Valor de referencia

La Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, de transposición de la Directiva (UE) 2016/1164, del Consejo, de 12 de julio de 2016, por la que se establecen normas contra las prácticas de elusión fiscal que inciden directamente en el funcionamiento del mercado interior, de modificación de diversas normas tributarias y en materia de regulación del juego, introduce un nuevo concepto para determinar cuál ha de ser el valor de mercado en las operaciones con bienes inmuebles.

La Administración dará como válido este importe, aunque no sea el valor por el que se realice la operación, máxime cuando el precio de la operación sea inferior.

Téngase en cuenta, por otro lado, que este nuevo valor, conocido a partir de ahora como “Valor de Referencia”, afectará a los siguientes impuestos:

  • Impuesto sobre el Patrimonio.
  • Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
  • Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

La norma indica que el nuevo valor de referencia será determinado por la Dirección General de Catastro, por tanto, habrá que acudir a la misma para aclarar ciertos aspectos, a saber:

¿Qué es el valor de referencia?

El “Valor de Referencia” es el determinado por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público en una zona geográfica concreta, en función de los datos de cada inmueble, obrantes en el Catastro Inmobiliario.

El valor de referencia de un inmueble será incluido como una de las características económicas de la descripción catastral que se actualizará e incluirá en todos los inmuebles.

Según el Catastro el valor de referencia no superará el valor de mercado[1]. Para ello, se aplicará un factor de minoración en su determinación.

¿Cómo afecta el valor de referencia al valor catastral? ¿Cómo afecta el valor de referencia al Impuesto sobre Bienes Inmuebles?

El valor de referencia no afecta al valor catastral vigente en modo alguno, su forma de cálculo será diferente, tal y como se ha explicado.

A priori tampoco tendrá efecto alguno en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, puesto que éste se calcula sobre la base del valor catastral, aunque también lo determina el Catastro Inmobiliario.

¿Qué función tiene el valor de referencia y a qué impuestos afecta?

Además de su función descriptiva, el valor de referencia de cada inmueble servirá como base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD), así como sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

Cuando una operación de transmisión de un inmueble esté sujeta a uno de estos impuestos, el valor de referencia de dicho inmueble podrá utilizarse, en caso de comprobación, como base imponible del impuesto correspondiente.

Según la Administración el valor de referencia no puede superar el valor de mercado, para lo cual se emplearán factores de minoración en su determinación, de manera que su uso como base imponible no implique un aumento de la tributación.

No obstante, si el valor declarado, el precio o la contraprestación pagada son superiores al valor de referencia del inmueble, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes.

Así, el valor de referencia del inmueble será el que la Agencia Tributaria tratará de utilizar como base mínima de tributación en estos impuestos.

Además, en el supuesto de sujeción al ITP y AJD en la modalidad de actos jurídicos de las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto inmuebles, cuando la base imponible se determine en función del valor de los mismos, Hacienda, mediante un procedimiento de comprobación de valores, tratará de que éste no sea inferior al valor de referencia, para liquidar el impuesto acorde a la mayor de las cantidades.

¿Cómo afecta el valor de referencia al Impuesto sobre Patrimonio?

Finalmente, cuando el valor de referencia haya sido base imponible en el tributo que grave la adquisición de un inmueble, éste se tomará en cuenta para aplicar la regla de determinación de la base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio al que, en su caso, se esté sujeto. Por tanto, el valor de referencia sólo podrá afectar al Impuesto sobre el Patrimonio en lo que se refiera a inmuebles adquiridos a partir de 1 de enero de 2022, en ningún caso al patrimonio preexistente.

Sin embargo, también supone que las declaraciones del impuesto sobre el patrimonio pueden variar cada año, puesto que cada año podrás tener un valor de referencia distinto, cosa que no ocurría hasta ahora porque los valores catastrales no se revisan todos los años.

¿Qué diferencias existen entre el valor catastral y el valor de referencia de los inmuebles?

El valor catastral sirve de base imponible al Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Es un dato protegido que sólo puede conocer el titular, por lo que no se publica, y su revisión se produce, en el caso de inmuebles urbanos, en el marco de procedimientos de valoración colectiva.

El valor de referencia de los inmuebles se determinará año a año, de forma simultánea en todos los municipios, y servirá de base imponible a los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y sobre Sucesiones y Donaciones. No estará protegido, será público y se podrá conocer de forma permanente en la Sede Electrónica del Catastro por cualquier interesado.

¿Cómo se determina el valor de referencia de los inmuebles?

El valor de referencia de los inmuebles se determinará, año a año, por aplicación de módulos de valor medio, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas ante notario e inscritas en el Registro de la Propiedad, y obtenidos en el marco de los informes anuales del mercado inmobiliario que elabora la Dirección General del Catastro.

Estos módulos se asignarán a los productos inmobiliarios representativos por zonas del territorio llamadas ámbitos territoriales homogéneos de valoración, y se corresponderán con los precios medios de las compraventas.

· Bienes inmuebles urbanos

En el caso de bienes inmuebles urbanos, la Dirección General del Catastro calculará el valor de referencia de un inmueble concreto a partir del módulo de valor medio aplicable en el ámbito en el que se ubique, teniendo en cuenta las diferencias de categorías, antigüedad y estado de conservación entre este inmueble y el producto inmobiliario representativo al que se refiera el módulo. Para ello se usará, transitoriamente, la normativa de valoración catastral.

· Bienes inmuebles rústicos

En el caso de bienes inmuebles rústicos sin construcción, el valor de referencia se calculará a partir del módulo de valor medio, en función de sus características y de los factores correctores por localización, agronómico y socioeconómico que se determinen en el informe anual del mercado inmobiliario correspondiente.

En todo caso, con el fin de que los valores de referencia no superen los valores de mercado, se aplicarán los factores de minoración que se determinen mediante Orden Ministerial.

Antes de su aprobación, estas resoluciones se someten a un trámite de audiencia colectiva, para que, conocidas por todos los interesados, éstos puedan formular alegaciones y presentar cuantas pruebas consideren oportunas.

Factores de minoración publicados mediante la Orden HFP/1104/2021, de 7 de octubre.

Los factores de minoración son coeficientes aplicables en la determinación de los valores de referencia individualizados de los inmuebles, que garantizan, según ellos, que éstos no superarán los valores de mercado.

Tanto para inmuebles urbanos como rústicos, el factor de minoración será el 0,90. Es decir, rebajan un 10% el precio medio de la zona, por lo que, realmente, no pueden garantizar que no supere los precios de venta, pues a la hora de ejecutar una venta existen muchísimas variables por las que sus propietarios puedan aceptar un precio inferior al que, supuestamente, será el precio medio.

[1] Nota del autor: desconocemos cómo puede el legislador aseverar que el valor de referencia no superará el valor de mercado. Máxime cuando los valore de mercado se darán cuando se realicen operaciones inmobiliarias, que todavía no han acontecido, por lo que es imposible asegurar que no se vayan a superar dichos valores, sin embargo, el legislador ha optado por esa redacción.

Resumen
Valor de referencia
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Valor de referencia
Descripción
El “Valor de Referencia” es el determinado por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público en una zona geográfica concreta, en función de los datos de cada inmueble, obrantes en el Catastro Inmobiliario.
Autor
Editor
Ruiz Ballesteros
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