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¿Cómo funciona el Impuesto Sobre Bienes Inmuebles (IBI) en las compraventas de inmuebles?
El impuesto sobre bienes inmuebles es una partida que en toda operación de compraventa conviene tenerla en cuenta y acordarla previamente con la otra parte, para evitar inconvenientes futuros. Lo más común es que se prorratee el pago en función del tiempo del que se ha disfrutado la vivienda durante el año.
A los particulares que no están acostumbrados a ello, se les suele olvidar más este punto, ya que se centran en otros, lo que hace que, frecuentemente, para alguna de las partes suponga una pérdida económica o un problema más tarde cuando llega el recibo, que no esperaban y que no tenían en mente.
Es probable que la propiedad esté al corriente en el pago del IBI, no obstante, existe la posibilidad de que no esté al corriente y que haya una deuda pendiente, de la que se tenga que hacer cargo el futuro comprador tras la firma ante notario, si no se ha consultado o sino han acordado las formas de pago. Por lo que, conviene siempre revisar si el vendedor está al corriente de pago o no del IBI.
Esta partida del impuesto habrá que tenerla siempre en cuenta puesto que el pago queda afecto, en régimen de responsabilidad subsidiaria, al pago de la totalidad de la cuota tributaria.
Debemos saber que este es un impuesto anual que, salvo petición de prorrateo mensual por el pagador al Ayuntamiento correspondiente, se abona una vez al año, en la mayoría de los casos, en los meses de verano. Lo normal es que dicho impuesto esté domiciliado, aunque en las compraventas de extranjeros si no han actuado con abogado es probable que nunca lo hayan domiciliado y que esto haya generado una deuda. Esa es nuestra experiencia.
Además, la fecha del devengo tributario de este impuesto es el día 1 de enero del año en curso y que el sujeto pasivo del impuesto, frente a la Hacienda Pública Local, es el titular de la finca en dicha fecha. Por tanto, legalmente el obligado al pago anualmente es el propietario a fecha 1 de enero de cada año, aunque el cobro del impuesto lo gestione el ayuntamiento de turno en agosto o septiembre.
Aunque esto sea así, la práctica y la costumbre están modificando las actuaciones, pero para el caso de no haber acuerdo debemos tener presente la Sentencia del Tribunal Supremo, de 15 de junio de 2016, en la que se concluye que, en defecto de pacto expreso entre las partes, se imputará el IBI en función del tiempo real en que cada parte sea dueño del inmueble, sin que se altere la condición de sujeto pasivo formal. Lo que supone que cada parte se hará cargo de los meses del año que haya disfrutado, haciendo el cálculo correspondiente de manera proporcional, por días.
Si las partes no realizan correctamente este tipo de prorrateos, siempre habrá una parte beneficiada y otra desfavorecida.
La tasa de basura es otro impuesto local, que se cobra en la mayoría de los casos junto con el IBI, se suele hacer la suma de IBI + BASURA, por lo que el reparto también en la práctica se prorratea.
Una gran cantidad de personas no les presta atención a estos conceptos, sin embargo, como hemos podido ver, la falta de cuidado en estos puntos puede suponer una elevada pérdida económica.
Estos conceptos son solo algunos de los muchos parámetros que se deben analizar en una transacción inmobiliaria, los suministros, la situación urbanística, las comunidades de propietarios, las inmobiliarias, la nota simple, las derramas que se abonan por pagos aplazados, las cargas que figuran en el registro, o la presencia de personas extranjeras en la operación son algunos de ellos.
