Requisitos de viviendas destinadas a alquileres turísticos vacacionales en Andalucía

Tras la publicación del Decreto andaluz 28/2016, de 2 de febrero, se consideran viviendas con fines turísticos todas aquellas que se encuentren ubicadas en suelo de uso residencial y en las que, además, se ofrezca, a cambio de un precio, el servicio de alojamiento de una forma habitual y con fines turísticos.

Así, para que la vivienda que se desea alquilar con fines turísticos en Andalucía tenga tal consideración, será necesario que pueda ser reservada a través del canal en el que va a aparecer ofertada; estos canales pueden ser, por ejemplo: agencias de viaje, empresas mediadoras u organizadoras, así como cualesquiera otros medios que incluyan la posibilidad de reserva del alojamiento, como las páginas web especializadas.

Igualmente, para la norma andaluza tienen la consideración de alojamientos de uso turístico tanto las viviendas completas (aquellas que se ceden totalmente y en su capacidad máxima, pero sin poder superar las 15 plazas), como las viviendas por habitaciones, en las que se impone como obligación que el propietario ha de residir en ellas y que no se pueden ofertar más de 6 plazas para su utilización vacacional.

Además, en cualquiera de los dos casos comentados (viviendas completas, o por habitaciones) el Decreto andaluz impide que se puedan superar las cuatro plazas por habitación.

Igualmente, también es importante reseñar que quedan fuera del ámbito de aplicación del Decreto, no sujetándose pues sus propietarios a las obligaciones que de este se derivan, los siguientes alojamientos:

• Los que impliquen cesiones de uso, pero sin contraprestación económica.
• Viviendas contratadas por tiempo superior a dos meses continuados por una misma persona (que se encuentran reguladas por la normativa especial del arrendamiento de viviendas).
• Alojamientos situados en el medio rural (que también cuentan con su propia regulación).
• Conjuntos formados por tres o más viviendas de un mismo titular que estén ubicadas en un mismo edificio, complejo o en edificios contiguos (regulados por la normativa de apartamentos turísticos).

Sin embargo, el punto nuclear del citado Decreto de Andalucía se refiere a las obligaciones que han de cumplir todos aquellos que deseen alquilarlas con fin turístico, imponiéndoles, entre otras, las siguientes, que recaen tanto sobre la vivienda en sí como sobre el propietario de la misma:

• Disponer de licencia de ocupación y cumplir con las condiciones técnicas y de calidad exigibles por la normativa aplicable.
• Las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior, o a patios, así como también deberán estar dotadas de algún sistema de oscurecimiento de las ventanas.
• Estar amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato.
• Refrigeración por elementos fijos en las habitaciones y salones, según el período de ocupación (verano/invierno).
• Botiquín de primeros auxilios.
• Disponer de información turística de la zona (lugares de ocio, restaurantes, plano de la localidad y guía de espectáculos…).
• Hojas de Quejas y Reclamaciones a disposición de los usuarios que lo soliciten, así como un cartel indicándolo en un lugar bien visible.
• Garantizar la limpieza de la vivienda a la entrada y salida.

Por último, es necesario destacar que deberá ser también el propietario quien se asegure de que puede ofrecer su casa en alquiler vacacional, bien porque en algunos casos puede estar limitada esta facultad por el banco (en el supuesto de que aún esté amortizando la hipoteca que, en su caso, estuviera constituida sobre ella y en dicha escritura se hubiese indicado la prohibición de arrendar mientras se amortice la hipoteca), bien porque quien desea poner en alquiler vacacional el piso no sea su propietario, sino un inquilino que tenga prohibida esta facultad de subarrendamiento en virtud del contrato que tuviera celebrado con el arrendador.