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El pasado 12 de diciembre de 2023 la nebulosa que rondaba a cerca de la posibilidad de prohibición de los apartamentos turísticos en las comunidades de propietarios quedo aclarada, gracias a una nota de prensa publicada por las oficinas del Tribunal Supremo.
Dicha nota informaba de que el propio Tribunal Supremo ha dictado dos sentencias en noviembre de 2023, ambas encaminadas a la posibilidad de prohibición de los apartamentos turísticos en las Comunidades de Propietarios.
La primera sentencia, con fecha 27 de noviembre de 2023, es fruto de un procedimiento iniciado por una Comunidad de Propietarios contra una empresa que desarrollaba la actividad de alquileres turísticos en su edificio. La demanda fue desestimada en primera instancia y recurrida en apelación por la Comunidad de Propietarios, la cual se volvió a desestimar.
La empresa argumentaba que su actividad no contravenía los estatutos puesto que no se estaba modificando el uso del inmueble y que, aunque los pisos se destinaban a alojamiento turístico temporal no pierden su carácter de residencial.
Tanto el juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial entendieron, y así lo expusieron en sus sentencias, que:
“no procede ordenar la cesación de la actividad de vivienda de uso turístico al no estar prohibida en los estatutos y además argumentaban que la doctrina jurisprudencial es constante en afirmar que, como el derecho a la propiedad privada está constitucionalmente protegido y que sus limitaciones deben interpretarse con carácter restringido, existe una plena libertad del propietario de un elemento privativo para decidir su uso, sin que la mera indicación de su carácter residencial en la descripción del inmueble pueda suponer una limitación en aquel sentido, salvo que exista en el título constitutivo una prohibición expresa.”
Sin embargo, la Comunidad de Propietarios presenta recurso de casación y sigue defendiendo el artículo 31 de sus normas que señala que: “En los departamentos independientes del edificio -viviendas- a los que se accede por el portal uno, con entrada por la calle Diecinueve de Julio …, no podrán ejercerse actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial.”
Dicho recurso es admitido a trámite por el Tribunal Supremo que resuelve a su favor. Nuestro alto tribunal se pronuncia indicando que el derecho a la propiedad privada, consagrado en el art. 33 CE, es concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. Además, argumenta su doctrina con otra sentencia de 2014 en la cual se indica que:
“En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la comunidad. Prohibiciones que, … referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, …, deben constar de manera expresa”.
“Existe, pues, una plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria”.
La segunda sentencia, es dictada el día 29 de noviembre de 2023 y entra a resolver especialmente la siguiente pregunta:
¿Se considera actividad económica el alquiler de apartamentos turísticos?
El origen de esta sentencia radica en un procedimiento en el que se solicitó la nulidad de un acuerdo de la Comunidad de Propietarios argumentando que en la prohibición acordada por los propietarios no se incluye el uso y destino de viviendas para el arrendamiento de corta estancia. Por lo que, entonces no entrarían los apartamentos turísticos dentro de la prohibición. Se dictó fallo desestimando la demanda interpuesta la cual fue recurrida en segunda instancia, desestimándola de nuevo. Posteriormente se presenta recurso de casación que sí, es admitido.
En concreto los estatutos señalaban que: “Sobre la utilización de las viviendas y los espacios comunes a ellas atribuidos, queda terminantemente prohibido la realización de actividad económica alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc., …) salvo que la propia subcomunidad de portal lo autorice por unanimidad, previa consulta obligatoria de algún interesado”.
El juzgado de primera instancia y la Audiencia Provincial entendieron que la actividad que se realiza en cuestión, y que es objeto de discusión, si está incluida dentro de la prohibición que señalan los Estatutos de la Comunidad. Especialmente porque “el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad económica equiparable a las actividades económicas que, a título ejemplificativo, se enumeran en las “normas de la comunidad”, caracterizadas todas ellas por ser usos distintos del de vivienda y en las que concurre un componente comercial, profesional o empresarial”.
Además, el tribunal señala respecto a la consideración de actividad económica o no que:
“Desde luego, a la vista de la normativa reguladora es difícil no considerar que nos hallamos ante una actividad económica. La propia ley de turismo nos habla de que “se ejerce la actividad”, y también nos habla de “explotación”. Pero es más determinante la definición que nos ofrece la ordenanza del Ayuntamiento de San Sebastián, al considerar que la vivienda es “…cedida temporalmente a terceros a cambio de contraprestación económica…”. En definitiva, nos encontramos con una actividad que supone, para el propietario de la vivienda que decide ejercerla, la obtención de un rendimiento económico, que se materializa en el cobro de una prestación económica”.
Además, se señala que como recuerdan otras sentencias previas, en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.
