Cuidado con los contratos de intermediación

Los contratos de intermediación o corretaje no se encuentran recogidos en ninguna ley específica, se han ido desarrollando por el paso de los años y la práctica, en consecuencia se sujetan a la jurisprudencia de los distintos casos que se van analizando en los tribunales. Además, los contratos de intermediación presentan una elevada litigiosidad, precisamente por no recogerse en nuestro ordenamiento jurídico. Vamos a analizarlos para que el consumidor conozca bien sus derechos y obligaciones, evitando así problemas futuros.

Este tipo de contratos siguen criterios similares a los de arrendamiento de servicios o de gestión, pero no se encuadran dentro de ninguno de ellos. Es un contrato libre, que puede y debe tener una transparencia efectiva y real, para que el cliente sea consciente verdaderamente de la responsabilidad que el mismo conlleva, así como de los efectos que origina. Es importante saber que los mediadores o intermediarios no actúan en nombre del propietario o futuro comprador, ya que para eso se necesita un poder notarial específico.

La jurisprudencia ha dejado claro que, firmada la operación de compraventa por ambas partes, se ha llegado a la perfección de lo acordado y, en consecuencia, se devengan los honorarios del mediador debido a que se ha conseguido el objetivo, que es poner en contacto a comprador y vendedor y que estos lleven a cabo la compraventa del inmueble. Es decir, si un agente inmobiliario presenta a comprador y vendedor, y para ello tiene un contrato de intermediación firmado con el vendedor (por ejemplo), entonces cumplirá su objetivo al haber puesto en contacto a las partes y siempre que la compraventa se firme, entonces el contrato de intermediación se entenderá perfeccionado.

Por tanto, la consumación de la acción puede llegar a producirse en ese mismo momento si se transmite la posesión o más tarde, si por ejemplo se transmite la posesión en una fecha posterior o se lleva a cabo la compraventa con precio aplazado. Esto incluye que los honorarios del mediador no están sujetos a las condiciones que tanto comprador y vendedor puedan establecer entre ellos en el acto de compraventa. De igual modo, las vicisitudes que aparezcan una vez perfeccionado el acto no se oponen a que se devenguen los honorarios del mediador. El derecho sigue la lógica y el sentido común, por lo que los honorarios se devengan cuando se firma la compraventa y no con una reserva de un inmueble, que en la práctica es muy común.

En muchas ocasiones el comprador o el vendedor buscan o intentan eludir la presencia de los intermediarios y en consecuencia el abono por su trabajo y es en estos casos cuando cabría la posibilidad de obligar al cliente al pago de los honorarios. Si se llega a demostrar que tanto comprador como vendedor dejaron el tiempo pasar para que expirara el plazo del contrato de intermediación y así formalizar la compraventa evitando el pago de los honorarios de intermediación, se les podría exigir finalmente el pago de estos. O si se llega a demostrar que se formaliza una compraventa con uno de los clientes que el intermediario presentó y al que en su momento se rechazó, podrían exigirse los honorarios de intermediación. Todo ello, debido a la mala fe de la parte y a que realmente el trabajo se efectuó. Esta y otras posturas similares hacen que puedan devengarse los honorarios de la acción de intermediación, aunque se intenten evitar.

En cambio, si existe una justa causa para la revocación del contrato de mediación señalada en el contrato o las generales para todos los contratos, será siempre aceptable y ambas partes amistosamente romperán la relación mercantil existente, como se aplica en cualquier otro contrato. Aunque se haya revocado de forma amistosa, es posible que se puedan devengar algunas cantidades por daños y perjuicios por el trabajo realizado hasta el día de la resolución. Cualquier cantidad por estos daños deberá estar fijada claramente en el contrato.

Puede ser que surjan dudas sobre la persona que realmente es la encargada de sufragar los honorarios, pero la jurisprudencia lo ha dejado claramente marcado en diferentes sentencias, indicando que, está obligado al pago del importe al mediador aquel quien encomendó o encargo la gestión al intermediario. A veces, esto se recoge en una hoja de visitas, hoja de encargo, contrato, emails, etc.

No olviden que debido a que esos contratos no se encuentran recogidos en nuestros textos legales debemos tener muy presente todas las cláusulas que en ellos se recogen, porque se regirán por la voluntad de las partes.

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Cuidado con los contratos de intermediación
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Cuidado con los contratos de intermediación
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Es importante saber que los contratos de intermediación o corretaje no se encuentran recogidos en ninguna ley específica, sino que simplemente se han ido desarrollando por el paso de los años y la práctica y en consecuencia se sujetan a la jurisprudencia de los distintos casos que se van analizando en los tribunales. Además, los contratos de mediación presentan una elevada litigiosidad precisamente por no recogerse en nuestro ordenamiento jurídico.
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Ruiz Ballesteros
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13 comentarios de “Cuidado con los contratos de intermediación

  1. Miquel dice:

    Pero ¿qué sucede cuando, en un contrato de compraventa con precio aplazado, la parte compradora decide finalmente echarse atrás y no perfeccionar el contrato? ¿La parte vendedora puede reclamar la comisión (o parte de ella) a la agencia inmobiliaria?

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Apreciado Miquel,

      Muchas gracias por su comentario. Como contestación al mismo, debemos informarle de que no existe una respuesta unitaria para su pregunta. Los contratos de compraventa, aun cuando sea con precio aplazado, se rigen por la voluntad de las partes. Es decir, habrá que estar a los términos pactados en dicho contrato y las condiciones particulares aceptadas por todas las partes intervinientes. Lo mismo sucede con el contrato suscrito con la agencia inmobiliaria, habrá que analizar el supuesto concreto y ver si efectivamente la inmobiliaria puede reclamar su comisión sin que se haya perfeccionado la venta todavía, o si el cobro de su comisión estaba condicionada a que se eleve a público la compraventa.

      En Ruiz Ballesteros podemos asesorarle sobre su asunto en concreto, pidiendo una cita presencial u on-line, proporcionándole un presupuesto que se ajuste a las circunstancias del caso concreto.

      Un saludo.

  2. Alonso dice:

    Buenas tardes,
    Tenemos un contrato firmado con una inmobiliaria para la compra de un piso. Creemos que la inmobiliaria ha actuado de mala fe engañando repetidas veces a comprador y vendedor. Es posible romper el contrato y vender entre particulares? Creemos que el hecho de rebajar el precio del piso con un acuerdo entre las partes, no les ha gustado porque les implica perder 4000 euros en comisiones y han torpedeado está posibilidad

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimado Alonso,

      Muchas gracias por escribirnos. En relación a su consulta le indicamos que desconocemos el caso y las circunstancias del mismo, solo los pocos datos que nos da.
      En principio, ustedes tienen firmado un acuerdo que les vincula y por tanto deben cumplir. Todos aquellos acuerdos firmados vinculan a las partes que los suscriben.

      Si queréis que os demos una respuesta concreta y exacta para vuestro asunto os solicitamos que nos enviéis el contrato que firmasteis a [email protected] y os remitiremos un presupuesto por la consulta para poder realmente concretar y dar una respuesta clara y segura.

      Un saludo

  3. Daniel dice:

    Buenos días,
    Contacte con una web de reformas a través de Internet, estos me enviaron un jefe de obra con el cual firme un contrato y le he pagado. Ahora la web intermediaria me dice que el jefe de obra no les ha pagado y que yo soy responsable de esa cantidad. Es cierto que en la web aparece un aviso legal en la que dice que será responsable subsidiario del pago de la comisión el cliente en caso de que el jefe de obra no pague. Ni en el contrato que firmé ni en ningún momento del proceso se me ha informado de que cantidad es o de que yo fuera responsable de manera explícita de este pago. Es correcto que se me exija el pago de esta cantidad por un aviso legal de una web sin haber firmado ningún contrato con la web y sin q ella me haya informado de ninguna cuantía? . Muchas gracias por la ayuda

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimado Daniel,

      Desconocemos por completo el contrato que ha firmado, desconocemos cual es la web y el aviso legal que en la misma figura, así como sus términos y condiciones generales, y los pasos que llevó a cabo para la contratación.
      Sin embargo, es probable que en sus términos y condiciones, así como en el aviso legal y en alguna aceptación de algún acuerdo, se incluya que usted es responsable del pago y que se compromete a ello, si contrató a alguno de los proveedores que le ofrecieron en esa web. En ese caso, sí quedaría obligado al pago porque, usted ha aceptado unas condiciones al contratar con la web.

      En cualquier caso, le recalcamos que no podemos darle una repuesta contundente y segura porque no hemos leído ni analizado ningún documento en relación al asunto que nos relata. Desconocemos por completo el procedimiento y las condiciones de contratación. Tendríamos que analizarlas con exactitud para poder ser claros en nuestra respuesta y para ello podríamos darle un presupuesto previa recepción de toda la documentación. Quedamos a su disposición si quiere que estudiemos su caso más profundamente en el correo [email protected]

      Un saludo

  4. Ruben dice:

    Hola, tengo una duda, he visto el mismo inmueble con dos inmobiliarias diferentes, una cobra unos honorarios que triplican los de la otra, la pregunta es; debo comprarlo con la primera que visite el inmueble? O puedo elegir?
    Gracias de antemano

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Buenos días,

      En primer lugar, indicarle que en las operaciones de compraventa, lo que rige es la libertad de pacto entre las partes, por lo que vendedor y comprador, así como el intermediario, sólo estarán vinculados por lo que hayan pactado entre ellos. Es decir, si usted ya se ha comprometido con alguna inmobiliaria o ha firmado algún tipo de contrato o hoja de visita, habrá que estar a los términos de dicho contrato puesto que esas condiciones serán las que se apliquen a su operación.

      Si todavía no se ha comprometido con nadie y no ha firmado ningún contrato, puede usted hacer lo que resulte más beneficioso a sus intereses.
      En cualquier caso, antes de tomar una decisión, sería recomendable que uno de nuestros especialistas revisase su caso, en este caso un abogado, para revisar aquello que va a firmar y que le va a comprometer en el futuro, por lo que si fuera necesario, podríamos ofrecerle dicho servicio de asesoramiento, para ello sólo tiene que enviarnos la información de que disponga a [email protected] y le daremos presupuesto sin compromiso.

      Muchas gracias,

  5. Yoanis dice:

    Estoy de intermediario en una operación de compra y venta de BTC, la exchanger quiere que le dé mi contacto , mi contacto quiere realizar la operación ya, pero:
    como aseguro cobrar mi comisión?
    Puedo yo redactar un contrato de NCNDA y enviarlo a ambos?
    Como evitar y garantizar que no me eludan y cobre mi comision?

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimada Yoanis,

      En primer lugar, agradecerle el comentario en nuestro blog.

      En relación a la consulta planteada, indicarle que la misma debe ser objeto de estudio, ya que se trata de un tema complejo en el que intervienen diversas partes, por lo que no podemos darle una solución sin previamente tener una mayor información al respecto.

      En tal caso, si estuviera interesada, le agradeceríamos que nos remitiera la información para que le podamos enviar nuestro presupuesto por el estudio y análisis de la cuestión, así como por la redacción del contrato que fuera necesario. ([email protected] – 952 779 874)

      Muchas gracias y un saludo

  6. Francisco Javier de la Fuente dice:

    Buenos días,

    me surge una duda ante este tipo de contratos. Si tienes la opción de vender el inmueble a un interesado, el cual contacto previo a la firma de este contrato y con el cual la agencia inmobiliaria no ha tenido ningún contacto y por lo tanto ningún gasto, ¿hay que indemnizar a la inmobiliaria?

    Gracias
    Un saludo

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimado Francisco Javier,

      Sin leer el contrato que usted ha firmado y por lo poco que nos cuenta en su comentario, entendemos que si usted tiene la opción de vender a un interesado/tercero, y dicho tercero le contacto directamente a usted sin aparecer o intermediar en ningún momento la inmobiliaria entonces esta última no tiene participación en la operación. Todo ello partiendo de la información que nos proporciona.

      Si quiere envíenos el contrato con la inmobiliaria para que lo analicemos y le podremos dar un presupuesto. ([email protected], tlf:952 77 98 74)

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