la finca arrendada, al entender que el término “enajenación” denota un concepto amplio en el que se puede incluir la ejecución forzosa del bien.

Es preciso tener en cuenta la distinta regulación que hace la LAU entre los arrendamientos para uso de vivienda habitual y los arrendamientos de uso distinto al de vivienda habitual. El Tribunal Supremo, en la Sentencia 514/2012, de 20 de julio, explica la diferencia que existe entre ambos regímenes:

1. La propia Exposición de Motivos de la LAU prevé una diferencia de trato entre un tipo de arrendamiento y otro, atendiendo a la finalidad económica de ambos. El arrendamiento destinado al uso distinto al de vivienda se rige por una regulación basada en la autonomía de las partes.

Los arrendamientos destinados a vivienda habitual tienen como finalidad la de satisfacer la necesidad de vivienda del individuo y su familia y por ello, deben de existir medidas de protección al arrendatario, cuando la finalidad sea esta. Se trata de dar estabilidad al arrendatario durante la duración de su contrato de arrendamiento de vivienda.

2. Por otra parte, hay que distinguir los supuestos de enajenación voluntaria de los de enajenación forzosa, estando ambos claramente diferenciados en la LAU, pero en los supuestos de arrendamientos de vivienda. La diferencia entre un supuesto y otro es que, en el voluntario, interviene la voluntad del arrendador mientras que en la ejecución forzosa la enajenación se produce por causas ajenas a su voluntad.
3. Cuando sea el arrendador quien voluntariamente provoca la transmisión de la finca, la ley establece un régimen de mayor protección del arrendatario.
4. Sin embargo, cuando el arrendador pierde su finca o la enajena por causas ajenas a su voluntad, como consecuencia del ejercicio de derechos de terceros, en este caso, el acreedor hipotecario, en estos casos, si se tratara de una vivienda, la LAU preveía que los contratos de arrendamientos subsistirían para proteger precisamente al arrendatario durante el tiempo que restare hasta la finalización de los primero 5 años. Sin embargo, la LAU no prevé esta protección para los arrendamientos de uso distinto al de vivienda, precisamente por lo que hemos dicho anteriormente y es que ambos arrendamientos tienen finalidades económicas distintas.

La LAU dispone en su art. 13 que el contrato de arrendamiento no quedará resuelto –durante los 5 primeros años de duración- por una enajenación forzosa, pero está haciendo referencia a los arrendamientos de vivienda habitual. Este artículo no se aplica cuando son arrendamientos de uso distinto a la vivienda.

En definitiva, la conclusión a la que llega el Tribunal Supremo es la siguiente:

Los arrendamientos de inmuebles para uso distinto al de vivienda, no inscritos en el Registro de la Propiedad, o los inscritos con posterioridad a la hipoteca ejecutada, carecen de eficacia frente al adjudicatario, de forma que la transmisión de la finca provoca la extinción del arrendamiento a instancia de aquél, salvo que el adquirente nuevo (arrendador) decida subrogarse en la posición de anterior arrendador.

Por tanto, conclusiones:

1. Cuando el arrendador de una vivienda habitual pierde la propiedad de la misma por una ejecución forzosa, el arrendatario se ve protegido por la LAU y tiene derecho a que se mantenga la vigencia de su contrato durante los 5 primeros años de duración del mismo.
2. Sin embargo, cuando se da el mismo supuesto, pero se trata de un arrendamiento de uso distinto al de vivienda, el arrendatario no goza de esta protección y depende de la voluntad del nuevo propietario para subrogarse en la posición del arrendador y continuar así con la vigencia del contrato de arrendamiento.