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Suele ser muy habitual comprar una vivienda sobre plano y organizar tu vida considerando la fecha de entrega establecida en el contrato. No obstante, desgraciadamente dicha fecha de entrega no se cumple.
Quizá has tenido que seguir viviendo con tus padres, aplazar una mudanza o posponer tus planes. Y puede que te hayan dicho: «Si no has pagado un alquiler, no tienes nada que reclamar». Pues desde este año y gracias al Tribunal Supremo esta situación ha cambiado. Recientemente el TS ha confirmado que la privación del uso de una vivienda por el retraso en su entrega puede constituir, por sí misma, un perjuicio indemnizable.
En el asunto resuelto, los compradores recibieron sus viviendas después del plazo pactado. El Supremo confirmó la indemnización calculada tomando como referencia el alquiler de una vivienda de características similares durante el período de retraso correspondiente a cada comprador, aún en el caso de que dichos compradores no tuvieron que pagar alquiler alguno, simplemente como indemnización por el perjuicio causado por el retraso en la entrega de la vivienda.
La clave es importante: no se indemniza únicamente el dinero gastado en otra vivienda, sino también la pérdida de uso de la vivienda que debió estar a tu disposición. Por eso, haber esperado en casa de familiares, sin pagar una renta, no descarta por sí solo una reclamación.
El TS fundamenta su fallo en los siguientes puntos:
- Doctrina del daño ex re ipsa: El Tribunal aplica este principio legal que determina que el perjuicio «habla por sí mismo». La privación y la falta de disponibilidad de un bien de primera necesidad, como lo es una vivienda, constituye un daño real y patente derivado del propio incumplimiento contractual. La «pérdida del valor de uso» es indiscutible.
- El valor de uso como perjuicio patrimonial: Al no entregarse la vivienda en el plazo pactado, el comprador pierde la utilidad económica inherente al inmueble (ya sea para habitarlo o para destinarlo al arrendamiento de terceros).
- Carga de la prueba simplificada: El comprador afectado no tiene la obligación de acreditar un gasto alternativo (como las facturas de un hotel o un contrato de alquiler puente). Únicamente debe justificar la existencia del retraso imputable a la promotora y la valoración de mercado de dicho uso.
¿Significa que cualquier retraso da derecho a cobrar automáticamente?
No. Es necesario revisar el contrato, la fecha de entrega exigible, las causas del retraso, las posibles prórrogas y el período indemnizable. También debe justificarse la valoración económica de la pérdida de uso. Si la vivienda es protegida, su régimen puede afectar a esa valoración.
Cada reclamación requiere un estudio individual. La existencia de esta sentencia no garantiza una indemnización ni una cuantía determinada.
No obstante, no necesitar facturas de un alquiler alternativo no significa que no necesites preparar la prueba de tu reclamación. En cualquier caso, siempre sería idóneo contar con la siguiente documentación:
- Contrato de compraventa y anexos.
- Publicidad y comunicaciones sobre la fecha de entrega.
- Justificantes de los pagos realizados.
- Avisos de retraso, propuestas de prórroga y reclamaciones enviadas.
- Documentación de la entrega, si ya se ha producido.
Que ya te hayan entregado las llaves no excluye, por sí solo, reclamar por el retraso anterior. Habrá que comprobar los plazos y lo firmado.
