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Cuando varios herederos reciben en herencia un bien inmueble, es común que surjan conflictos si uno de ellos decide ocupar la vivienda sin el consentimiento de los demás y sin abonar renta alguna. Esta situación puede resolverse mediante la acción legal de desahucio por precario. Recientemente, el Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre este tema, reforzando la doctrina existente.
En su sentencia número 1576/2024 de 20 de noviembre, el TS ha reafirmado la viabilidad de la acción de desahucio por precario entre coherederos. En este caso, uno de los hermanos ocupaba en exclusiva la vivienda heredada sin el consentimiento de los demás. El alto tribunal determinó que, durante el período de indivisión hereditaria, ningún coheredero puede poseer en exclusiva un bien común sin acuerdo del resto, ya que ello perjudica los intereses de la comunidad hereditaria.
El fallo se sustenta en la interpretación de los artículos 394 y 398 del Código Civil. El artículo 394 establece que:
“Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”.
Por su parte, el artículo 398 señala que “Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes. No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad”.
Sobre la base de estos principios, el Tribunal Supremo reitera que, mientras la herencia permanezca indivisa, todos los coherederos tienen derecho a la posesión del bien, pero esto no justifica que uno de ellos lo disfrute en exclusiva. Por ello, se reconoce la facultad de los demás copropietarios para interponer una demanda de desahucio sin que ello vulnere los artículos mencionados.
Asimismo, la Sentencia destaca que, incluso si la posesión exclusiva de uno de los coherederos estuviera respaldada por la mayoría de las cuotas, los demás pueden recurrir al juez en caso de que se vean perjudicados. En tal sentido, se refuerza la aplicación del tercer párrafo del artículo 398, que establece la posibilidad de intervención judicial cuando no haya mayoría o cuando el acuerdo adoptado resulte gravemente perjudicial para los interesados en la comunidad.
¿Qué es el desahucio por precario?
El desahucio por precario es un procedimiento judicial que permite al propietario o copropietarios de un inmueble recuperar su posesión cuando alguien lo ocupa sin título legítimo que justifique su uso.
En el contexto de una herencia, mientras no se haya realizado la partición y adjudicación de los bienes, todos los coherederos tienen derecho a la coposesión de los mismos. Esto significa que ningún coheredero puede utilizar un bien común de forma exclusiva sin el acuerdo del resto, ya que ello perjudicaría sus derechos. Si un coheredero ocupa en exclusiva un inmueble heredado sin el consentimiento de los demás, estos pueden interponer una acción de desahucio por precario para recuperar la posesión compartida del bien.
¿Cuál es el procedimiento a seguir?
- Requerimiento previo al ocupante: El primer paso es enviar un requerimiento formal al ocupante, pidiéndole que abandone el inmueble. Este requerimiento puede realizarse por burofax, lo que proporciona un medio legal para que el ocupante tenga constancia de la solicitud de desalojo.
- Presentación de la demanda de desahucio: Si el ocupante no responde al requerimiento y se niega a abandonar la propiedad, el coheredero puede presentar una demanda judicial de desahucio. En esta demanda, se solicita que el Juez ordene el desalojo debido a que la ocupación no cuenta con el consentimiento de los otros coherederos.
- Resolución judicial: El Juez revisará la demanda y, si considera que la ocupación es ilegítima, dictará una sentencia de desahucio. Esto obligará al ocupante a abandonar el inmueble y permitirá que los coherederos legítimos recuperen la posesión de la propiedad.
¿Qué diferencia hay entre un desahucio por precario y un desahucio por impago de alquiler?
La diferencia principal radica en la naturaleza del conflicto. En el desahucio por precario el ocupante no tiene ningún título sobre el inmueble, mientras que, en el desahucio por impago de alquiler, el inquilino sí posee un contrato de arrendamiento, pero no cumple con las obligaciones de pago.
