¿Cómo afecta la ley de vivienda del año 2023 a los desahucios y a los contratos de alquiler firmados antes de la misma?

Los aspectos más relevantes de la ley de vivienda publicada en el año 2023 a nivel global los tratamos en un artículo previo: https://www.ruizballesteros.es/nueva-ley-de-vivienda-2023-cuales-son-los-aspectos-mas-relevantes-de-la-nueva-ley-de-vivienda/  Sin embargo, queremos dar énfasis con esta nueva entrada a algunos otros aspectos más concretos que trata la ley en sus disposiciones transitorias tercera y cuarta, y que no se comentaron en el post anterior.

En concreto, en la disposición transitoria tercera se expone la situación que tendrán y cómo afectará la normativa a los desahucios y la cuarta, expone la situación de los contratos de arrendamiento firmados antes de esta ley. Pues bien, pasamos a analizar a continuación cada una de ellas y su afectación.

Para hablar de la disposición transitoria tercera debemos partir del punto de que se considera “gran tenedor” a la persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial (excluyendo garajes y trasteros). Aunque esta definición, sorprendentemente, podrá ser particularizada por la comunidad autónoma, cambiando el número de los inmuebles, señalando simplemente cinco o algunos más, con una memoria justificativa.

También debemos conocer que, en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, se otorga en su artículo primero la posibilidad, en los juicios sobre reclamaciones de rentas o la expiración del plazo del contrato en los que se persiga la recuperación de la posesión de la vivienda, que la persona arrendataria pueda instar, de conformidad con lo previsto en este artículo, un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.

Pues bien, conociendo lo señalado en los párrafos anteriores, se establece que, a partir del 30 de junio de 2023, siempre y cuando el demandante de algún procedimiento judicial de desahucio y los lanzamientos correspondientes, sea gran tenedor, y los procedimientos se encuentren suspendidos, se reanudarán a petición expresa de este, solo si el mismo acredita que se han sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas.

Para acreditar el sometimiento a dicho procedimiento, deberá argumentarlo con la siguiente documentación:

1. Emitiendo la actora, una declaración responsable de haber acudido a los servicios de conciliación o intermediación, con un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la solicitud de reanudación.
2. Certificado acreditativo de los servicios competentes, que indique el resultado del procedimiento de conciliación. En el mismo debe figurar la identidad de las partes, el objeto de la controversia y si alguna de las partes ha reusado participar en el mismo. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses.

En el caso de que la parte actora sea una entidad pública de vivienda el requisito anterior se podrá sustituir, por la previa concurrencia de la acción de los servicios específicos de intermediación de la propia entidad, que se acreditará en los mismos términos indicados en los párrafos anteriores.

Por otra parte, y respecto a la disposición transitoria cuarta, vamos a ver cómo afecta la nueva ley de vivienda de 2023 a los contratos de arrendamiento celebrados antes de esta ley, en base a ella podemos decir que:

1. Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
2. Si las partes lo acuerdan, y no resulta contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico nuevo establecido en esta nueva ley de vivienda.
3. La regulación introducida en esta ley no afecta a los contratos vigentes de arrendamiento de vivienda, y en concreto no afectará al artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022 de 29 de marzo, que expone la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta en los contratos de vivienda.