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Una vez realizadas las gestiones pertinentes y obtenida licencia de cambio de uso del ayuntamiento de turno, esta cuestión habrá de formalizarse en escritura pública para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad, y en su caso, en el Catastro.
Los artículos 30 y 31 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados determinan la base imponible y la cuota tributaria (en adelante, LITP-AJD).
La cuestión a dilucidar es determinar, respecto a la cuota variable del impuesto, si la escritura de cambio de uso tiene por objeto cantidad o cosa valuable tal y como delimita el artículo 30 LITP-AJD para poder determinar la base imponible del impuesto de AJD en instrumentos notariales, idea esta acerca del contenido económico que se reitera en el punto 2 del artículo 31 LITP-AJD, cuando al determinar la cuota tributaria se refiere a las primeras copias de escrituras y actas notariales siempre y cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable.
Requisitos para la tributación por AJD (según artículo 31.2 LITP-AJD):
- Que se trate de primera copia de escritura o acta notarial.
- Que tenga por objeto cantidad o cosa valuable.
- Que contengan actos o contratos inscribibles en Registro de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial o de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a las modalidades de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Operaciones Societarias del ITP-AJD.
Los puntos 1) y 3) se cumplen. El problema estriba en determinar si se exige que en la escritura pública exista o no cantidad o cosa valuable.
En consulta vinculante V1948-14, la Dirección General de Tributos (en adelante, DGT) es clara al respecto al considerar que el cambio de uso tiene contenido valuable puesto que supone un cambio en el valor catastral del inmueble, lo que influye, por tanto, en el valor real del mismo. La base imponible en este caso sería el valor del inmueble que pasa de ser oficina a vivienda.
Ahora bien, según consulta vinculante V0075-17, si la propiedad ya está inscrita en el Catastro como vivienda y ello no supone modificación del valor, la DGT entiende que no existe contenido valuable y, por tanto, la operación no estaría sujeta a AJD. En los mismos términos se manifiesta la DGT en consulta vinculante V1033-21.
Si el acto se considerase valuable porque en Catastro figurase con uso distinto al que se pretende cambiar, la base imponible debería ser el aumento de valor que corresponda al nuevo uso que se le va a dar al inmueble o su coste de ejecución (coste de la reforma, si procede). Sea como fuere, la cuestión no queda clara pues, según algunos tribunales, los cambios de uso no tienen contenido valuable y, por tanto, no tributan por AJD. Si en el Catastro ya figura el uso de vivienda, no implicaría modificación alguna del valor catastral.
Como conclusión podemos indicar que, el otorgamiento de escritura pública para inscribir en el Registro de la Propiedad el cambio de uso de un bien inmueble, no es una operación que consideremos tenga un contenido valuable, especialmente a efectos de que se realice el hecho imponible que devengue la aplicación de la cuota variable de documentos notariales en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados del ITP-AJD.
