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Una vez realizadas las gestiones pertinentes y obtenida licencia de cambio de uso del ayuntamiento de turno, esta cuestión habrá de formalizarse en escritura pública para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad, y en su caso, en el Catastro.
Los artículos 30 y 31 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados determinan la base imponible y la cuota tributaria (en adelante, LITP-AJD).
La cuestión a dilucidar es determinar, respecto a la cuota variable del impuesto, si la escritura de cambio de uso tiene por objeto cantidad o cosa valuable tal y como delimita el artículo 30 LITP-AJD para poder determinar la base imponible del impuesto de AJD en instrumentos notariales, idea esta acerca del contenido económico que se reitera en el punto 2 del artículo 31 LITP-AJD, cuando al determinar la cuota tributaria se refiere a las primeras copias de escrituras y actas notariales siempre y cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable.
Requisitos para la tributación por AJD (según artículo 31.2 LITP-AJD):
- Que se trate de primera copia de escritura o acta notarial.
- Que tenga por objeto cantidad o cosa valuable.
- Que contengan actos o contratos inscribibles en Registro de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial o de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a las modalidades de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Operaciones Societarias del ITP-AJD.
Los puntos 1) y 3) se cumplen. El problema estriba en determinar si se exige que en la escritura pública exista o no cantidad o cosa valuable.
En consulta vinculante V1948-14, la Dirección General de Tributos (en adelante, DGT) es clara al respecto al considerar que el cambio de uso tiene contenido valuable puesto que supone un cambio en el valor catastral del inmueble, lo que influye, por tanto, en el valor real del mismo. La base imponible en este caso sería el valor del inmueble que pasa de ser oficina a vivienda.
Ahora bien, según consulta vinculante V0075-17, si la propiedad ya está inscrita en el Catastro como vivienda y ello no supone modificación del valor, la DGT entiende que no existe contenido valuable y, por tanto, la operación no estaría sujeta a AJD. En los mismos términos se manifiesta la DGT en consulta vinculante V1033-21.
Si el acto se considerase valuable porque en Catastro figurase con uso distinto al que se pretende cambiar, la base imponible debería ser el aumento de valor que corresponda al nuevo uso que se le va a dar al inmueble o su coste de ejecución (coste de la reforma, si procede). Sea como fuere, la cuestión no queda clara pues, según algunos tribunales, los cambios de uso no tienen contenido valuable y, por tanto, no tributan por AJD. Si en el Catastro ya figura el uso de vivienda, no implicaría modificación alguna del valor catastral.
Como conclusión podemos indicar que, el otorgamiento de escritura pública para inscribir en el Registro de la Propiedad el cambio de uso de un bien inmueble, no es una operación que consideremos tenga un contenido valuable, especialmente a efectos de que se realice el hecho imponible que devengue la aplicación de la cuota variable de documentos notariales en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados del ITP-AJD.
Buenas tardes,antes de solicitar vuestros servicios quería comentarles que el local de referencia pasó a ser vivienda hace más de 30 años, yo lo heredé en 2015 ya como vivienda física pero aún no se encontraba habilitado el cambio de uso, hecho que he resuelto en notaría, previa certificación del profesional tecnico correspondiente, el pasado 11 de octubre. Ahora debo abonar en Hacienda Autonómica el impuesto por AJD, y no sé a qué atenerme, porque cuando lo heredé en 2015 ya tuve que pagar el impuesto de sucesiones por el valor heredado.
Estimado Sr. Sánchez, buenas tardes,
Muchas gracias por su comentario y leer nuestro blog.
Estaríamos encantados de poder atenderle en lo que nos plantea. Gracias por anticiparnos su caso, necesitaríamos estudiar la documentación para determinar qué sería lo adecuado a realizar ante la Administración tributaria autonómica.
Tal y como puede leer en nuestro post, hay varios dictámenes emitidos por la Dirección General de Tributos según el caso, por lo que habría que definir cuál es su situación para decidir cómo actuar en consecuencia.
Si lo desea puede enviarnos la documentación a fiscal@jrb.es y le remitiremos un presupuesto de asesoramiento fiscal que le permita regularizar su situación frente a la Hacienda autonómica.
Precisamente me veo en esta situación y entiendo que la base imponible debe ser la diferencia de valor entre lo que fue local comercial y el valor de la vivienda que consta en escritura. De no ser así, yo estaría tributando doblemente, puesto que por el local ya tributé por su valor, y este valor se encuentra ya dentro del valor de la nueva vivienda,antes local. Creo que se pasan en su afán recaudatorio claramente. Saludos
Estimado Alfonso.
En primer lugar, muchas gracias por dejarnos su comentario en nuestro blog.
La cuestión es compleja, como bien indicamos en nuestro artículo, pues hay que analizar una serie de puntos previamente para ver si la operación tributa o no por AJD, lo que requiere de un estudio previo de la operación por parte del profesional que la vaya a realizar.
Si desea que le asistamos en dicha operación, nos puede contactar fiscal@jrb.es y estaremos encantados de enviarle presupuesto sin compromiso.