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Vías legales para hacer frente a contingencias en la contratación con empresas constructoras

En los últimos años se han producido numerosas insolvencias y concursos de acreedores de empresas constructoras, al encontrarse en situaciones económicas complejas. Este escenario se ha visto incrementado aún más durante los años 2021 y 2022, como resultado de la crisis mundial del sector comercial derivada de la falta de suministros y el consecuente encarecimiento de las materias primas, la energía y el trasporte. Es aquí donde podemos encontrar el origen del, cada vez más frecuente, conflicto entre las partes de un contrato de obra, especialmente, cuando se formalizan por empresas pertenecientes al sector de la construcción.

Revisión de precios en los contratos de obra.

Son muchas las constructoras que, dada la situación de crisis y aumento de los costes, están reclamando a la parte contratante una subida del precio para la ejecución de sus obras.

En términos generales, la ley establece que el precio cerrado fijado en este tipo de contratos no es susceptible de modificación a tenor de lo dispuesto por el artículo 1593 del Código Civil: “El arquitecto o contratista que se encarga por un ajuste alzado de la construcción de un edificio u otra obra en vista de un plano convenido con el propietario del suelo, no puede pedir aumento de precio aunque se haya aumentado el de los jornales o materiales; pero podrá hacerlo cuando se haya hecho algún cambio en el plano que produzca aumento de obra, siempre que hubiese dado su autorización el propietario”. Bajo la luz de este precepto, la constructora exclusivamente tendrá derecho a reclamar un aumento del precio cuando, bajo autorización del propietario, tenga lugar un aumento de obra.

No obstante, es cierto que tal norma no es de carácter imperativo y que, acogiéndonos al principio de libertad dispositiva del artículo 1255 del Código Civil, se habrá de estar a lo convenido por las partes en el contrato en cuanto al derecho del contratista a exigir una revisión de los precios.

Invocación cláusula rebus sic stantibus.

De tal forma, no habiéndose estipulado cláusula de revisión de precios alguna, muchas constructoras reclaman la revisión de precios invocando la cláusula rebus sic stantibus. Según esta cláusula, las condiciones del contrato son de aplicación y permanecen inalteradas “estando así las cosas”, es decir, mientras no cambien las circunstancias concurrentes al momento de la celebración del contrato. La aplicación de esta cláusula ha sido objeto de numerosos pronunciamientos judiciales, los cuales se decantan por una aplicación muy restrictiva de la misma.

Así, en muchas ocasiones será la vía judicial la que tendrá que dilucidar sobre la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. Sin embargo, parte de la doctrina se pronuncia al respecto y estima la escasa probabilidad de éxito de la aplicación de esta cláusula al considerar que no se trata de contratos de tracto sucesivo, en los que se da una única prestación de forma continuada a lo largo del tiempo, sino que se trata de contratos en lo que se negocian precios cerrados, siendo la constructora consciente de la posibilidad de que se den este tipo de contingencias, por lo que incluyen un margen en el precio para su cobertura.

Dicho lo anterior, cuando la constructora alcanza una situación económica insostenible, habida cuenta que la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus debe venir avalada por una resolución judicial y no puede aplicarse unilateralmente por una de las partes del contrato, puede ocurrir que la constructora se sitúe en un escenario de insolvencia inminente, esto quiere decir que no podrá cumplir regular y puntualmente con sus obligaciones.

Situación preconcursal de las empresas constructoras.

Cuando se presenta este contexto para las empresas, el primer paso que suelen seguir es la solicitud de preconcurso de acreedores, que no es más que una comunicación al juzgado de la apertura de negociaciones o de homologación de un plan de reestructuración al encontrarse en probabilidad de insolvencia. Esta comunicación puede ser reservada, si así lo pide el propio deudor, por tanto, es posible que no se dé publicidad en el Registro público concursal y, hasta que la mercantil no solicite concurso, no se van a poder tener más datos de la verdadera situación económica que atraviesa la sociedad deudora.

La preocupación principal sobre esta situación económica es de los proveedores y de los particulares que mantienen aún relaciones con la empresa constructora. En este sentido, los afectados deben saber que la declaración de concurso no es causa de resolución anticipada de ningún contrato y, son nulas las estipulaciones que establezcan la facultad de resolución o la de extinción del contrato por la declaración de concurso del deudor. Por tanto, este tipo de cláusulas introducidas en el contrato, se tendrán por no puestas, y los afectados podrán seguir reclamando de conformidad con la normativa general.

Debemos recordar que el principio esencial en materia concursal es la continuidad, de forma que la situación preconcursal o la declaración de concurso no interrumpe la continuidad de la actividad empresarial, por ende, tampoco suspende ni deja sin efecto el entramado contractual de la empresa.

Efectos de los contratos tras la declaración de concurso.

En efecto, la declaración de concurso no afectará a la vigencia de los contratos con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento tanto a cargo del deudor como de la otra parte, es decir, la empresa constructora deberá terminar las obras que tenga pendientes, mientras que el proveedor o particular deberá seguir pagando los precios convenidos en contrato, si aún tiene pendiente el cumplimiento de los mismos.

Para el caso en que el particular o proveedor no desease continuar con el contrato, siempre le quedará la resolución contractual por incumplimiento del deudor. Este punto es importante destacarlo, de cara a las opciones que pueden tener particulares y proveedores contra el deudor que, parece ser, aún no está en concurso. Y ello porque, una vez declarado el concurso, la norma solo permite pedir la resolución del contrato a aquellos afectados por un incumplimiento anterior al concurso por parte del deudor, si tienen un contrato de tracto sucesivo. Por lo general, los contratos de obra no son de tracto sucesivo (como ya se ha dicho en este artículo), si no de tracto único, lo que quiere decir es que la prestación es un resultado futuro, que es la materialización de la obra.

En consecuencia, los acreedores, una vez declarado el concurso, no podrán resolver el contrato, únicamente podrán comunicar en el concurso de acreedores como crédito, aquella cantidad adeudada por el concursado. Dicho esto, puede ser aconsejable interponer una demanda solicitando el cumplimiento de las obligaciones de la empresa y, subsidiariamente, pedir la resolución contractual y, ello porque estas acciones realizadas con anterioridad al concurso de acreedores, no se verán afectadas por la situación de concurso del deudor, toda vez que el juicio que hayan interpuesto continuará sus cauces habituales.

Responsabilidad de administradores.

Igualmente, debemos recordar que existen una serie de acciones que se pueden interponer contra los administradores de la sociedad, si se cumplen una serie de requisitos legales. Esta opción puede ser muy positiva, pues si los administradores no han cumplido con sus deberes, responderán con su propio patrimonio, garantizándose así los acreedores que podrán embargar bienes de los administradores para satisfacer sus pretensiones. Sin embargo, antes de poder actuar contra los administradores, el afectado deberá obtener una resolución favorable contra la empresa.

Por todo ello, se recomienda contar con asesoramiento, tanto con carácter previo, a la hora de la formalización del contrato, como para el momento de resolución de las posibles contingencias que puedan suscitarse entre las partes, máxime, cuando se tiene conocimiento de que la constructora puede encontrarse en una situación de concurso inminente.

Resumen
Vías legales para hacer frente a contingencias en la contratación con empresas constructoras
Título del post
Vías legales para hacer frente a contingencias en la contratación con empresas constructoras
Descripción
En caso de conflictos relacionados con la contingencia en la contratación con empresas constructoras, existen varias vías legales a considerar. Si no se ha establecido una cláusula de revisión de precios en el contrato, la constructora podría reclamar una revisión de precios invocando la cláusula rebus sic stantibus, pero esta cláusula solo se aplica de forma muy restrictiva y su éxito en el ámbito judicial es incierto. Por lo tanto, a menudo será necesario recurrir a la vía judicial para dilucidar la aplicación de esta cláusula. En general, es importante que las partes tengan en cuenta la situación económica de la constructora y las circunstancias concurrentes al momento de la celebración del contrato, y que incluyan cláusulas claras y específicas en el contrato para evitar futuros conflictos.
Autor
Editor
Ruiz Ballesteros
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