¿Cómo solicitar la devolución del IVA o compensar el IVA Soportado?

Si ha leído nuestro post “Cuándo aplicar IVA en la compraventa de terrenos urbanizados”, sabrá que estamos comprando un terreno urbanizado o en curso de urbanización por el que vamos a pagar el 21% de IVA, supongamos que el precio es un millón de euros y que pagamos 210.000 euros de IVA en diciembre de 2016. Posteriormente desarrollaremos una promoción de 10 viviendas sobre dicho terreno.

Es importante anotar que cuando se compra un inmueble con IVA, ya sea terreno, vivienda o local, entonces se devenga también el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante, ITP-AJD), en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados propiamente dicha (en adelante, AJD). Siendo entonces obligatorio pagar un porcentaje, que en la Comunidad Autónoma de Andalucía, desde el 23 de junio de 2012 es del 1,5% y no es compensable con el IVA, de tal forma que lo consideraremos un gasto o bien mayor valor del terreno.

Con la compra del terreno urbanizado o en curso de urbanización, al estar sujeto y no exento de IVA, no cabe la posibilidad de aplicar la renuncia a la exención del artículo 20. Uno. 20ª de la Ley del IVA, por ello, lo importante es ver cómo aprovechamos el IVA pagado de la mejor forma posible:

La adquisición deberemos realizarla como empresario o directamente como una sociedad capitalista, supongamos una sociedad limitada, que en principio podría ser lo ideal, pues vamos a desarrollar una promoción de viviendas, lo que supone que tendremos que llevar contabilidad, declaraciones fiscales y por supuesto cubrir nuestra responsabilidad, tanto en la construcción como en la venta posterior.

Las posibilidades y diferencias contables-fiscales.

Para la empresa adquirente de los terrenos en nuestro ejemplo, tendríamos las siguientes posibilidades, si comprasen con IVA o con ITP-AJD (modalidad TPO):

En primer lugar, el IVA de la empresa que adquiera los terrenos urbanizados será compensable en el momento de la venta de las viviendas una vez terminada la construcción, o bien podrá pedir la devolución de dicho IVA antes.

La devolución del IVA satisfecho en diciembre de 2016 al vendedor se puede solicitar en el mes de enero de 2017, siempre que la fecha de compra de la escritura pública sea del año 2016. Como se puede observar, para estos casos es bueno esperar a final de año para realizar la compra del terreno, pues si compramos por ejemplo en diciembre 2016, en enero de 2017 ya podemos estar solicitando la devolución (tan solo un mes más tarde), mientras que si compramos en abril de 2016, deberemos esperar a enero de 2017 (10 meses), para pedir la devolución (salvo que seamos una empresa incluida en el REDEME, que no es lo habitual en estos casos).

La solicitud de devolución de IVA puede tardar 6 meses aproximadamente, contados desde el 31 de enero de 2017 (fecha en la que concluye el plazo para presentar el IVA del cuarto trimestre de 2016), y seguramente traiga consigo una Inspección de Hacienda, pues es posible que la Agencia Tributaria quiera comprobar que se tiene derecho a la devolución del IVA, máxime cuando hablamos de una cantidad alta, como los 210.000 euros de nuestro ejemplo.

¿Cuándo tendremos derecho a la devolución del IVA?

Se tiende a pensar que es algo automático, que se tiene derecho por el simple hecho de haber comprado y pagado con IVA, pero nada hay más alejado de la realidad. En puridad debemos cumplir con la legislación para obtener el derecho a la deducción del IVA Soportado y en su caso devolución, concretamente con los artículos 92 y siguientes de la Ley del IVA.

En la práctica podemos resumir estos artículos diciendo que se tendrá derecho a esta devolución siempre que se demuestre de forma evidente que el destino de la construcción es la venta de las viviendas que se construyen y por la que se soporta IVA durante dicha construcción.

Esto es así porque debe cumplirse el principio de correlación de ingresos y gastos, es decir, si no se van a obtener ingresos con IVA entonces el IVA de los gastos no será deducible, y en la construcción de un inmueble el único ingreso que se puede obtener con IVA es su venta, o bien su alquiler como oficina.

Por tanto deberemos demostrar que la intención futura es la venta del inmueble ¡Ojo! que hablamos de demostrar una intención futura, esto no es sencillo cuando ha transcurrido poco tiempo entre la compra y la solicitud de devolución, pues no es lo mismo comprar un terreno para construir una sola casa que comprarlo para construir diez apartamentos. En el primer caso el inspector de Hacienda puede pensar que la casa la construimos para ser habitada por el propio promotor, mientras que en el caso de diez apartamentos sería muy difícil para el inspector defender que vamos a vivir en los diez inmuebles, ya que esto, sencillamente, es imposible.

También cabe la posibilidad de esperar a finalizar la construcción o al menos a tener vendida alguna vivienda, en ese momento habremos recibido una reserva por el contrato de venta futura, de tal forma que declararemos ya un ingreso en nuestra próxima declaración y estaremos demostrando sin lugar a dudas el destino previsible de los inmuebles, que es la venta.

Para el caso de pagar ITP-AJD por el terreno, en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (en adelante, TPO), cosa que ocurriría si el vendedor es una persona física que no actúa como empresario, entonces la empresa adquirente no podrá compensar el TPO con el IVA que se repercutirá por vender el inmueble una vez terminado. El único beneficio que obtenemos al comprar con TPO es que el porcentaje a desembolsar es inferior (en Andalucía es el 8, 9 o 10% del precio) al porcentaje del 21% de IVA.

Contablemente: como no podemos compensar el impuesto de transmisiones patrimoniales con el IVA que recibiremos al vender, lo ideal será contabilizar este impuesto como mayor valor de adquisición del terreno, de esta forma se aumenta el precio de adquisición y se reduce el beneficio en el momento de la venta del inmueble, reduciendo así el impuesto sobre sociedades a pagar, que actualmente está en el 25 y 28% en toda España.

En nuestro ejemplo podríamos tener el problema de que no haya transmisión de los inmuebles una vez terminada la construcción, en este caso la única opción es que los apartamentos se alquilen con IVA para poder demostrar que se han obtenido ingresos con IVA y no haber defraudado en la devolución del IVA o bien poder compensar el IVA que ahora recibimos de los alquileres con los gastos realizados durante la construcción.

Si la razón por la que no se venden los inmuebles es que nadie los quiere comprar, bastará con demostrar que tratamos de venderlos (anuncios, contratos con agencias inmobiliarias, etc.), pero si la razón de no venderlos es que nos los quedamos para uso del empresario, entonces Hacienda sí podrá optar por liquidarnos lo que llamamos “autoconsumo”.

Si finalmente el promotor (propietario del terreno) se queda alguna vivienda de las que ha construido para él, Hacienda entenderá que existe un “Autoconsumo”, en este caso Hacienda puede liquidar el IVA como si se estuviese vendiendo el inmueble, de tal forma que la empresa estaría haciendo “como si vende” la casa y el propietario “como si la compra”, repercutiéndose el IVA en ese momento, y solicitando se ingrese el mismo. Pero también puede Hacienda, por aplicación de los artículos que nombrábamos en cuanto al derecho a la deducción de las cuotas de IVA Soportado, indicar que las cantidades de IVA soportadas que se correspondan con la vivienda en la que se declara el “autoconsumo”, no sean deducibles, teniendo que abonar la diferencia compensada o devolución obtenida de las mismas, junto con los intereses correspondientes y nos expondríamos además a recibir un expediente sancionador.

De cómo alquilar las viviendas construidas con IVA podéis leerlo pinchando aquí.

6 comentarios de “¿Cómo solicitar la devolución del IVA o compensar el IVA Soportado?

  1. Fernando dice:

    Tengo un solar en venta que compre como persona física a otra persona física, después vendi el solar a una sociedad de la que soy socio único, mi pregunta es: he oído que el iva solo se paga en la primera trasmisión, tanto si lo vendo a una sociedad como a una persona física ¿es cierto?

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimado Fernando,

      Gracias por su comentario. En respuesta al mismo indicarle lo siguiente:

      Lo que indica sobre venta de solares y segunda transmisión tiene alguna excepción, creemos que usted se está refiriendo a un terreno urbano y la excepción que nombra opera para edificaciones, no para terrenos. Sin embargo, habría que ver exactamente la operación de que se trata y estudiarla en función de los detalles, si lo desea puede escribirnos a legal@jrb.es y le daríamos presupuesto para ayudarle con su transmisión en concreto.

  2. Fernando dice:

    Buenas tardes.
    En mi caso no se trata de un solar, se trata de vivienda de 2 mano.
    Respecto a la compra y venta de esta casa, puedo solicitar la devolución del ITP de la compra cuando venda la casa ( en este caso el ITP corre a cargo del comprador).
    O el ITP es irrecuperable.
    Muchas gracias y perdón por las molestias

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Buenos días Fernando, gracias por su comentario

      En relación con su consulta, informarle que las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, como ocurre en su caso, están sujetas y exentas de IVA, salvo renuncia a dicha exención. En consecuencia, dichas transmisiones están sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD), en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO).

      El sujeto pasivo de dicho impuesto es el comprador del inmueble y la base imponible el valor real del mismo. No obstante, el pago de TPO no se recupera con la posterior venta del inmueble.

      En cualquier caso, recomendamos que ante operaciones de este tipo busque asesoramiento de profesionales.

  3. Ángel dice:

    Soy Promotor de un edificio de viviendas para su venta. Recibiré facturas de la Constructora, ello sin IVA por la inversión del sujeto pasivo, por un montante de 900.000 € , es decir, me autorrepercuto 90.000 € en concepto de IVA, los cuales tendré derecho a deducir. Durante las obras recibiré de los compradores 300.000 € + IVA (30.000 €). Quiere decir esto que la cantidad a ingresar durante las obras en concepto de IVA sea 60.000 € (90.000€-30.000€)? Y una vez acabadas las obras e ingresado el IVA correspondiente, percibiré de los compradores 150.000 € correspondientes al IVA sobre la cantidad de las hipotecas, el cual entiendo que debo ingresarlo en su totalidad, o podría compensarlo con la diferencia anterior (60.000€)?

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimado Ángel

      En primer lugar agradecerle su comentario en nuestro blog.

      Con respecto a su consulta, para conocer cómo aplica la tributación y deducibilidad del IVA en su caso particular, en el ámbito de la promoción inmobiliaria y posterior venta de las viviendas, es necesario realizar un análisis y estudio en profundidad con el fin de conocer cómo es la transacción concreta que se va a realizar.

      Por ello, si está interesado, le podríamos dar un presupuesto para llevar a cabo el análisis y asesoramiento fiscal en el ámbito del IVA de la actividad que realiza de promoción inmobiliaria .
      Quedamos a la espera de su respuesta. En caso de que necesite contactar con nuestro equipo, le dejamos nuestro número de teléfono 952 779 874
      Muchas gracias por su atención y un saludo.

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