Cuidado con los contratos de intermediación

Los contratos de intermediación o corretaje no se encuentran recogidos en ninguna ley específica, se han ido desarrollando por el paso de los años y la práctica, en consecuencia se sujetan a la jurisprudencia de los distintos casos que se van analizando en los tribunales. Además, los contratos de intermediación presentan una elevada litigiosidad, precisamente por no recogerse en nuestro ordenamiento jurídico. Vamos a analizarlos para que el consumidor conozca bien sus derechos y obligaciones, evitando así problemas futuros.

Este tipo de contratos siguen criterios similares a los de arrendamiento de servicios o de gestión, pero no se encuadran dentro de ninguno de ellos. Es un contrato libre, que puede y debe tener una transparencia efectiva y real, para que el cliente sea consciente verdaderamente de la responsabilidad que el mismo conlleva, así como de los efectos que origina. Es importante saber que los mediadores o intermediarios no actúan en nombre del propietario o futuro comprador, ya que para eso se necesita un poder notarial específico.

La jurisprudencia ha dejado claro que, firmada la operación de compraventa por ambas partes, se ha llegado a la perfección de lo acordado y, en consecuencia, se devengan los honorarios del mediador debido a que se ha conseguido el objetivo, que es poner en contacto a comprador y vendedor y que estos lleven a cabo la compraventa del inmueble. Es decir, si un agente inmobiliario presenta a comprador y vendedor, y para ello tiene un contrato de intermediación firmado con el vendedor (por ejemplo), entonces cumplirá su objetivo al haber puesto en contacto a las partes y siempre que la compraventa se firme, entonces el contrato de intermediación se entenderá perfeccionado.

Por tanto, la consumación de la acción puede llegar a producirse en ese mismo momento si se transmite la posesión o más tarde, si por ejemplo se transmite la posesión en una fecha posterior o se lleva a cabo la compraventa con precio aplazado. Esto incluye que los honorarios del mediador no están sujetos a las condiciones que tanto comprador y vendedor puedan establecer entre ellos en el acto de compraventa. De igual modo, las vicisitudes que aparezcan una vez perfeccionado el acto no se oponen a que se devenguen los honorarios del mediador. El derecho sigue la lógica y el sentido común, por lo que los honorarios se devengan cuando se firma la compraventa y no con una reserva de un inmueble, que en la práctica es muy común.

En muchas ocasiones el comprador o el vendedor buscan o intentan eludir la presencia de los intermediarios y en consecuencia el abono por su trabajo y es en estos casos cuando cabría la posibilidad de obligar al cliente al pago de los honorarios. Si se llega a demostrar que tanto comprador como vendedor dejaron el tiempo pasar para que expirara el plazo del contrato de intermediación y así formalizar la compraventa evitando el pago de los honorarios de intermediación, se les podría exigir finalmente el pago de estos. O si se llega a demostrar que se formaliza una compraventa con uno de los clientes que el intermediario presentó y al que en su momento se rechazó, podrían exigirse los honorarios de intermediación. Todo ello, debido a la mala fe de la parte y a que realmente el trabajo se efectuó. Esta y otras posturas similares hacen que puedan devengarse los honorarios de la acción de intermediación, aunque se intenten evitar.

En cambio, si existe una justa causa para la revocación del contrato de mediación señalada en el contrato o las generales para todos los contratos, será siempre aceptable y ambas partes amistosamente romperán la relación mercantil existente, como se aplica en cualquier otro contrato. Aunque se haya revocado de forma amistosa, es posible que se puedan devengar algunas cantidades por daños y perjuicios por el trabajo realizado hasta el día de la resolución. Cualquier cantidad por estos daños deberá estar fijada claramente en el contrato.

Puede ser que surjan dudas sobre la persona que realmente es la encargada de sufragar los honorarios, pero la jurisprudencia lo ha dejado claramente marcado en diferentes sentencias, indicando que, está obligado al pago del importe al mediador aquel quien encomendó o encargo la gestión al intermediario. A veces, esto se recoge en una hoja de visitas, hoja de encargo, contrato, emails, etc.

No olviden que debido a que esos contratos no se encuentran recogidos en nuestros textos legales debemos tener muy presente todas las cláusulas que en ellos se recogen, porque se regirán por la voluntad de las partes.

Si este artículo le ha parecido interesante, siéntase libre de compartirlo.

Resumen
Cuidado con los contratos de intermediación
Título del post
Cuidado con los contratos de intermediación
Descripción
Es importante saber que los contratos de intermediación o corretaje no se encuentran recogidos en ninguna ley específica, sino que simplemente se han ido desarrollando por el paso de los años y la práctica y en consecuencia se sujetan a la jurisprudencia de los distintos casos que se van analizando en los tribunales. Además, los contratos de mediación presentan una elevada litigiosidad precisamente por no recogerse en nuestro ordenamiento jurídico.
Autor
Editor
Ruiz Ballesteros
Logo editor

Macarena Ruiz

Macarena es Licenciada en Derecho y Máster en Finanzas por la Universidad Complutense de Madrid, así como Máster en Asesoría Jurídica de Empresas por Garrigues. Comenzó su carrera trabajando en el grupo ACS en la oficina de Nueva York (EE.UU.) en el departamento de contabilidad, volvió a España para trabajar en el departamento jurídico de contratación de Grupo Mahou-San Miguel y en 2013 se incorporó a Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales. Experta en contratación mercantil y en desarrollo de inversión inmobiliaria forma parte de nuestro Departamento de Derecho Mercantil y Societario, habla inglés y posee amplia experiencia en defensa jurídica.

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.