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En primer lugar, es importante enmarcar el asunto en la legislación que le sea aplicable, pues de acuerdo con ella tendremos que prestar atención a uno u otros detalles para poder reclamar con éxito.
Normativa aplicable en la compraventa de vivienda
La compra de un inmueble se formaliza con el contrato de compraventa, regulado en los artículos 1.445 a 1.536 del Código Civil, en virtud del cual uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto.
Sin embargo, cuando nos encontramos ante un contrato de compraventa en el que el comprador adquiere la vivienda como bien de consumo final y no con finalidad empresarial, la normativa aplicable con carácter preferente será el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.
Libertad de pacto en los contratos de compraventa Vs contratos de adhesión
Con carácter general, en el contrato de compraventa prima la libertad contractual, es decir, las partes tendrán autonomía siempre que respeten las obligaciones legales mínimas. Por parte del vendedor, estará obligado a entregar y sanear la vivienda objeto de la venta; mientras tanto, el comprador deberá pagar el precio en el tiempo y lugar fijado en el contrato.
Sin embargo, en el caso de operaciones de compraventa sobre plano, lo habitual es que la promotora cuente con contratos predispuestos para todos los compradores y, en ese caso, nos encontramos con contratos de adhesión. Estos contratos tienen unas condiciones generales de la contratación, que no son producto de la voluntad de las partes, sino solo de una de ellas, lo que produce una situación de desequilibrio contractual, donde el consumidor suele ser la parte más débil puesto que no está en situación de renegociar las condiciones impuestas si quiere adquirir el inmueble, o bien, el margen de maniobra para la negociación es escaso.
Cláusula de retraso en la entrega de la vivienda adquirida sobre plano
La entrega de la cosa es una obligación esencial del vendedor y sólo puede venir condicionada al impago por parte del comprador.
Es habitual que en los contratos de compraventa se introduzca una cláusula con el plazo de entrega de la vivienda, junto con una penalización para el caso en que la vendedora se retrase en el plazo de entrega.
Sin embargo, si estamos ante un contrato de adhesión, entra en juego el control de incorporación de cláusulas predispuestas y, para el caso en que el contrato contenga una estipulación con una fecha de entrega meramente indicativa condicionada a la voluntad del empresario, esa cláusula será nula y no podrá ser aplicada por la vendedora, pues así lo dice la ley en su artículo 85.8 Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
¿Qué puedo reclamar si no me entregan la vivienda en el plazo establecido en el contrato?
En primer lugar, podremos instar la penalización que se haya previsto en el contrato, si ha sido voluntad de las partes establecer una sanción para el caso de retraso en el cumplimiento de obligación esencial del vendedor.
Si nuestro contrato ha sido predispuesto por la vendedora, habrá que analizar si la cláusula que justifica el retraso en la entrega de la vivienda es abusiva y, aunque no lo sea, no debe olvidarse que el artículo 1.256 del Código Civil establece que el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, y esto es lo que sucedería de quedar impune la morosidad en la entrega, pues quedaría al libre albedrío de la promotora el cumplimiento del pacto en cuestión, sea o no la cláusula abusiva.
El Tribunal Supremo viene entendiendo que el retraso en la entrega ha de considerarse como un supuesto de incorrecta forma de cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato, generador de una obligación de indemnizar al comprador. Existe jurisprudencia consolidada desde la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de diciembre de 1998.
En cualquier caso, el comprador debe demostrar que el retraso le ha causado un perjuicio. No obstante, en ciertos casos particulares se ha decretado que procedían los daños sin que se precisase prueba directa sobre los mismos y con referencia a aquellos supuestos en los que, de los hechos demostrados o reconocidos por las partes, se deduzca necesaria y fatalmente la existencia del daño (SS de 5 junio 1985, 30 septiembre 1989, 7 diciembre 1990, 15 abril y 15 junio 1992, 22 octubre 1993, 1 julio 1995 y 25 febrero 2000).
Habría que analizar cada caso en concreto, si bien es cierto que el comprador podría reclamar el precio de la vivienda en alquiler en la que ha continuado residiendo con motivo del retraso en la entrega de la vivienda, el precio de un trastero que haya tenido que utilizar para guardar los enseres que iba a trasladar a su vivienda, etc.
¿Puedo desistir del contrato de compraventa sobre plano?
La jurisprudencia del Tribunal Supremo viene estableciendo que el mero retraso en la entrega de la cosa no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos a incumplimiento. Como declara la STS de 12 de abril de 2011, la situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora, cuando se dan los presupuestos que entre otros señala el artículo 1.100, con las consecuencias que indican preceptos como los artículos 1.101 , 1.096 y 1.182, todos ellos del Código Civil , pero no necesariamente a la resolución.
La resolución contractual es un remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, exigiendo los tribunales para su estimación que el comprador haya cumplido las obligaciones que le correspondieran, que se aprecie en la persona que insta la resolución un “interés jurídicamente atendible”, es decir, que actúe con buena fe y no busque obtener un beneficio oculto con la resolución, sino que dicha resolución atienda a una verdadera frustración de sus expectativas.
