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Renta Vitalicia y Usufructo de la vivienda
La Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante LIRPF), en su artículo 33 define el concepto de ganancia patrimonial, que no es otra cosa que la variación en el valor del patrimonio del contribuyente que se ponga de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en su composición, como por ejemplo la entrega de su vivienda habitual. Ahora bien, este mismo artículo en su punto 4, letra b), manifiesta como exenta la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años.
Por otro lado, puede darse el caso en el que la vivienda que se transmite no sea la vivienda habitual, sino que se trate de una segunda residencia. Pues bien, esta ganancia también estaría exenta siempre y cuando se cumpla con los requisitos señalados en el artículo 38.3 de la LIRPF. En concreto, estaría exenta dicha ganancia siempre que el importe total obtenido por la venta del inmueble se destine en el plazo de seis meses, desde la fecha de venta, a constituir una renta vitalicia asegurada a favor de sí mismo. La cantidad máxima total que podrá destinarse a constituir rentas vitalicias será de 240.000 euros.
¿Qué ocurriría si se transmite la vivienda habitual a cambio de una renta vitalicia y, además, el contribuyente se queda con el derecho vitalicio del uso de la vivienda?
1. Ganancia Patrimonial
Volvemos al inicio del artículo, por tratarse de vivienda habitual y mayor de 65 años, la tributación de dicha ganancia estaría exenta en el IRPF para el caso de haber transmitido la vivienda habitual del contribuyente.
2. Renta vitalicia
Por lo que respecta a la renta vitalicia tributa como rendimiento del capital mobiliario en un porcentaje determinado en función de la edad del que percibe la renta en el momento en que se constituya la misma.
| Porcentaje | Edad a fecha de constitución de la renta vitalicia |
| 40% | cuando el perceptor tenga menos de 40 años |
| 35% | cuando el perceptor tenga entre 40 y 49 años. |
| 28% | cuando el perceptor tenga entre 50 y 59 años. |
| 24% | cuando el perceptor tenga entre 60 y 65 años. |
| 20% | cuando el perceptor tenga entre 66 y 70 años. |
| 8% | cuando el perceptor tenga más de 70 años |
Estos porcentajes son los que se aplicarán durante la vigencia de la renta vitalicia en función de la edad del rentista al momento de constituirla.
En el caso que nos ocupa, al tener más de 65 años el transmitente, tributaría como rendimiento del capital mobiliario el 20% de la renta que perciba anualmente, estando exenta de tributación el 80% restante.
3. Usufructo vitalicio
El artículo 20 de la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio manifiesta que, los derechos reales de disfrute y la nuda propiedad se valorarán con arreglo a los criterios señalados en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante, ITP-AJD). Para ello habrá que acudir al artículo 10 de la mencionada ley del ITP-AJD.
En los usufructos vitalicios se estima que el valor es igual al 70% del valor total de los bienes cuando el usufructuario cuente menos de veinte años, minorándose a medida que aumente la edad en la proporción de un 1% menos, por cada año más, con el límite mínimo del 10% del valor total.
Esto no es otra cosa que a 89, que es el límite máximo, restarle la edad del usufructuario. Este cálculo aritmético nos dará el porcentaje del valor total del inmueble a tener en cuenta para el cálculo del impuesto:
Valor del usufructo[1]: 89-66 = 23%
Base imponible: 150.000 x 23% = 34.500 euros
Para una vivienda valorada en 150.000 euros, a efectos del ITP-AJD, la base imponible del impuesto sería de 34.500 euros, esto es tributaría el 23% del valor de la vivienda, estando exenta la diferencia.
4. Plusvalía o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
No hay que olvidar que la transmisión de la vivienda conlleva el pago de este impuesto de carácter local, cuyo cálculo puede depender de las bonificaciones que aplique cada Ayuntamiento y del tiempo que el contribuyente ha sido propietario del inmueble que se transmite.
[1] Para el caso de tener una edad superior a los 79 años, el porcentaje no puede ser inferior del 10% en ningún caso.
Yo creo que tengo claro que un mayor de 65 años, cuando vende un piso, solo paga el IBI y la plusvalía municipal, queda exento del IRPF (ganancia patrimonial).
Pero me gustaría saber qué paga si el dinero de la venta lo destina a comprar otra primera vivienda en Cataluña.
Gracias
Buenas tardes Mayte,
Gracias por su comentario.
Para poder acogerse a este beneficio fiscal primero hay que estudiar que se cumplan los requisitos que especifica la norma. Nos faltarían datos para poderle dar una respuesta a su consulta. Tenga en cuenta que el requisito principal es que sea la vivienda habitual de la persona que vende el inmueble.
Si está interesada en que le hagamos un estudio sobre su caso concreto, puede ponerse en contacto con nosotros en el email fiscal@jrb.es y le solicitaremos la documentación que necesitamos y le pasaremos presupuesto.
Estaría genial si pudieran incluir el punto de vista de la empresa también… y es que yo veo gravamen por todas partes
1.- Transmisión de la propiedad a la empresa. Sujeta ´todita´ a ITP pago por la receptora (sea empresa o particular) (base imponible a precio de mercado) (por lo que veo en los ejemplos aquí me equivoco pero no entiendo por que. Se transmite una vivienda, la base imponible es su valor. Punto)
2.- Constitución de la Pensión. Exenta de IVA y por tanto de ITP (porque nos es la transmisión de un inmueble)… si la financiera es empresa. Con ITP si la financiera no es profesional (un familiar…). Base imponible según ´ampliación posterior´/Increm patrimonio calculado…Paga el pensionista (como calcular el usufructo del valor actual de la pensión supongo)
3.- Constitución de un usufructo… constitución sobre dercho real (sigue usando la casa) … Paga el pensionista… Habrá que valorar el usufructo en función de la edad y bla bla (89-X)x…
4.- Donaciones/Impuesto de sociedades… Yo diria que por la diferencia entre el valor de mercado (que es lo que entregas) y LA SUMA del valor actual de la pension + valor actual del usufructo ( por poder seguir usando la casa).. que es lo que te dan..
5.- Y después IRPF y Plusvalia como señalas en el artículo.
Gracias por los comentarios!!
Estimado David,
Muchas gracias por su comentario,
Ciertamente la tributación es muy amplia, si bien en este artículo tratamos únicamente la deducción por inversión en vivienda habitual, que sólo puede ser de personas físicas. Hemos redactado otros muchos artículos tratando algunos de los temas que usted plantea y que resultan muy interesantes, últimamente por ejemplo hemos tratado el valor de referencia que afecta al ITP-AJD https://www.ruizballesteros.es/valor-de-referencia-para-inmuebles-a-que-impuestos-se-aplican-donde-lo-obtengo/ , tal y como indica en su comentario. Lo tendremos en cuenta para futuros artículos que vayamos publicando. Muchas gracias.
No es que sea un poco difícil de entender , realmente es muy enrevesado y entendible. Sobretodo me he quedado en qué no sé ya qué hacer cuando tenga que escribir el testamento, cómo dejar el patrimonio a mi viuda, a los hijos, tengo uno discapacitado, en fin esto es un lío
Estimado Alberto,
Muchas gracias por escribirnos. Tendríamos que ver su caso exactamente y saber sus circunstancias para poder asesorarle correctamente.
Si está interesado en que le demos un presupuesto por estudiar su asunto y ayudarle a redactar el testamento necesitamos que nos indique su número de hijos, sus preferencias sobre a quién quiere dejar su herencia, el listado de bienes con valores y fechas de compra en el caso de inmueble, y si a parte de un hijo discapacitado tiene alguna otra peculiaridad. En el caso de que tenga una empresa deberíamos tener muchos detalles de dicha empresa.
Además de lo anterior puede serle de utilidad la lectura de alguno de nuestros siguientes artículos:
https://www.ruizballesteros.es/por-que-debes-hacer-testamento/
https://www.ruizballesteros.es/donaciones-bonificadas-de-padres-a-hijos-en-andalucia-sin-perjudicar-las-legitimas/
https://www.ruizballesteros.es/herencia-sin-testamento-o-ab-intestato/
Quedamos a la espera de sus noticias
PARA MI UN POCO COMPLICADO DE ENTENDER.
Parece que es interesante, tendriamos que hacer numeros para saber que nos podria interesar
muchas Gracias Javier