English
Русский
El pasado 9 de julio de 2021 se publicó la nueva Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, que introduce un término novedoso muy importante por lo que será su aplicación práctica, pues nos lo vamos a encontrar en todas las transmisiones de inmuebles que se realicen entre particulares, en las herencias y en las donaciones, se trata del llamado VALOR DE REFERENCIA.
Hasta ahora teníamos los valores reales, los valores de mercado, los valores de escritura, los valores catastrales multiplicados por coeficientes, etc. Se rompe con todos estos términos y se pretende simplificar todos ellos a través de uno solo, el Valor de Referencia. Pero, veamos cuáles son los efectos de este nuevo Valor de Referencia, a qué impuestos es aplicable, cómo se aplica y sepamos si podemos recurrir en contra de su aplicación o no.
Téngase en cuenta que desde el pasado 1 de enero de 2022 estos valores ya se pueden consultar en la Web de la Dirección General del Catastro.
1. Base Imponible
El Valor de Referencia a partir de ahora será una función obligatoria y descriptiva que debe incluirse en la sede del catastro de manera obligatoria para todos los inmuebles, de esa manera, el ser legal, pública y sencilla de consultar, es como pasa a ser considerado Base Imponible mínima de las transmisiones de inmuebles para dos impuestos:
- A) Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD).
- B) Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).
Es decir, desde el momento de su aprobación el Valor de Referencia es ahora la base imponible mínima a efectos de liquidar el impuesto en las transmisiones de inmuebles. Se considera además que su valor es objetivo y que no puede superar el precio de mercado porque, según la redacción de la norma y la interpretación buscada por la Administración, se han utilizado distintos parámetros para objetivar estos valores, entre otros se han utilizado (i) mapas de valores, (ii) resoluciones administrativas y (iii) se ha individualizado el cálculo.
Estos valores de referencia se han obtenido calculando los precios medios por metro cuadrado de todas las compraventas firmadas ante notario público y teniendo en cuenta el mapa de valores indicado. Finalmente a esos resultados se les aplica el coeficiente de 0,9 para reducir en un 10% el precio, por eso el legislador insiste en que nunca serán valores superiores a los de mercado y que son objetivos.
2. Impuestos a los que se aplica
Como hemos comentado, estos valores de referencia se aplican de forma directa al ITP-AJD y al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Cuando la operación de adquisición de un inmueble esté sujeta a uno de estos impuestos, es decir, la compra, la herencia o la donación, entonces el valor de referencia será la base imponible mínima del impuesto.
¿Qué significa esto? Esto significa que hay dos aplicaciones posibles, a saber:
- A) Si el valor del inmueble en la escritura notarial es superior al valor de referencia entonces se aplicará el valor de escritura para liquidar el impuesto.
- B) Si el valor en escritura fuese inferior al valor de referencia entonces se aplicará el valor de referencia para liquidar el impuesto.
Así el valor de referencia es la base imponible mínima de tributación.
Actualmente y durante 2022: sólo existirán valores de referencia para dos tipos de inmuebles (i) urbanos residenciales y de almacenamiento; (ii) rústicos sin construcciones y con cultivos representativos.
Gradualmente se irán incluyendo valores de referencia para el resto de los inmuebles.
3. Impuesto sobre el Patrimonio
¿Qué ocurre con el Impuesto sobre el Patrimonio? En principio el valor de referencia no es aplicable a los inmuebles que declaramos en el impuesto sobre el patrimonio, pero habrá una excepción, este valor sí que se aplicará siempre que el propio valor de referencia haya sido tomado como base imponible en el tributo que grabe la adquisición del inmueble, en cuyo caso se tomará éste para aplicar la regla de determinación de la base imponible en el impuesto sobre patrimonio.
Es decir, si a partir de 2022 compro un inmueble, y en dicha compra se me aplica el valor de referencia en la liquidación de ITP-AJD por ser superior al valor de compra en escritura, entonces tendré que aplicar este mismo valor de referencia liquidado cuando vaya a declarar mi impuesto sobre patrimonio.
¡Ojo! que en estos casos el valor a efectos del impuesto sobre el patrimonio cambiará todos los años, puesto que todos los años tendremos nuevos valores de referencia, ya que estos se calculan siguiendo el precio medio de las compraventas de la zona geográfica similar realizadas cada año y así se actualizarán en sede del catastro electrónico.
Igualmente indicar que no se aplicará a los patrimonios preexistentes, sólo a los nuevos inmuebles que se adquieran a partir de 1 de enero de 2022 y cuya adquisición tribute con arreglo al valor de referencia.
4. Litigiosidad, seguridad jurídica
Se insiste desde la Administración que este sistema otorga mayor seguridad jurídica y que reducirá la litigiosidad.
A este respecto indicar que al aplicarse esta nueva normativa dejará de aplicarse la comprobación de valores sustentada en el artículo 57 de la Ley General Tributaria hasta el momento, pero también ahora se indica que se exigirá el abono del impuesto para poder recurrir el mismo, previéndose la posible impugnación de dichos valores de referencia.
Es cierto que con el método de cálculo podría pensarse que es objetivo, pero realmente en los inmuebles hay tantas variables y casuística a tener en cuenta que es prácticamente imposible objetivar un precio de compra, no sólo desconocemos cuáles son los inmuebles que se comparan junto al que se compra, sino que además la situación interna, el estado físico del inmueble y la necesidad de venta del vendedor son determinantes siempre a la hora de poner el precio, por lo que aquellos que podamos considerar “gangas” estarán en entredicho. En estos casos el contribuyente tendrá que abonar el impuesto correspondiente y posteriormente impugnar la liquidación vía solicitud de devolución de ingresos indebidos, por considerar que el impuesto abonado es superior al que debió abonar.
5. Información y valor catastral
Los titulares en el catastro no se ven afectados, de hecho, a partir de ahora deberán incluirse los valores de referencia como un dato más en la ficha catastral de cada inmueble, como parte de su descripción catastral.
El valor de referencia seguirá siendo distinto al valor catastral, apareciendo también como característica descriptiva y conviviendo ambos.
El valor catastral seguirá utilizándose para determinar el cálculo del IBI, la plusvalía municipal y el resto de los impuestos que tengan como base el valor catastral, pues el valor de referencia no influye sobre los impuestos que gestionan los Ayuntamientos.
6. Sede electrónica del Catastro. Dirección General del Catastro
La sede electrónica de la Dirección General del Catastro, en la siguiente dirección web: https://web.archive.org/web/20220213171110/https://www1.sedecatastro.gob.es/Accesos/SECAccvr.aspx es la que nos permitirá a todos chequear cualquier valor de referencia y obtener un documento certificado por la propia Web, estando disponibles los valores para todo el mundo, pues son públicos. Es sencillo acceder con un certificado digital cualquier y después habrá que indicar la referencia catastral del inmueble que desea chequearse, así como la fecha de valor y la finalidad de la consulta, para finalmente obtener su valor de referencia.
