¿Sabía que está exenta la ganancia patrimonial generada si vendo mi vivienda habitual y soy mayor de 65 años?

Desde hace varios años se encuentra en vigor la normativa que permite que las personas mayores de 65 años (o personas en situación de dependencia severa o gran dependencia[1]) que vendan su vivienda habitual no tributen en su Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por la ganancia patrimonial que se les genere con dicha transmisión.

Dicha ganancia patrimonial, que formaría parte de la base imponible del ahorro y tributaría en una horquilla de entre 19% y 23% dependiendo del importe de la misma, estará exenta siempre que se cumplan los siguientes requisitos contenidos en el artículo 33.4.b) de la Ley de IRPF:

· Que el sujeto pasivo transmitente sea mayor de 65 años.

Esto implica que debe haber cumplido los 65 años en la fecha en la que se vende la vivienda, independientemente de que ambos hechos tengan lugar dentro del mismo periodo impositivo.

¿Y si mi cónyuge no ha cumplido aún los 65 años y transmitimos conjuntamente en pro-indiviso la casa de ambos?

En este caso solo resultaría aplicable la exención al sujeto transmitente que sí es mayor de 65 años respecto a la parte de la ganancia patrimonial que le correspondería en función de su porcentaje de participación en el inmueble. Y lo mismo puede aplicarse en el caso de edificaciones titularidad de más de dos personas.

· Que se trate de la vivienda habitual del transmitente.

Y para ello es preciso que el inmueble tenga tal consideración en el momento de la transmisión o lo hubiera tenido en cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión.

¿Qué se considera vivienda habitual?

A estos efectos se debe acudir al artículo 41 bis del Reglamento de IRPF que regula el concepto de vivienda habitual y que exige que:

  • Se resida en el inmueble durante un plazo continuado de 3 años. En cualquier caso, puede considerarse vivienda habitual pese a no haberse cumplido dicho plazo si fallece el contribuyente o concurren otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, como pueden ser la celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.
  • Que sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras; y salvo que concurran algunas de las circunstancias indicadas en el apartado anterior.

Asimismo, a estos efectos no debemos olvidar que se asimilan a la vivienda habitual aquellos anejos (trasteros, por ejemplo) y plazas de garaje (hasta un máximo de dos) que se adquieran conjuntamente con la vivienda, por lo que también estarían acogidos a la exención de la ganancia patrimonial.

A este respecto, si atendemos a los requisitos indicados, resulta relevante destacar que el hecho de que la normativa establezca que el inmueble transmitido debe haber sido la vivienda habitual del contribuyente en cualquier día de los dos años anteriores al de la fecha de transmisión, permitiría que el transmitente alquilase la que ha sido su vivienda habitual durante el plazo de dos años menos un día antes de la venta o incluso que la tuviese desocupada durante el mismo plazo, y que siga teniendo derecho a la citada exención tras la venta, tal y como reconoce la propia Dirección General de Tributos en su Consulta vinculante 329/2015 de 29 de enero.

¿Y qué ocurre con los no residentes?

En el caso de personas no residentes en España, que hubiesen sido residentes fiscales en nuestro país y que vendan la que fue su vivienda habitual en España, dicha transmisión se regula por la Ley de no residentes y ésta únicamente prevé la exención de la ganancia patrimonial si se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual, lo cual deberá acreditarse ante la Administracion Tributaria al solicitar la devolución del importe ingresado por la venta.

No resulta por tanto aplicable la exención prevista para mayores de 65 años si se es no residente en España, tal y como se concluye en la Consulta vinculante 1084-17 de 9 de mayo emitida por la  Dirección General de Tributos.

Por otro lado, no debemos confundir esta exención con la prevista para la transmisión de cualquier elemento patrimonial, no necesariamente la vivienda habitual, por contribuyentes mayores de 65 años, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se destine a constituir una renta vitalicia a su favor y que trataremos en artículo próximo.

Por último, es importante no olvidar que el hecho de que la ganancia patrimonial esté exenta en IRPF, no exime al vendedor del pago del Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal, que pudiera corresponder en cada caso.

En cualquier caso, y dada la complejidad que pueda tener aplicar la analizada exención sobre la ganancia patrimonial de la venta de la vivienda habitual según las circunstancias de cada caso, recomendamos siempre contactar con un profesional de su confianza.

[1] De acuerdo a la Ley 39/2006 e 14 de diciembre, de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las personas en situación de dependencia, la dependencia severa es aquella situación en la que la persona necesita ayuda para realizar varias actividades básicas de la vida diaria dos o tres veces al día, pero no requiere el apoyo permanente de un cuidador o tiene necesidades de apoyo extenso para su autonomía personal. Por su parte, gran dependencia es aquella situación en la que la persona necesita ayuda para realizar varias actividades básicas de la vida diaria varias veces al día y, por su pérdida total de autonomía, necesita el apoyo indispensable y continuo de otra persona o tiene necesidades de apoyo generalizado para su autonomía personal.

Resumen
¿Sabía que está exenta la ganancia patrimonial generada si vendo mi vivienda habitual y soy mayor de 65 años?
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¿Sabía que está exenta la ganancia patrimonial generada si vendo mi vivienda habitual y soy mayor de 65 años?
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Desde hace varios años se encuentra en vigor la normativa que permite que las personas mayores de 65 años (o personas en situación de dependencia severa o gran dependencia[1]) que vendan su vivienda habitual no tributen en su Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por la ganancia patrimonial que se les genere con dicha transmisión.Dicha ganancia patrimonial, que formaría parte de la base imponible del ahorro y tributaría en una horquilla de entre 19% y 23% dependiendo del importe de la misma, estará exenta siempre que se cumplan los siguientes requisitos contenidos en el artículo 33.4.b) de la Ley de IRPF:
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